TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07164 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQQJ

N° de Minute : L 25/00190

JUGEMENT

DU : 14 Avril 2025

[H] [T]

C/

[R] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [C], demeurant [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 7164/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2021, prenant effet le 1er novembre suivant, M. [H] [T] a donné à bail à Mme [R] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 670 euros, outre une provision sur charges de 25 euros, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par actes de commissaire de justice du 10 avril 2024, M. [T] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 18 441 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative dans le délai d’un mois.

Par notification électronique du 11 avril 2024, M. [T] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 18 juin 2024, M. [T] a fait assigner Mme [R] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation de plein droit du bail liant les parties portant sur le logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] l’expulsion immédiate des lieux loués de la locataire et celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;l’autoriser à disposer des meubles se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L433-1 du code de procédures civiles d’exécution ;Condamner la défenderesse à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :19 781 euros au titre des loyers et charges dus, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 18 441 euros et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

Il fait valoir que la locataire n’a pas régularisé les causes du commandement ni justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans les délais impartis.

L’assignation a été dénoncée le 19 juin 2024 à la préfecture du Nord.

A l’audience du 27 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [T] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 25 811 euros arrêtée au 31 décembre 2024.

Il précise qu’il sollicite la résiliation de plein droit du bail à titre principal pour défaut de paiement des loyers.

Il ajoute que la locataire a quitté les lieux le 5 novembre 2024 sans donner congé et sans restituer les clés.

Régulièrement assignée par acte délivré à domicile, Mme [C] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il est indiqué que Mme [C] ne s’est pas présentée aux rendez-vous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

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Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [C] ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 19 juin 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».Le bail conclu le 31 octobre 2021 stipule, dans un paragraphe « clause résolutoire » une clause résolutoire pour défaut de paiement du dépôt de garantie, du loyer et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 18 441 euros.

Ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours lesquels demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux qui fixe à Mme [C] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par la locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail pour ce motif sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance :

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs. Une telle clause ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois a été signifié le 10 avril 2024 à Mme [C].

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Aucune attestation d’un assureur ou de son représentant n’a été remise au bailleur dans le délai imparti d’un mois ni même à l’audience.

Mme [C] n’établissant pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, il convient, en conséquence, de constater que le contrat de bail est résolu par les effets de la clause résolutoire intervenus le 11 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion du logement de Mme [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets d’une clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour défaut d’assurance.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mai 2024, et Mme [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 670 euros conformément à la demande. Il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande de paiement des loyer, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [T] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail signé entre les parties prenant effet le 1er novembre 2021 ;le commandement de payer en date du 10 avril 2024 ;le décompte de créance arrêté au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

La défenderesse ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte du bailleur.

Il résulte ainsi de ces éléments que Mme [C] reste devoir la somme de 24 446 euros au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, somme provisionnelle au paiement de laquelle sera condamnée Mme [C] avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 18 441 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de justifier d’une assurance et de l’assignation. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Il convient également de la condamner à verser à M. [T] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de M. [H] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE M. [H] [T] de sa demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre M. [H] [T], d’une part, et Mme [R] [C], d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 7], à [Localité 8] sont réunies à la date du 11 mai 2024 pour défaut d’assurance ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire de Mme [R] [C] des lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [H] [T] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [R] [C] à payer à M. [H] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 670 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 11 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Et dès à présent,

CONDAMNE Mme [R] [C] à payer à M. [H] [T] la somme provisionnelle de 24 446 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 18 441 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [R] [C] à payer à M. [H] [T] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [C] aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de justifier d’une assurance et le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Le Greffier, Le Juge,