TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHEU

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 24]

représentée par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [D] [S]

[Adresse 13]

[Localité 23]

représentée par M^e Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [Z] [L], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2025, après avoir entendu :

M^e Delgorgue

M^e Jamais

M. [L]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Octobre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 27 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 31] a déjà bénéficié des programmes de l’ANRU [Localité 28] Quartiers Anciens et du Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

L’Etablissement public foncier des Hauts de France (Etablissement public foncier des Hauts de France) a été chargé d’acquérir un ensemble d’immeubles sis dans le périmètre de l’opération dite « [Localité 28]-NPNRU Quartiers Anciens », ledit périmètre comprenant le [Adresse 32].

Par arrêté du 20 juillet 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet. L’enquête s’est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 21 mai 2024.

Le lot n°3 sis dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété érigé sur les parcelles cadastrées SV402 et [Cadastre 20] situées [Adresse 18] à [Localité 28] d’une contenance respective de 56 m² et 46 m² et les 389/1000ème des tantièmes de copropriété appartenant à Mme [D] [S] sont concernés par le projet.

Le 3 juin 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 307 000 euros, augmenté d’une indemnité de remploi de 31 900 euros avec une marge d’appréciation de 10 %.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre par lettre recommandée avec avis de réception le 28 octobre 2024 (avis de réception signé le 30 octobre 2024).

Par mémoire parvenu au greffe le 28 janvier 2025, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à Mme [D] [S] à la somme totale de 338 900 euros dont 307 000 euros d’indemnité principale sur la base d’un prix de 3 500 €/m² et d’une surface de 87,55 m² et 31 900 euros d’indemnité de remploi.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 11 mars 2025, M. le commissaire du gouvernement retient le même prix de 3 500€/m² pour une surface inférieure de 86 m² et évalue ainsi l’indemnité principale à un montant inférieur de 301 000 euros outre une indemnité de remploi de 31 300 euros. Il rectifie la surface au regard des données cadastrales.

La visite des lieux s’est déroulée le 1er avril 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de Mme le commissaire du gouvernement, de Mme [D] [S] et de son conseil.

Par deux mémoires reçus au greffe les 5 et 10 septembre 2025, Mme [D] [S] s’oppose aux offres de l’EPF et demande à la juridiction de :

– Fixer l’indemnité de dépossession lui revenant à la somme totale de 386 420 euros dont :

→ indemnité principale : 350 200 euros ;

→ indemnité de remploi : 36 220 euros ;

– Condamner l’EPF à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle se fonde sur un prix de 4 000 €/m² pour une surface de 87,55 m², Elle discute les termes de comparaison pour ne retenir que les termes 8, 10, 11 et 14..

Dans son mémoire en réplique reçu le 5 septembre 2025, l’EPF diminue son offre initiale à la somme totale de 332 300 euros dont 301 000 euros d’indemnité principale et 31 300 euros d’indemnité de remploi sur la base du prix de 3500€/m² et d’une surface de 86 m². Il discute les autres termes de comparaison et retient les termes 9 à 15 pour en déduire un prix moyen de 3632 €m².

Dans ses conclusions complémentaires reçues le 12 septembre 2025, M. le commissaire du gouvernement augmente son estimation à une indemnité totale de 353 200 euros, dont 320 000 euros d’indemnité principale et 33 200 euros de remploi. Il revalorise le prix à 3 700 €/m² pour une surface de 86 m². Il fait état d’une surface d’après la loi du 10 juillet 1965 de 85,55 m² arrondie à 86 m², afin de permettre une comparaison.

Après deux renvois, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 12 septembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 prorogé au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé dans le [Adresse 31] à [Localité 28].

Le bien, occupé par sa propriétaire, correspond à un appartement en duplex aux deuxième et troisième étages dans un immeuble en copropriété. Il est composé d’un séjour/cuisine, d’un salon, de trois chambres, d’un dégagement, d’un WC, d’une salle de bains, de la jouissance privative d’une terrasse et des 389/1000ème de la propriété du sol et des parties communes.

La visite des lieux a permis de constater que l’immeuble est en bon état d’entretien à l’exception de la salle de bains, qui présente quelques désordres et doit donc être considérée comme en état d’usage.

La superficie de la partie privative, soumise aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est de 85,55 m², arrondi à 86 m². Il convient de retenir cette surface.

Le bien est classé en zone UCM 2.1.1. du PLUi de la MEL, approuvé par délibération du 11 décembre 2019.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 27] [Localité 29], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 septembre 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris ci-après. Tous les biens sont libres. M. le commissaire du gouvernement a modifié les données, s’agissant des surfaces et des prix/m², les surfaces – arrondies à l’entier le plus proche – étant celles qui sont mentionnées dans les actes de cession et soumises aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10/07/1965, de manière à permettre une comparaison pertinente entre les différents biens.

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

Surface

Prix total

Prix/m²

SUP

1

5914P03 2023P01573

PZ 163 Lots 8 et 2*

[Adresse 8] (situé à 350m)

29/12/2022

1922

— 

71

305000

4295,78

2

5914P03 2023P31055

PW 245 lot 1

[Adresse 21] (situé à 400m)

22/03/2022

1951

— 

66

191700

2904,55

3

5914P03 2024P00940

RZ1 lot 2

[Adresse 1] (situé à 500m)

22/12/2023

1850

— 

63

227000

3603,18

4

5914P03 2023P36373

RX 113 lots 4 et 12*

[Adresse 11] (situé à 450m)

14/11/2023

1925

— 

62

187900

3030,65

5

5914P03 2023P39886

RX 582 lots 101 et 3*

[Adresse 25] (situé à 400m)

20/12/2023

1900

— 

57

207300

3636,84

6

5914P03 2023P07668

SV 841 lots 41 et 73**

[Adresse 19] (situé à 300m)

03/03/2023

2000

— 

77

247500

3214,29

7

5914P03 2023P10668

ST 127 SV 605 lots 211** et 13

[Adresse 4] (situé à 450m)

21/03/2023

1999

— 

89

338000

3797,75

8

5914P03 2022P23496

ST 107 lots 4 et 9*

[Adresse 26] (situé à 500m)

15/06/2022

1907

— 

88

362500

4119,32

* Cave

** parking

Termes de comparaison cités par Mme [D] [S] :

Aucun terme n’est cité.

Termes de comparaison cités par Monsieur le commissaire du gouvernement :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface (m²)

Prix total

Prix/m²

SUP

9

5914P03 2021P05586

SW [Cadastre 5], lot 1

[Adresse 7] (situé à 300m)

20/09/2021

1860

84

280000

3333,33

10

5914P03 2023P06948

RX 780, lots 10 et 23*

[Adresse 10] (situé à 450m)

23/02/2023

1924

87

364000

4183,91

11

5914P03 2022P43323

[Adresse 30] [Cadastre 6], lot 1

[Adresse 16] (situé à 250m)

17/11/2022

1925

88

[Localité 15]

3613,64

12

5914P03 2023P21499

SX 56, lot 11

[Adresse 17] (situé à 250m)

30/06/2023

1910

96

340000

3541,67

13

5914P03 2023P21880

RY 241, lots 3*, 2 et 8

[Adresse 22] (situé à 500m)

12/07/2023

1930

92

[Localité 14]

3380,44

14

5914P03 2023P2[Immatriculation 9], lots 1 et 9*

[Adresse 2] (situé à 550m)

10/07/2023

1904

90

346900

3854,44

15

5914P03 2022P11457

ST 60, lots 2 et 9

[Adresse 3] (situé à 550m)

09/03/2022

1910

98

345300

3523,47

* Cave

Il convient d’écarter les termes 2 et 3 dont les biens ne comportent qu’une seule chambre alors que l’immeuble à évaluer en comporte trois, de sorte que les biens ne sont pas comparables.

Les termes 6 et 7 intègrent une place de parking, ce qui en fait également des références non pertinentes.

Parmi les termes cités, de nombreux biens disposent d’une surface calculée selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 très proche de la surface du bien de Mme [S] qui est de 86 m². Il convient ainsi d’écarter les termes 4 et 5 avec des surfaces de 62 et 57m². S’agissant du terme 1, sa surface est de 71 m², soit 82,56 % de celle du bien à évaluer. L’ensemble des parties s’accordent à l’écarter pour ce motif. Il convient donc d’écarter ce terme au regard de sa surface inférieure au bien à évaluer, alors que l’on dispose de termes avec une surface beaucoup plus proche.

S’agissant des termes 12 et 15, dont les surfaces sont de 96 m², soit 10 m² de plus (soit 111,63% de la surface du bien à évaluer) et de 98 m² soit 12 m² de plus (soit 113,95% du bien à évaluer), les surfaces représentent moins de 15 % supplémentaire. En outre, leurs compositions sont similaires au bien à évaluer avec pour le TC12, un appartement en duplex, avec trois chambres et terrasse et pour le TC15 un appartement en entresol avec séjour avec oriel, salle à manger, deux chambres et une loggia. Dès lors, ces biens présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être conservés.

Les parties s’accordent à retenir les termes 10, 11 et 14 comme pertinents.

S’agissant du terme 9, il correspond à un duplex, avec trois chambres, au rez-de-chaussée et 1er étage, avec une cour et un toit terrasse, dans une rue plus éloignée du marché de Wazemmes. Cependant, la [Adresse 33] reste à proximité immédiate de la place du marché et l’immeuble est situé à 300 mètres, soit plus près que d’autres termes retenus. Le bien est situé dans le même quartier et présente les mêmes avantages et inconvénients au regard des caractéristiques de [Adresse 35]. Par ailleurs, sa composition (nombre de chambres, toit terrasse, duplex) est très similaire au bien de Mme [S]. Et le fait qu’il soit en partie en rez-de-chaussée ne constitue pas une différence suffisante. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

S’agissant du terme 13, il correspond à un bien s’étendant sur deux niveaux et comportant trois chambres. Il n’apparaît pas que la chambre à l’étage soit isolée du reste de l’appartement. Ce bien présente suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenu.

S’agissant du terme 8, il reste à proximité de la place de la Nouvelle aventure et du bien à évaluer, et dans le même quartier. Si la [Adresse 34] pourrait être considérée comme plus cossue et résidentielle, cet élément est insuffisant à estimer le terme non pertinent.

Il convient ainsi de retenir les termes 8 à 15, comme le fait M. le commissaire du gouvernement. Il en ressort un prix moyen de 3693,78€/m².

Dans ces conditions, au regard des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de retenir un prix de 3700€/m² et de fixer l’indemnité principale de dépossession revenant à Mme [D] [S] à 320 000 euros (86 m²P x 3700 €/m² = 318 200 € arrondis à 320 000).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  312 000 euros x 10 % = 31 200 euros

= 33 200 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’EPF. Il sera également condamné à payer à Mme [D] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 septembre 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [D] [S], pour le lot n°3 (appartement) et les 389/1000ème des tantièmes de copropriété de l’immeuble érigé sur les parcelles cadastrées SV402 et [Cadastre 20] situées [Adresse 12] à [Localité 28] à 353 200 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 320 000 euros indemnité de remploi : 33 200 euros ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France à payer à Mme [D] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation