TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00019 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLHG

JUGEMENT DU 07 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

La COMMUNE DE [Localité 50], prise en la personne de son maire domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Etienne BODART, substitué par M^e Chloé GUILBEAU, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. JADI BREQUIGNY, prise en la personne de son représentant légal domicilie én en cette qualité au siège sis [Adresse 16]

représentée par M^e Gilles LEBREC, avocat au barreau de RENNES

En présence de Monsieur [M] [N], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Décembre 2024, après avoir entendu :

M^e Guilbeau

M^e Lebrec

M. [N]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 Février 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 7 mars 2023, le préfet du [Localité 56] a prescrit l’ouverture d’une enquête conjointe d’utilité publique et parcellaire pour l’expropriation du terrain situé [Adresse 5], cadastré [Cadastre 33] d’une contenance de 2906 m² en vue de le transformer en aire de covoiturage.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 10 août 2023. Par un arrêté du même jour, le préfet a déclaré cessible immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la commune de [Localité 50] la parcelle [Cadastre 33] sise [Adresse 5].

L’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 21 novembre 2023 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à la S.C.I. Jadi Brequigny au profit de la commune de [Localité 50].

Le service des Domaines a estimé le terrain le 22 mars 2022 à la somme de 95 000 euros avec une marge de négociation de 10 %.

La commune de [Localité 50], autorisée à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix de 95 000 euros outre une indemnité de remploi de 10 700 euros le 30 août 2023 par lettre recommandée avec avis de réception à la S.C.I. Jadi Brequigny (avis de réception signé le 4 septembre 2023).

Aucun accord n’a été trouvé, si bien que la commune de [Localité 50] a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 15 mai 2024 et a maintenu son offre, sur la base d’un prix de 250€/m² appliqué à la surface du bâti de 375 m².

Dans ses conclusions reçues le 21 juin 2024, M. le commissaire du gouvernement évalue l’immeuble à à une somme totale de 127 700 euros dont une indemnité principale de 115 000 euros et une indemnité de remploi de 12 700 euros. Sur la base de la méthode de la récupération foncière, il retient un prix de 40€/m² appliqué à la surface de la parcelle.

Par mémoire en réponse reçu au greffe le 26 juin 2024, la SCI Jadi Brequigny demande la fixation de l’indemnité d’expropriation à la somme de 362 137 euros se décomposant en :

une indemnité principale de 323 250 eurosune indemnité de remploi de 33 487 eurosune indemnité pour perte de loyer de 5 400 euros.

Elle fait valoir qu’un seul terme de comparaison a été retenu et se prévaut d’une offre d’achat à 400 000 euros. Appliquant la méthode par comparaison avec des cessions de bâtiments commerciaux, elle se prévaut d’un prix de 862€/m². Elle demande une indemnité pour perte de loyers calculée sur une durée de trois ans.

La visite des lieux s’est déroulée le 2 juillet 2024, en présence du représentant de la commune de [Localité 50] et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et du conseil de la S.C.I. Jadi Brequigny.

Dans ses conclusions reçues le 9 juillet 2024, le commissaire du gouvernement rehausse son estimation à la somme totale de 173 200 euros dont 155 000 euros d’indemnité principale, 16 700 euros de remploi et 1 500 euros d’indemnité de perte de loyers. Il estime que la consistance du bien doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit avant l’incendie. Il retient la méthode de comparaison pour le bâtiment, soit un prix de 420€/m² appliqué à la surface de 371 m². Il limite l’indemnité pour perte de loyers à une durée d’un an.

Dans son mémoire reçu le 5 août 2024, la commune de [Localité 50] demande à la juridiction de :

A titre principal,

– Fixer les indemnités de dépossession comme suit :

→ indemnité d’expropriation : 86 240 euros

→ indemnité de remploi : 9 824 euros

→ indemnité pour perte de loyers : 1 500 euros

soit un total de 97 564 euros ;

– Dépens comme de droit ;

A titre subsidiaire,

– Fixer les indemnités de dépossession comme suit :

→ indemnité d’expropriation : 95 000 euros

→ indemnité de remploi : 10 700 euros

→ indemnité pour perte de loyers : 1 500 euros

soit un total de 107 200 euros ;

– Dépens comme de droit.

Elle se fonde sur la méthode de la récupération foncière pour retenir un prix de 40€/m² et déduit le coût de la démolition du bâtiment sur la base d’une devis de 30 000 euros. Elle discute la pertinence des termes de comparaison. Elle limite l’indemnité pour perte de loyers à une durée d’un an. Elle exclut l’application de la taxe sur la valeur ajoutée, s’agissant d’une indemnité. Elle estime que le bien doit être évalué dans son état au jour du transport. Elle se prononce subsidiairement sur le calcul de l’indemnité principale de dépossession si l’immeuble était évalué dans son état au jour de l’ordonnance d’expropriation.

Dans son mémoire complémentaire reçu le 9 septembre 2024, la S.C.I. Jadi Brequigny demande à la juridiction de :

Rejeter les propositions indemnitaires de la commune de [Localité 50] ;A titre principal, de fixer le montant des indemnités à la somme totale de 356 300 euros se décomposant en :→ une indemnité principale de 318 000 euros

→ une indemnité de remploi de 33 800 euros

→ une indemnité pour perte de loyer de 4 500 euros ;

A titre subsidiaire de fixer le montant des indemnités à la somme totale de 284 525 euros se décomposant en :→ une indemnité principale de 252 750 euros

→ une indemnité de remploi de 27 275 euros

→ une indemnité pour perte de loyer de 4 500 euros ;

Condamner la commune de [Localité 50] aux dépens.

Elle souligne que l’ouvrage auquel se réfère le commissaire du gouvernement est antérieur à la réforme du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et que suivant un arrêt du 11 octobre 1977 de la Cour de cassation, en l’absence d’ordonnance d’expropriation à la date de la décision de première instance, la consistance des biens expropriés doit être appréciée à la date de cette décision. Elle soutient que l’immeuble doit être évalué selon son état à la date de l’ordonnance d’expropriation. Elle affirme avoir veillé à la protection de l’immeuble dans la mesure de ses moyens et l’avoir assuré. Elle conteste l’exclusion des frais de démolition au motif que le projet de la commune implique la destruction du bâtiment. Elle estime le délai de trois ans justifié au regard de la difficulté de retrouver un emplacement de panneau publicitaire. Elle discute les termes de comparaison.

Dans ses conclusions n°3 reçues le 8 octobre 2024, le commissaire du gouvernement modifie son estimation pour retenir un prix total de 145 700 euros dont une indemnité principale de 130 000 euros, une indemnité de remploi de 14 200 euros et une indemnité pour perte de revenus locatifs de 1 500 euros. Il revient sur sa précédente analyse et considère que si l’immeuble est détruit entre la date de l’ordonnance d’expropriation et la date du jugement fixant les indemnités alors que le propriétaire en avait la jouissance et la garde, le juge fixe l’indemnité d’après la situation réelle de l’immeuble au jour de sa décision. Il revient sur l’application de la méthode de la récupération foncière et applique un prix de 45€/m² à la surface de la parcelle.

Dans son mémoire complémentaire n°2 reçu le 15 octobre 2024, la S.C.I. Jadi Brequigny maintient ses demandes. Elle s’oppose à l’évaluation du bien selon son état actuel. Elle soutient que les arguments soulevés ne sont que des opinions d’auteur et non l’application du droit positif ou la position de la jurisprudence. Elle estime qu’il s’agit d’une construction intellectuelle qui n’a aucune base légale. Elle affirme que l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation, en se fondant sur une décision du tribunal judiciaire de Bordeaux du 21 décembre 2023.

Dans son dernier mémoire reçu le 8 novembre 2024, la commune de [Localité 50] maintient ses demandes précédentes. Elle souligne que depuis que le bâtiment est désaffecté, il n’a fait l’objet d’aucune mesure de sécurisation par son propriétaire et a été régulièrement vandalisé et squatté. Elle estime que selon la doctrine, on ne peut réparer que le préjudice réel causé par l’expropriation, de sorte que le juge doit fixer l’indemnité d’après la situation réelle de l’immeuble au jour de sa décision. Elle ajoute que cela est justifié par le fait que le propriétaire conserve la jouissance et la garde de l’immeuble jusqu’à la perception de l’indemnité d’expropriation. Elle soutient que les règles juridiques n’ont pas changé avec la réforme de l’ordonnance du 6 novembre 2014, la position de la doctrine étant toujours valable. Elle demande ainsi que l’immeuble soit évalué selon son état actuel. Elle insiste sur le fait que le coût de démolition suivant devis ne tient pas compte du désamiantage probable de la parcelle.

Dans ses conclusions n°4 reçues le 15 novembre 2024, le commissaire du gouvernement modifie son évaluation et retient une indemnité totale de dépossession de 129 200 euros dont une indemnité principale de 115 000 euros hors coût de démolition, un remploi de 12 700 euros et une une indemnité pour perte de loyers de 1 500 euros. À titre subsidiaire, il retient une indemnité totale de dépossession de 173 200 euros dont 155 000 euros d’indemnité principale, 16 700 euros de remploi et 1 500 euros de perte de loyers. Il maintient que l’état de l’immeuble doit être apprécié en tenant compte de sa destruction. Il applique un prix de 40€/m² à la surface de la parcelle, hors coût de démolition.

Dans son mémoire complémentaire n°3 reçu le 28 novembre 2024, la S.C.I. Jadi Brequigny maintient ses demandes. Elle indique avoir veillé à la protection de l’immeuble par la mise en place de rondes et de patrouilles d’agents de sécurité, par la location d’un système d’alarme etc. Elle ajoute que son assureur refuse de prendre en charge le dédommagement compte tenu du transfert de propriété. Elle évoque un arrêt de la Cour de cassation du 13 avril 2023 concernant un immeuble incendié avant l’ordonnance d’expropriation selon lequel la perte pour l’exproprié de la créance indemnitaire due par l’assureur du bien détruit par un incendie constitue un préjudice direct en lien avec l’expropriation puisque résultant du transfert de propriété du fait de celle-ci.

Dans ses conclusions n°5 reçues le 9 décembre 2024, le commissaire du gouvernement maintient son estimation précédente. Il rappelle les principes de pondérations des locaux commerciaux résultant de la charte de l’expertise en estimation immobilière.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 décembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 50]. Il s’agit d’une grande parcelle d’une contenance de 2 906 m² sur laquelle est érigé un bâtiment à usage de restaurant (pizzéria). Le terrain comporte également des emplacements de parking et des aires de circulation bitumés.

Le bâtiment, de plain-pied et d’une surface utile de 371 m² selon les données cadastrales, a été construit en 1996. Plusieurs restaurants s’y sont succédés jusqu’en 2018, date à laquelle toute activité commerciale a cessé. Depuis lors, le bâtiment est inoccupé et non entretenu. Le tout est à l’état d’abandon et de friche.

Il résulte des photographies incluses dans les conclusions du commissaire du gouvernement datées du 17 mars 2022 et de juillet 2023 que les locaux étaient dans un état très dégradé, avec la plupart des ouvrants condamnés, de l’isolant de type laine de verre arraché et déchiqueté, des rails de placo-plâtre arrachés et tordus et des morceaux de placo-plâtre cassés au sol, ainsi que des bandes de laine de verre et des câbles électriques arrachés pendant des plafonds. Le terrain était en état de friche, avec de l’herbe haute, non entretenue. Les parties confirment dans leurs écritures respectives que les locaux ont été squattés à plusieurs reprises et d’ailleurs l’on aperçoit sur la photographie de juillet 2023 des blocs de béton positionnés pour défendre l’accès du parking aux véhicules.

Le bâtiment a ensuite subi un incendie en mai 2024. Il a été constaté lors du transport sur les lieux du 2 juillet 2024 que l’immeuble a été presque entièrement détruit par l’incendie et qu’il n’en reste plus que des ruines qui devront être déblayées.

S’agissant de la parcelle, elle est de forme irrégulière. Elle est située le long de la RD 643 au trafic routier important. Si le terrain possède une bonne exposition le long de la rocade, il ne dispose d’aucun accès direct à celle-ci, l’immeuble étant situé en impasse au fond de la [Adresse 65].

Un dispositif numérique à usage d’emplacement publicitaire, sous forme d’un panneau publicitaire loué, est implanté en limite de propriété, jouxtant la parcelle [Cadastre 32].

Le terrain est classé en zone U, zone urbaine mixte correspondant au tissu urbain de la commune, essentiellement affecté à l’habitat, aux équipements, aux commerces aux services et activités non polluantes.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il convient de fixer la date de référence, en application de cet article et de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme susmentionné à la date à laquelle la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien est devenue opposable, soit le 3 mars 2023.

3/ Sur la méthode à appliquer

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

Selon l’article L. 322-2 alinéas 1 et 2 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Aux termes de l’article L.511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en matière d’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

Il est constant que la méthode de la récupération foncière peut être appliquée si les constructions édifiées sur un terrain ne représentent en elles-mêmes aucune valeur propre, même si elle n’ont pas été déclarées insalubres ou interdites à l’habitation. La valeur de récupération foncière concerne ainsi les constructions délabrées et inutilisables, ne présentant aucune valeur économique.

La méthode de la valorisation par la récupération foncière consiste à évaluer le terrain en pratiquant un abattement correspondant au coût de la démolition des constructions en place, le terrain n’ayant de valeur vénale qu’en fonction de la possibilité de récupération de celui-ci pour la construction.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la méthode d’évaluation du bien, l’exproprié demandant l’application de la méthode par comparaison avec des bâtiments, tandis que l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement se fondent sur la méthode de la récupération foncière avec comparaison avec des terrains à bâtir.

L’opposition entre les parties repose essentiellement sur la consistance de l’immeuble à prendre en considération pour sa valorisation.

La procédure d’expropriation est une procédure en plusieurs étapes, ce qui implique une certaine durée. Ainsi, plusieurs dates distinctes interviennent dans l’appréciation de l’immeuble exproprié.

Tandis que son usage effectif et son zonage sont fixés à la date de référence, sa consistance matérielle et juridique est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation et sa valeur à la date de la décision de première instance.

L’article L. 322-1 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe de l’appréciation de la consistance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation qui correspond à la date de transfert de sa propriété.

Cependant, la prise de possession de l’immeuble est décalée à un mois après le versement des indemnités de dépossession par l’autorité expropriante au propriétaire (article L.231-1), de sorte qu’il existe un délai plus ou moins long durant lequel l’exproprié conserve la jouissance et par suite la garde de l’immeuble, bien que la propriété du bien ait déjà été transférée. Au cours de ce délai, des modifications volontaires ou involontaires peuvent affecter le bien.

L’article L. 321-1 du même code prévoit une réparation intégrale du préjudice de l’exproprié, laquelle ne doit pas conduire à un enrichissement sans cause de ce dernier.

Compte tenu de ce principe de réparation intégrale du préjudice et du fait que le propriétaire conserve la jouissance et la garde du bien, en cas de destruction de l’immeuble survenue accidentellement après l’ordonnance d’expropriation, il convient de faire exception à l’article L. 322-1 alinéa 1 et de prendre en compte l’état réel du bien à la date du transport, pour fixer les indemnités de dépossession.

En l’occurrence, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 21 novembre 2023. Or, à la date du transport, le bâtiment avait été intégralement détruit par un incendie. Si la société Jadi Brequigny soutient ne pas avoir été indemnisée par son assureur pour le dommage résultant de l’incendie, force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce pour en justifier. Elle ne démontre ainsi aucun préjudice à ce titre.

Il convient en conséquence de tenir compte de la situation réelle de l’immeuble, soit une parcelle partiellement encombrée de ruines d’un ancien bâtiment.

Dans ces conditions, le bâti n’étant pas valorisable, il sera fait application de la méthode de la récupération foncière.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

1° Transaction du 26/11/2019 concernant la parcelle [Cadastre 28] d’une contenance de 2761m², servant d’assise à un bâtiment commercial d’une surface principale de 371m², et secondaire de 610m². Vente à hauteur de 280 000 €, soit 285 € / m².

2° Terrain cédé par la commune de [Localité 50] le 22 novembre 2024 : terrain de 1 282 m² situé [Adresse 4] au prix de 44 870 euros, soit 35€/m² (pièce 12 demandeur).

Termes de comparaison cités par la S.C.I. Jadi Brequigny :

N°

Enregistrement

Cadastre

Commune

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

Prix HT

Surface bâtie

Prix/m²

3

2023P07524

[Cadastre 37]

[Localité 50]

[Adresse 21]

06/02/2023

243

130000

140

929

4

2019P06592

[Cadastre 29]

[Localité 50]

[Adresse 57]

20/12/2019

2973

3295544

1567

2103

5

2019P06147

[Cadastre 28]

[Localité 50]

[Adresse 57]

28/11/2019

2761

280000

981

285

6

2022P08936

[Cadastre 44] et suivantes

[Localité 52]

[Adresse 60]

25/02/2022

12964

580000

1321

439

7

2022P37555

[Cadastre 41]

[Localité 52]

[Adresse 64]

23/09/2022

1012

350000

380

921

8

2021P01123

[Cadastre 69]

[Localité 53]

[Adresse 63]

12/02/2021

453

460000

400

1150

9

2022P30829

[Cadastre 27] et suivantes

[Localité 53]

[Adresse 58]

29/07/2022

5478

17600

42

419

10

2020P00076

[Cadastre 31]

[Localité 53]

[Adresse 19]

23/12/2019

1387

400000

395

1013

11

2020P05790

[Cadastre 26]

[Localité 53]

[Adresse 14]

30/11/2020

1381

444167

385

1154

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

terrains à bâtir en zone urbaine

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

Prix HT

Prix/m²

Commentaire

12

5914P06 2022P10128

[Cadastre 42]/[Cadastre 13]

[Localité 52]

[Adresse 62]

22/02/22

1147

80000

69,75

Vente particulier zonage UB

13

5914P06 2024P05079

[Cadastre 40]

[Localité 52]

[Adresse 38]

12/02/24

3114

150000

48,17

Vente particulier Zonage 1 AU a

14

5914P06 2021P27181

[Cadastre 43]

[Localité 52]

[Adresse 55]

28/10/21

2680

50000

18,66

Vente particulier Zonage UB

15

5914P06 2023P38752

[Cadastre 68]

[Adresse 54]

[Adresse 54]

08/12/23

5559

119924

21,57

Zonage 1 AU

16

5914P06 2024P07323

[Cadastre 36] à [Cadastre 15], [Cadastre 35] et [Cadastre 34]

[Localité 50]

[Adresse 58]

27/02/24

7299

354456

48,56

Ancienne ferme en très mauvais état, vouée à la destruction. Zonage U

[Cadastre 6]

5924P06 2021P00172

[Cadastre 48] à [Cadastre 2]

[Localité 51]

[Adresse 59]

28/12/20

5135

363000

70,69

Terrain pour édification d’un collectif de 49 logements Zonage UC

18

5914P06 2020P03639

[Cadastre 24] et [Cadastre 25]

[Localité 39]

[Adresse 23]

19/08/20

1754

60000

34,21

Zonage UC

Biens commerciaux libres

N°

enregistrement

Cadastre

Commune

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

Prix HT

SUP

Prix/m²/SUP

19

2023P09817

[Cadastre 47]+[Cadastre 1]

[Localité 51]

[Adresse 61]

20/03/2023

758

107000

250

428

20

2022P21219

[Cadastre 46]-[Cadastre 20]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

31/05/2022

1861

165000

514

321,01

21

2020P04851

[Cadastre 49]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]

[Localité 51]

[Adresse 12]

29/09/2020

1984

140000

686

204,08

22

2022P29311

[Cadastre 30]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]

[Adresse 67]

[Adresse 67]

18/07/2022

5268

550000

956

575,31

23

2019P05433

[Cadastre 45]-[Cadastre 22]

[Adresse 66]

[Adresse 66]

23/09/2019

6435

250000

897

278,71

Pour l’application de la méthode de la récupération foncière, il convient de comparer le terrain à des terrains de même nature.

La parcelle en cause peut être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il convient d’écarter les termes 1, 3 à 11 et 19 à 23 qui concernent des bâtiments à usage commercial.

Les termes 2 et 12 à 18 correspondent à des cessions et acquisitions récentes de terrains à bâtir de grande taille situés dans un secteur géographique similaire. Ces termes présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être considérés comme pertinents et être retenus.

La moyenne de ces huit termes est de 43,33 €/m². Le terme 16 correspond à un terrain très similaire à la parcelle en cause, puisqu’il s’agit d’un terrain de très grande taille, situé également sur la commune de [Localité 50] et sur lequel est érigé une ancienne ferme en très mauvais état et vouée à la destruction, tout comme pour le terrain litigieux. Sa cession est récente, soit 2024, et son prix est de 48,56 euros.

Au regard de ces éléments, compte tenu des caractéristiques spécifiques du terrain, il sera retenu un prix de 45€/m², soit un prix total de la parcelle de 130770 euros (45€/m² x 2906 m²).

De cette somme, il convient de déduire, en application de la méthode de la récupération foncière, le coût de démolition du bâtiment dégradé.

La vocation future du terrain n’a pas à être prise en compte dans l’évaluation du terrain, de sorte qu’il est sans incidence que la commune projetait en toute hypothèse de détruire le bâtiment.

Le coût de démolition est justifié par un devis du 23 juillet 2024 de la société Poty qui chiffre la démolition et l’évacuation des structures à 25 000 euros hors taxe et 30 000 euros.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à la S.C.I. Jadi Brequigny doit être fixée à 105 770 euros (130 770 € – 25 000 € HT= 105 770 €).

II- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  97 770 euros x 10 % = 9 777 euros

= 11 777 euros.

2/ Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Il est constant que la perte des revenus locatifs est indemnisable, compte tenu de l’existence d’un lien de causalité entre l’expropriation et la perte de revenus locatifs, qui génère un préjudice direct et distinct accessoire de celui résultant de la dépossession foncière, correspondant au délai nécessaire pour acquérir un autre bien et trouver un autre locataire, équivalents.

Il est constant qu’un panneau publicitaire est présent sur le terrain et est loué.

L’exproprié ne justifie pas de difficultés particulières pour retrouver une situation similaire. Il ne démontre ainsi pas qu’un délai de trois ans serait nécessaire pour retrouver un terrain disposant ou permettant l’installation d’un panneau publicitaire et pour le louer.

Dans ces conditions, l’offre de l’Etablissement public foncier des Hauts de France d’une indemnité pour perte de revenus correspondant à une durée de location d’un an soit 1 500 euros apparaît satisfactoire.

L’indemnité pour perte de revenus sera fixée à 1 500 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la commune de [Localité 50].

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 3 mars 2023. ;

FIXE l’indemnité de dépossession totale revenant à la S.C.I. Jadi Brequigny, pour la parcelle cadastrée [Cadastre 33], d’une contenance de 2906 m² située [Adresse 5], à 119 047 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 105 770 euros indemnité de remploi : 11 777 euros indemnité pour perte de revenus : 1 500 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 50].

Le Greffier Le juge de l’expropriation