TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09121

N° Portalis DB3S-W-B7I-2AHY

Minute : 90/2025

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au

barreau du VAL D’OISE

C/

Monsieur [X] [M]

Madame [W] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LE DEUN

Copie délivrée à :

M. [M]

MME [H]

Le 27 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Janvier 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3],

Représentée par Maître Gaëlle LE DEUN, Avocat au Barreau du Val d’Oise

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 7 juillet 2020, la société d’économie mixte CDC Habitat a donné à bail à M. [X] [M] et Mme [W] [H] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ([Adresse 8]), pour un loyer mensuel de 889,93 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 889,93 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 5 avril 2024, la société d’économie mixte CDC Habitat a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 578,84 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [X] [M] et Mme [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 5 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

A cette date, la société d’économie mixte CDC Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de M. [X] [M] et Mme [W] [H] ;

— le transport et la séquestration des meubles ;

— et la condamnation solidaire ou in solidum de M. [X] [M] et Mme [W] [H] :

— au paiement de la somme actualisée de 6 350,43 euros,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 544, 1224, 1225, 1728 et 1741 du code civil et 18 du décret du 11 mars 2015, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus et qu’ils opposent une résistance abusive lui causant un préjudice. Elle précise que M. [M] a donné congé mais qu’il reste solidaire pendant 6 mois. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Cité à l’étude du commissaire de justice, M. [X] [M] ne comparaît pas.

Mme [W] [H] comparaît. Elle explique que son mari et elle se sont séparés, qu’elle est au chômage suite à des problèmes de santé, qu’elle a deux enfants à charge, qu’elle a déposé une demande de logement social pour pouvoir bénéficier d’un logement moins onéreux et que son allocation logement n’est, pour le moment, pas versée. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant résiduel, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’économie mixte CDC Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 8 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 7 juillet 2020 contient une clause résolutoire en son article 8 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 avril 2024, pour la somme en principal de 2 578,84 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 juin 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L’article 8-1 de la loi précitée prévoit en outre que la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 7 juillet 2020 contient une clause de solidarité en son article 8. M. [X] [M] a donné congé par courrier reçu le 22 mars 2024. Il est donc tenu solidairement au paiement des loyers et des charges jusqu’au 23 septembre 2024, date à compter de laquelle Mme [W] [H] est seule redevable de toute somme due au titre du contrat de bail ou de l’occupation des lieux.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [W] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (145,78€ + 183,79€), la somme de 6 350,43 euros à la date du 12 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse. M. [X] [M] est solidairement tenu à la dette jusqu’au 23 septembre 2024, soit pour la somme de 6 073,21 euros.

M. [X] [M] et Mme [W] [H] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 6073,21 euros et Mme [W] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 277,22 euros.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [X] [M] et Mme [W] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV – Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d’aucun préjudice distinct de l’absence de paiement de l’arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V – Sur les mesures de fin de jugement

M. [X] [M] et Mme [W] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société d’économie mixte CDC Habitat les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2020 entre la société d’économie mixte CDC Habitat et M. [X] [M] et Mme [W] [H] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5] ([Adresse 8]) sont réunies à la date du 6 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [M] et Mme [W] [H] à payer à la société d’économie mixte CDC Habitat la somme de 6 073,21 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse) ;

CONDAMNE Mme [W] [H] à payer à la société d’économie mixte CDC Habitat la somme de 277,22 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse) ;

AUTORISE M. [X] [M] et Mme [W] [H] à s’acquitter de ces sommes, outre le loyer résiduel et les charges courants pour Mme [W] [H], en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [X] [M] et Mme [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte CDC Habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [W] [H] soit condamnée à verser à la société d’économie mixte CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société d’économie mixte CDC Habitat de sa demande de réparation du préjudice ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

INVITE Mme [W] [H] à transmettre une copie du présent jugement à la Caisse d’Allocations familiales pour rétablissement des aides au logement ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [M] et Mme [W] [H] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE