TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

N° RG 24/00026 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3AV

DEMANDEURS :

S.A.S.U. CDG (CLUB DE GYM), ayant son siège [Adresse 12], prise en la personne de son président la société HTI ayant son siège social [Adresse 3], prise en la personne de son président M. [K] [O]

S.E.L.A.R.L. BMA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES, domiciliée [Adresse 2], prise en la personne de Me [S] [T], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement (désigné par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 8 octobre 2024)

représentées par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

[Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL substitué par M^e KHALDI, avocat plaidant au barreau de PARIS,

M^e Claire TITRAN, avocat postulant au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Octobre 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2013, la S.C.I. Centre commercial du Triangle des gares a donné à bail à la S.A.S.U. CDG, des locaux commerciaux sis dans le centre commercial Westfield Euralille, à l’effet d’exploiter une salle de sport, pour une durée de dix années à compter du 31 août 2013 et moyennant un loyer annuel de base de 59 220 € HT/HC et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 4 à 10 % selon différentes tranches du chiffre d’affaires annuel hors taxe réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel..

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2023, la société du [Adresse 6] a fait donner congé à la locataire avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2023, moyennant un loyer annuel de 200 000 € HT/HC.

La société CDG a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 30 mai 2023 et la SELAS BMA Administrateurs judiciaires prise en la personne de Me [S] [T], a été désignée comme administrateur judiciaire tandis que la SCP BTSG prise en la personne de Me [C] [J] était désignée comme mandataire judiciaire. La société [Adresse 6] a déclaré une créance de loyers à la procédure, laquelle, après contestation, a été admise par arrêt de la cour d’appel de [Localité 7] à hauteur de 158 879,23 euros.

Par courrier du 18 juillet 2023, la société CDG a accepté le principe du renouvellement à compter toutefois du 1er septembre 2023 pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de base de 65 811,60 euros.

Une mesure de médiation a été ordonnée par le juge des référés mais n’a pas abouti.

Au 1er janvier 2024, le loyer de base indexé était de 68 115 euros.

Par mémoire en fixation de loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 juillet 2024 à la S.C.I. [Adresse 8], la société CDG a fait connaître son intention de voir fixer le loyer de base à la somme annuelle de 48 450 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 octobre 2024, la société CDG, la SELAS BMA Administrateurs judiciaires et la SCP BTSG ont assigné la société [Adresse 6] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Parallèlement, par jugement du 8 octobre 2024, le tribunal de Lille-Métropole a arrêté le plan de redressement de la société CDG et désigné en qualité de commissaire à l’exécution du plan la SELAS BMA Administrateurs judiciaires prise en la personne de Me [T] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Dans son mémoire en demande n°3 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 8 juillet 2025, la société CDG demande au juge de :

— Se Déclarer compétent pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2023 ;

— Ecarter la clause d’arbitrage prévue à l’article 26.4 du bail du 21 mai 2013 conclu entre les parties ;

— Fixer le montant du loyer annuel du bail portant sur les locaux n°402 et 401 situés dans le Centre commercial Euralille à la somme de 48 450 euros par hors taxe hors charge à compter du 1er septembre 2023 ;

Subsidiairement,

— Désigner tel expert qu’il plaira, avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er septembre 2023 ;

— Fixer à la somme de 48 450 euros hors taxe hors charge, le loyer annuel provisionnel ;

— Condamner la société [Adresse 6] au paiement d’une indemnité de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

En réponse à l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse, la société CDG estime que la compétence matérielle du juge des loyers commerciaux revêt un caractère d’ordre public de direction ayant pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, plus précisément le contrôle des loyers commerciaux et plus généralement, l’économie générale du marché immobilier. Elle se fonde sur un arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 1971. Elle souligne que la clause d’arbitrage prive les parties de l’accès au juge. Elle se prévaut encore d’une décision de la cour d’appel de [Localité 10] du 24 octobre 2024 qui opère une distinction entre la compétence territoriale et la compétence matérielle.

Elle argue de l’absence de litige et d’applicabilité du recours à l’arbitrage.

Elle soutient par ailleurs que le juge des loyers commerciaux est compétent, même en présence d’un loyer binaire, estimant que le raisonnement de la défenderesse repose sur une confusion entre d’une part, la question de la compétence matérielle et d’autre part, l’étendue du pouvoir du juge des loyers commerciaux dans la méthode d’évaluation du loyer binaire. Elle se prévaut de l’arrêt de la Cour de cassation du 30 mai 2024 en la matière.

Enfin, elle développe son argumentaire sur la fixation à la baisse du loyer de renouvellement en s’appuyant sur un rapport amiable de M. [W] et en critiquant les quatre références de la bailleresse dont les éléments ne sont pas communiqués.

Dans son mémoire en défense n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 5 mai 2025, la société [Adresse 6] demande au juge des loyers commerciaux de :

— Dire ses demandes recevables ;

A titre principal,

— Débouter la société CDG de l’ensemble de ses demandes ;

— Se Déclarer incompétent et ;

— Dire que les parties devront suivre les modalités de la procédure arbitrale prévue à l’article 26.4 du bail ;

A titre subsidiaire,

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2023 à la somme annuelle hors taxe hors charge de 200 000 euros toutes les autres clauses du bail restant inchangées ;

— Désigner subsidiairement tel expert qu’il plaira à la juridiction en vue d’estimer la valeur locative ;

— Rappeler le caractère exécutoire des locaux ;

— Condamner la société CDG au paiement de la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La bailleresse argue de l’incompétence du juge des loyers commerciaux en raison d’une clause compromissoire insérée au bail. Elle affirme que la cour d’appel de [Localité 10] a toujours considéré l’article R.145-23 du code de commerce comme n’étant pas d’ordre public. Elle souligne que les décisions du tribunal judiciaire de Paris citées par la partie adverse ne sont relatives qu’à la compétence territoriale et à des manières distinctes, soit des actions en acquisition de la clause résolutoire et en paiement des loyers, et ont été infirmées par la cour d’appel. Elle estime les autres décisions citées inapplicables au cas d’espèce.

S’agissant d’un loyer binaire, elle estime la clause d’arbitrage possible et souligne que les parties n’ont pas prévu le recours au juge des loyers commerciaux, la clause ne nécessitant pas d’interprétation du juge.

S’agissant de l’application de la clause compromissoire, elle considère que le désaccord sur le loyer caractérise le litige.

Sur le fond, elle estime que le loyer devra être fixé à la valeur locative telle qu’elle est définie au bail.

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des prétentions des parties.

Après quatre renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 1er septembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

La société du Triangle des gares soulève l’incompétence du juge des loyers commerciaux en raison de la clause compromissoire insérée au bail.

La société CDG s’y oppose en soutenant le caractère d’ordre public de la compétence rationae materiae du juge des loyers commerciaux.

Aux termes de l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

L’article 1162 du même code dispose que le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

Les articles 2059 et 2060 stipulent que toutes personnes peuvent compromettre sur les droits dont elles ont la libre disposition. On ne peut compromettre sur les questions d’état et de capacité des personnes, sur celles relatives au divorce et à la séparation de corps ou sur les contestations intéressant les collectivités publiques et les établissements publics et plus généralement dans toutes les matières qui intéressent l’ordre public.

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

L’alinéa 1 de cet article institue une compétence spéciale et exclusive, s’agissant de la fixation du loyer du bail renouvelé, au juge des loyers commerciaux.

Selon l’article L.145-15 du même code , sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, il est stipulé à l’article 26.4 Arbitrage du contrat de bail du 21 mai 2013 que « Par exception au recours aux instances judiciaires, tout différend éventuel portant sur le renouvellement ou le refus de renouvellement du Bail, ce qui inclut la fixation du loyer de renouvellement, la fixation des indemnités d’éviction et la fixation des indemnités d’occupation, sera, de convention expresse entre les Parties, réglé par voie d’arbitrage ».

Cette clause compromissoire exclut la compétence de toute juridiction, notamment pour la fixation du loyer du bail en renouvellement, au profit de l’arbitrage.

La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer de renouvellement, stipulée à l’article R.145-23 alinéa 1, ne fait pas partie des règles auxquelles il ne peut être dérogé par les parties en vertu de l’article L.145-15. Le législateur n’a pas expressément prévu que cette disposition est d’ordre public.

L’ordre public n’est cependant pas limité aux dispositions le prévoyant expressément, et la jurisprudence peut conférer le caractère d’ordre public à une disposition qui ne le précise pas.

Dans un arrêt du 10 juin 1971, la Cour de cassation a validé la décision d’une cour d’appel en estimant qu’elle avait « pu décider que les règles prévues par [l’article 29 du décret du 30 septembre 1953 devenu l’article R.145-23 du code de commerce] s’imposaient aux parties qui ne pouvaient y déroger. » après avoir estimé qu’ « Il apparaît, eu égard à son caractère impératif découlant de sa nature de texte de procédure qu’il s’impose comme tel aux justiciables, ayant été édicté dans le cadre de l’organisation judiciaire et dans l’intérêt d’une meilleure administration de la justice et non dans l’intérêt particulier de l’une ou l’autre des parties. ».

La cour d’appel de Paris, dans ses arrêts du 24 octobre 2024, admet uniquement la possibilité de déroger à la compétence territoriale prévue à l’alinéa 3 de l’article R.145-23, et dans le domaine de la compétence générale du tribunal judiciaire, soit en matière d’acquisition d’une clause résolutoire et de paiement des loyers.

La désignation d’un magistrat spécifique au sein des tribunaux judiciaires avec pour seule compétence de fixer le loyer du bail en renouvellement relève d’un ordre public de direction qui implique que les parties ne puissent y déroger par des conventions spécifiques.

De plus, la clause compromissoire stipulée au bail a pour effet, non seulement de déroger aux règles de compétence d’attribution attribuant une compétence exclusive au juge des loyers commerciaux, mais encore de priver les parties de tout recours au juge.

Cette clause a ainsi pour effet de priver les parties au bail de leur droit d’accès à un tribunal consacré et garanti par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

Dans ces conditions, la clause compromissoire stipulée à l’article 26.4 du contrat de bail ne pourra qu’être écartée et l’exception d’incompétence sera rejetée.

II- Sur l’étendue du pouvoir du juge des loyers commerciaux

Le contrat de bail conclu entre les parties le 20 mai 2013 a institué un loyer binaire avec un loyer de base et un loyer variable additionnel.

Les parties ont convenu dans le contrat de bail de la méthode de fixation du loyer de renouvellement de bail à l’article 27 lequel prévoit que :

« le loyer de base sera fixé à la plus forte des deux valeurs suivantes :

— la valeur locative de marché, telle que définie ci-après.

— le montant du loyer initial visé à l’article 4.1. du Titre I actualisé et indexé dans les conditions du Bail.

Toutes autres clauses et conditions du Bail en ce y compris le loyer variable additionnel, seront maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé. »

L’article 27.2.2. Détermination de la valeur locative précise que :

« Pour la détermination de la valeur locative de marché, les Parties entendent se soumettre aux dispositions expresses suivantes :

— La valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués, pour les autres locaux du Centre, lequel constitue un marché autonome de références de valeurs locatives et ce, de préférence en référence à des surfaces équivalentes à celle du Local, et dans le même secteur d’activité sauf à les corriger si des références venaient à manquer, par des références dans d’autres surfaces et/ou secteurs.

— La valeur locative de marché sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour éléments de référence exclusivement les loyers de l’Ensemble Immobilier, c’est-à-dire les prix librement débattus entre bailleur et locataire, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux, soit à l’occasion de modifications locatives, soit encore à l’occasion de renouvellements amiables de baux.

— Les loyers en capital constitués des droits d’entrée et des prix de cession du droit au bail devront être, en sus, pris en compte pour la détermination de la valeur locative. »

Lesdits loyers périodiques augmentés des loyers en capital seront ceux consentis contractuellement, au titre des trois années précédant la date d’effet du renouvellement du Bail, outre ceux de l’année en cours.

Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront maintenus pour leur surface contractuelle, sans qu’aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au Local principal.

La détermination de cette valeur s’imposera à tout arbitre et/ou à toute instance judiciaire devant rendre un avis sur le loyer du bail renouvelé et ce, de convention expresse entre les Parties. »

Il est constant que les règles de fixation de la valeur locative spécifiées aux articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent y déroger.

En vertu de la dernière décision de la Cour de cassation en matière de loyer binaire en date du 30 mai 2024, discutée entre la société CDG et la société Triangle des gares, si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond tenant à l’absence de prévision d’un recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

En l’occurrence, le recours au juge pour la fixation de la valeur locative du loyer de base est prévu à la fin de l’article 27.2.2.

Il conviendra de faire application des dispositions contractuelles relatives à la détermination de la valeur locative de marché.

Seul le preneur produit une expertise amiable non contradictoire, tandis que la bailleresse, qui réclame non moins que près du triplement du loyer actuel, ne mentionne que quatre références, en produisant des factures sur lesquelles le nom des preneurs a été cancellé.

Dans ces conditions, le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer et les désaccords entre les parties portant sur des points de fait, tells que les références à prendre en compte, il convient d’ordonner une expertise judiciaire de la valeur locative de marché telle qu’elle est définie au bail.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure.

III- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ÉCARTE la clause compromissoire stipulée à l’article 26.4 du bail conclu entre la SASU CDG et la S.C.I. [Adresse 11] le 21 mai 2013 ;

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par la société du centre commercial du Triangle des gares ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [B] [N] demeurant [Adresse 5] (tél [XXXXXXXX01] [Courriel 9])

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Déterminer et apprécier :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués telle qu’elle est définie dans les dispositions contractuelles (article 27 du bail) ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la société CDG devra verser au plus tard le 6 DÉCEMBRE 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 6 AVRIL 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RÉSERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux