TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07429 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YRIH

N° de Minute : L 25/00468

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

[C] [T]

[R] [F] épouse [T]

C/

[G] [D]

[B] [D]

[E] [D]

[Y] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [C] [T], demeurant [Adresse 7]

Mme [R] [F] épouse [T], demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Mme [B] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [E] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Mme [Y] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 7429/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2019, avec prise d’effet au 28 juin 2019, Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, la S.A.S Foncia [Localité 8], donné à bail à Madame [G] [D] et Madame [B] [D], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi qu’une place de parking n°37, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 495 euros, auquel s’ajoutait une provision sur charges de 40 euros.

Par actes sous seing privé du 28 juin 2019, Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] se sont portés cautions solidaires.

Alléguant le non-paiement des loyers, Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] ont fait délivrer à Madame [G] [D] et Madame [B] [D], par actes de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 3.721,95 euros. Ce commandement de payer a été notifié le 26 mars 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par actes de commissaire de justice des 26 et 28 juin 2024, notifié le 28 juin 2024 au représentant de l’État dans le département, Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] ont fait citer Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ainsi que Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 3 février 2025 afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à défaut, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef ;

— la condamnation solidaire des locataires et cautions au paiement des sommes suivantes :

—  5.085,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 juin 2024, assortie des intérêts à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux,

— la condamnation solidaire des locataires et cautions au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience.

A l’audience du 3 février 2025, Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] ont comparu représentés par leur conseil.

Madame [G] [D] a comparu en personne et sollicité le renvoi pour constituer avocat.

Madame [B] [D], citée selon les modalités de l’article 659 de code de procédure civile, Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D], cités à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 juin 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 1.889,50 euros.

Madame [G] [D] a comparu en personne. Elle ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle expose percevoir un salaire de 1.500 euros par mois pour un contrat à durée déterminée qui court jusqu’en décembre 2025.

Elle indique être seule occupante du logement.

Elle demande le rejet des frais irrépétibles.

Les bailleurs acceptent les délais de paiement proposés et la suspension de la clause résolutoire.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, Madame [B] [D] n’a pas été citée à personne et le jugement est susceptible d’appel.

En conséquence, le jugement est réputé contradictoire.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

En application de l’article 24, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, le commandement a été notifié à la Ccapex le 26 mars 2024.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025.

L’action en constat de résiliation du bail de Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 21 juin 2019, renouvelé pour la dernière fois le 28 juin 2022, contient une clause n°VIII prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Madame [G] [D] et Madame [B] [D] le 22 mars 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ne se sont pas acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer, soit la somme de 3.721,95 euros, dans le délai de deux mois prévu par l’article 24 précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 23 mai 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] à compter du 23 mai 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Toutefois, compte-tenu des délais de paiement accordés au défendeur dans les conditions ci-dessous exposées, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, sous réserve du paiement de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes en paiement :

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que les locataires restent à devoir la somme de 1.035,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de juin 2025 inclus, déduction faite de la double facturation les 22 et 26 juillet 2024 de la somme de 326,16 euros de frais d’assignation et de facture d’huissier et de la facturation du 29 octobre 2024 de 201,90 euros de frais de saisie conservatoire.

Le bail prévoit une clause VII de solidarité aux termes de laquelle les co – locataires s’engagent solidairement pour toutes les obligations du bail.

Nonobstant les déclarations de Madame [G] [D], aucune pièce au dossier ne montre que Madame [B] [D] a valablement donné congé.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Aux termes des actes sous seing privé du 28 juin 2019, Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] se sont portés cautions solidaires des locataires pour une durée maximale de 9 ans pour le paiement, notamment, des loyers et charges.

L’engagement de caution est conforme aux dispositions précitées.

Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] sont donc valablement engagés pour le paiement de l’arriéré locatif.

Cependant, le commandement de payer n’a pas été dénoncé aux cautions.

Dans ces conditions, Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] ne seront pas tenus des intérêts de retard.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ainsi que Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] à payer aux bailleurs la somme de 1.035,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de juin 2025 inclus.

Cette somme ne portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 que pour les locataires.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Toutefois, il résulte de l’avis n°99-90.001 de la Cour de cassation du 22 mars 1999 que selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de disposition spéciale, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les parties s’accordent sur un apurement de la dette en mensualité de 150 euros en sus du loyer courant, outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ces mensualités sont conformes à la situation financière de Madame [G] [D] et déjà mises en place depuis mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’autoriser Madame [G] [D] à régler sa dette locative en 6 mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette et des frais. Il y a également lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

A défaut de respect par des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et la locataire pourra être expulsée si elle ne libère pas volontairement les lieux.

Les locataires seraient alors tenues de s’acquitter in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représente le montant du loyer révisé et des charges et s’élève actuellement à la somme de 615,85 euros.

Enfin, l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ainsi que Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ainsi que Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] à payer à Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8], conclu le 20 septembre 2013 entre Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] d’une part et Madame [G] [D] et Madame [B] [D], d’autre part, à compter du 23 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ainsi que Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] à payer à Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] la somme de 1.035,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de juin 2025 inclus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 uniquement à l’égard de Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ;

AUTORISE Madame [G] [D] à se libérer de leur dette en 6 mensualités successives d’un montant de 150 euros chacune, en sus du loyer courant, et une 7eme mensualité correspondant au solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [G] [D] et Madame [B] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] puisse faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— que Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ainsi que Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] soient condamnés in solidum à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et qui sera indexée selon les modalités prévues par le contrat de bail pour le loyer, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, soit actuellement la somme mensuelle de 615,85 euros ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ainsi que Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] à payer à Madame [R] [F], épouse [T], et Monsieur [C] [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [D] et Madame [B] [D] ainsi que Madame [Y] [D] et Monsieur [E] [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], le 15 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,