TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/06461 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YOVU

N° RG 24/09356 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQ5D

ORDONNANCE D’INCIDENT

DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. HALL NIGHT,

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Maxime MOULIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.C.I. ESLAPION

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

M. [W] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE [Localité 7],

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION

Juge de la mise en État : Aurélie VERON, Vice-présidente,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

A l’audience du 28 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que l’ordonnnance serait rendue le 02 Juin 2025 puis prorogée pour être rendue le 10 Juin 2025.

Ordonnance : contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2025, et signée par Aurélie VERON, Juge de la Mise en État, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 4 mars 2011, la S.C.I Eslapion a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Suivant acte notarié reçu le 4 octobre 2013 par Me [W] [R], notaire associé de la SELARL Office notarial de [Localité 7], la S.C.I. Eslapion a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Hall Night en cours d’immatriculation, des locaux situés au rez-de-chaussée, une cour et une cave au sein de cet immeuble pour une durée de neuf années à compter du 4 octobre 2013.

Il est mentionné page 3 de l’acte, s’agissant de la description des locaux « un local à usage de commerce ».

Il est apparu par la suite, à la faveur de démarches administratives, que les locaux étaient affectés comme « bureaux » et non comme « commerce ».

Ce n’est que le 23 octobre 2017 qu’a été accordé le permis de construire mentionnant expressément la destination de « commerce ». Les travaux permettant l’exploitation en commerce ont été achevés en 2018.

Par acte d’huissier délivré le 28 septembre 2018, la S.A.R.L. Hall Night a assigné la S.C.I. Eslapion devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins de remboursement des loyers perçus et indemnisation de son préjudice financier.

Par acte d’huissier du 4 octobre 2018, la société Eslapion a assigné en intervention forcée la SELARL Office notarial de [Localité 7] et Me [W] [R], notaire, aux fins de garantie.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du 6 février 2029.

L’affaire a été radiée le 13 mars 2019 et réinscrite à l’audience du 25 octobre 2019.

Par ordonnance du 10 juillet 2020, le juge de la mise en état a :

Déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par la société Espalion et les notaires ;

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Espalion comme ne relevant pas de la compétence du juge de la mise en état mais du juge du fond;

Invité la société Espalion à formuler sa fin de non-recevoir devant le tribunal ;

Débouté la société Hall Night de sa demande provisionnelle de dommages-intérêts;

Autorisé provisoirement la société Hall Night à suspendre le paiement de ses loyers jusqu’à l’achèvement des travaux prévus au permis de construire délivré le 23 octobre 2017 et au changement de destination des locaux de bureau en commerce auprès des services compétents ;

Débouté la société Hall Night de sa demande de provision pour procès.

L’affaire a de nouveau été radiée le 4 septembre 2020 et réinscrite au rôle du 29 janvier 2021.

Par ordonnance d’incident du 13 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de communications de pièces formées par la société Hall Night, ses demandes de provisions et sa demande de provision pour procès et l’a condamnée à des indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Une troisième radiation de l’affaire est intervenue le 31 mars 2023.

Elle a été réinscrite à l’audience du 4 octobre 2024 sous le n° RG 24/06461.

Parallèlement, le 11 avril 2022, la société Hall Night a sollicité le renouvellement de son bail auprès de la S.C.I. Eslapion, ce que cette dernière a refusé par acte du 11 juillet 2022, refusant également le versement d’une indemnité d’éviction.

En réponse, par acte de commissaire de justice délivré le 9 juillet 2024, la société Hall Night a assigné la S.C.I. Eslapion aux fins de voir déclarer abusif le refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction, condamner la bailleresse au paiement de dommages-intérêts de 50 000 euros et d’une indemnité d’éviction de 250 000 euros.

L’instance a été enrôlée sous le n° RG 24/09356.

Le 24 février 2025, la société Hall Night a élevé un incident aux fins de reconnaissance de l’acquiescement partiel de la S.C.I. Eslapion à ses demandes et de jonction des deux instances.

L’incident a été fixé à l’audience du 24 février 2025. A cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 avril 2025 à la demande des parties.

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 28 avril 2025 par le conseil de la S.A.R.L. Hall Night tant dans l’affaire RG 24/6461 que dans l’affaire RG 24/9356, auxquelles il convient de se référer concernant l’exposé complet de ses motifs, aux fins de voir :

Juger que la SCI Eslapion a, par courriel officiel du 19 février 2025 émanant de son conseil, expressément, d’une part, reconnu la qualité de locataire à la société Hall Night et, d’autre part, renoncé au congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction signifié le 11 juillet 2022 à la société Hall Night concernant le bail commercial relatif au local sis [Adresse 1] à Lille ;

Juger que la SCI Eslapion, par cette renonciation, a reconduit le bail commercial la liant à la société Hall Night ;

Juger que la SCI Eslapion a reconnu la qualité de locataire de la société Hall Night;

Juger en conséquence, qu’un acquiescement partiel est intervenu de la part de la SCI Eslapion aux demandes de la société Hall Night concernant, d’une part, la qualité de locataire de la société Hall Night en vertu du bail régularisé le 4 octobre 2013 et, d’autre part, sur le caractère abusif du congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction signifié le 11 juillet 2022 ;

En tout état de cause,

Constater l’acquiescement partiel de la SCI Eslapion aux demandes de la société Hall Night concernant, d’une part, sa qualité de locataire de la société Hall Night en vertu du bail régularisé le 4 octobre 2013 et, d’autre part, le renouvellement du bail commercial précité du fait de la renonciation du bailleur au congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction signifié le 11 juillet 2022 ;

Ordonner la jonction des procédures 24/06461 et 24/09356 pendantes devant la 1ère chambre et renvoyer à la mise en état pour les conclusions de la société civile immobilière Eslapion ;

Ordonner le renvoi à la mise en état ;

Débouter la SCI Eslapion de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la SELALR Office Notarial de [Localité 7] et Me [W] [R] de leurs demandes ;

Réserver les dépens.

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 24 avril 2025 par le conseil de la S.C.I Eslapion tant dans l’affaire RG 24/6461 que dans l’affaire RG 24/9356, auxquelles il convient de se référer concernant l’exposé complet de ses motifs, aux fins de voir :

A titre principal :

Dire et juger que l’appréciation des demandes de la société Hall Night ressort du fond de la procédure ce qui échappe à la compétence du juge de la mise en état ;

La Débouter de ses demandes tendant à voir dire et juger que la SCI Eslapion a renoncé au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, reconduit le bail commercial liant les parties et reconnu la qualité de locataire de la société Hall Night;

La Débouter de sa demande tendant à voir dire et juger qu’elle a acquiescé aux demandes de la société Hall Night concernant la qualité de locataire de cette dernière et le caractère abusif du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

A titre subsidiaire :

Dire et Juger que les demandes de la société Hall Night tendent à faire reconnaître un acquiescement partiel qui ne mettrait pas fin à l’instance, ce qui échappe à la compétence du juge de la mise en état ;

Débouter la société Hall Night de ses demandes tendant à voir dire et juger qu’elle a renoncé au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, reconduit le bail commercial liant les parties et reconnu la qualité de locataire de la société Hall Night;

La Débouter de sa demande tendant à voir dire et juger qu’elle a acquiescé aux demandes de la société Hall Night concernant la qualité de locataire de cette dernière et le caractère abusif du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ;

A titre plus subsidiaire, si le juge de la mise en état devait se déclarer compétent :

Dire et Juger qu’elle n’a pas acquiescé partiellement aux demandes de la société Hall Night;

Débouter la société Hall Night de ses demandes tendant à voir dire et juger que la SCI Eslapion a renoncé au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, reconduit le bail commercial liant les parties et reconnu la qualité de locataire de la société Hall Night ;

La Débouter de sa demande tendant à voir dire et juger qu’elle a acquiescé aux demandes de la société Hall Night concernant la qualité de locataire de cette dernière et le caractère abusif du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ;

En tout état de cause :

Ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 24/06461 et 24/09356;

Débouter Maître [R] et l’Office Notarial de [Localité 7] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;Condamner la société Hall Night à lui régler la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 20 février 2025 par le conseil de Me [W] [R] et de la SELARL Office Notarial de [Localité 7] dans l’affaire RG 24/6461, auxquelles il convient de se référer concernant l’exposé complet de leurs motifs, aux fins de voir :

Refuser la jonction sollicitée par la SARL Hall Night avec la procédure RG 24/09356 ;Condamner in solidum ou l’une à défaut de l’autre, la SCI Eslapion et la S.A.R.L. Hall Night au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les Condamner in solidum ou l’une à défaut de l’autre, aux entiers dépens de l’instance.

L’incident a été mis en délibéré au 2 juin 2025 prorogé au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur la demande de jonction

L’article 783 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d’instance.

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Et l’article 368 du même code précise que « Les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire. »

Le juge de la mise en état saisi d’une demande de jonction dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation.

En l’espèce, il résulte de l’examen des deux instances dont la jonction est demandée que les dossiers concernent les mêmes parties et sont relatives au même contrat de bail.

La première instance est relative à une demande d’indemnisation du préjudice résultant d’un défaut de délivrance conforme au motif de la mauvaise affectation des locaux, la bailleresse sollicitant reconventionnellement le constat de la fin du bail par la notification du refus de renouvellement pour motif grave et légitime tenant à l’absence de règlement des loyers.

Dans la seconde instance, le preneur conteste le congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction et sollicite une telle indemnité.

Le fait que le notaire ne soit pas pas partie à la seconde procédure ne fait pas obstacle à la jonction, d’autant que la bailleresse elle-même envisage d’agir en garantie contre le notaire dans le cadre de la seconde instance à défaut de jonction.

De plus, les demandes étant nécessairement liées et le preneur formulant les mêmes demandes dans les deux instances, soit notamment une indemnité d’éviction, la jonction n’entrainera pas d’autres débats de nature à retarder l’issue de la procédure.

Au regard de ces éléments, il existe un tel lien entre les deux instances qu’il est d’une bonne administration de la justice de prononcer leur jonction.

Il convient donc d’ordonner la jonction des instances enregistrées sous les n° de RG 24/6461 et 24/9356 sous le seul n° de RG 24/6461.

II- Sur la demande de constat d’acquiescement partiel

A- Sur la compétence du juge de la mise en état

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance. Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

D’après l’article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement.

Selon l’article 408 du code de procédure civile, l’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action. Il n’est admis que pour les droits dont la partie a la libre disposition.

La Cour de cassation a rendu un avis le 13 novembre 2006 n°06-00.012, relativement à l’application du deuxième alinéa de l’ancien article 771 du code de procédure civile dans sa version applicable jusqu’au 23 janvier 2012, lequel prévoyait que « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1. Statuer sur les exceptions de procédure et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; ».

Dans cet avis, la haute juridiction a estimé que «  Les incidents mettant fin à l’instance visés par le deuxième alinéa de l’article 771 du nouveau code de procédure civile sont ceux mentionnés par les articles 384 et 385 du même code et n’incluent pas les fins de non-recevoir. ».

Il résulte de l’application combinée des articles 408 et 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état a une compétence exclusive pour statuer sur une demande tendant à voir constater un acquiescement.

Dès lors, il appartient au juge de la mise en état, saisi d’une demande tendant au constat d’un acquiescement, d’apprécier les éléments de fait de nature à établir ledit acquiescement, sans qu’il y ait lieu de renvoyer cette question au juge du fond.

Par ailleurs, rien ne justifie de procéder à une distinction avec l’acquiescement partiel, quand bien même il n’amène pas à une extinction de l’instance, des demandes subsistant, puisqu’aucun texte ne procède à une telle distinction selon l’étendue de l’acquiescement.

Il relève en conséquence de la compétence du juge de la mise en état de statuer sur la demande de constat d’un acquiescement partiel.

B-Sur l’acquiescement partiel

Les demandes initiales de la société Hall Night portent sur l’indemnisation du préjudice financier qu’elle estime avoir subi du fait de la mauvaise affectation administrative des locaux dont le remboursement des loyers. Par la suite, la société Hall Night y a ajouté des demandes de résolution et résiliation judiciaires du bail aux torts du bailleur et subsidiairement une contestation du congé avec refus du renouvellement et d’une l’indemnité d’éviction.

La S.C.I. Eslapion, de son côté, demande le constat de la suspension des effets du bail entre sa prise d’effet et le changement d’affectation des locaux et le constat de la fin du bail suite au congé avec refus de renouvellement fondé sur le non-paiement des loyers.

La société Hall Night demande le constat de l’acquiescement partiel de la S.C.I. Eslapion à ses demandes en estimant que le fait de lui demander de se conformer aux dispositions du bail en effectuant des travaux de réparation d’une vitrine sous peine de mettre en œuvre la clause résolutoire contenue dans ce contrat est une manifestation de volonté univoque, évidente et certaine du bailleur de sa renonciation au congé et de son acceptation de la reconduction du bail.

La bailleresse conteste que ladite demande puisse valoir quelconque renonciation ou accord de reconduction d’un bail.

En application de l’article 408 du code de procédure civile, l’acquiescement ne peut résulter que de déclarations ou d’actes démontrant avec évidence et sans équivoque l’intention de la partie à laquelle on l’oppose de reconnaître le bien-fondé de l’action.

Il résulte d’un courriel officiel adressé à Me [Y] le 19 février 2025 que Me [T], conseil de la S.C.I. Eslapion a indiqué à celui-ci :

« Mon client a reçu le mail ci-joint de la Mairie évoquant une mise en sécurité réalisée par la Mairie du fait de la dégradation des bases vitrées du local toujours occupé par votre cliente, la société HALL NIGHT, représentée par Monsieur [U].

La Mairie sollicite donc une sécurisation des lieux sous 48heures maximum sous peine de prendre un arrêté de péril imminent.

Je vous remercie donc de bien vouloir transmettre ce mail à votre cliente pour qu’elle fasse le nécessaire sans délai et de m’adresser les justificatifs des travaux qui seront réalisés.

Si votre cliente n’effectue pas les travaux nécessaires, ma cliente sera contrainte de la mettre en demeure d’avoir à respecter les clauses du bail commercial sous peine d’application de la clause résolutoire du bail.

Mon client n’est effectivement pas responsable de l’état actuel du local, occupé par votre cliente. »

Dans ce courriel, la bailleresse, par la voie de son conseil, demande à la société Hall Night de réaliser des travaux urgents incombant au preneur au titre des réparations locatives.

Or, en l’état actuel de la procédure judiciaire, si les demandes réciproques tendent à la rupture du contrat de bail, il est constant qu’un bail a été signé entre les parties, conférant la qualité de preneur à la société Hall Night. Il est également constant que lesdites demandes n’ayant pas été tranchées, la société Hall Night n’a pas restitué les locaux objet du bail.

La société Hall Night « occupant » les locaux, dans l’attente d’une décision sur la fin du bail, la propriétaire n’avait que peu d’options pour faire réaliser des travaux urgents dans les locaux et relevant des réparations locatives.

Il sera également rappelé que durant la période au cours de laquelle le bailleur peut exercer son droit de repentir, la situation de location est provisoire, l’exercice du repentir par le bailleur venant renouveler rétroactivement le bail et les parties restant tenues de leurs obligations réciproques jusqu’à la fin du délai.

Dans ce contexte, la mise en demeure de réaliser des travaux et le rappel du cadre dans lequel ces travaux sont réclamés à la société Hall Night (soit le risque de mise en œuvre de la clause résolutoire) ne caractérise pas avec l’évidence requise et toute absence d’équivoque la renonciation au congé sans indemnité d’éviction et l’acquiescement au renouvellement du bail, ainsi que la reconnaissance de la qualité de locataire.

Les demandes de constat de l’acquiescement partiel seront en conséquence rejetées.

III- Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner la société Hall Night qui succombe principalement à son incident aux dépens de l’incident et à une indemnité sur le fondement de l’article du 700 du code de procédure civile de 800 euros au profit de la S.C.I. Espalion. La demande sur le fondement de l’article 700 des notaires sera en revanche rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Aurélie Véron, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel, et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS la jonction des instances inscrites sous les n° RG 24/06461 et RG 24/09356 sous le seul n° de RG 24/06461 ;

DISONS que le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les demandes de la S.A.R.L. Hall Night ;

DEBOUTONS la S.A.R.L. Hall Night de ses demandes tendant au constat d’un acquiescement partiel de la S.C.I. Eslapion ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. Hall Night à payer à la S.C.I. Eslapion la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Maître [W] [R] et la SELARL Office notarial de [Localité 7] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. Hall Night aux dépens de l’incident ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 05 Septembre 2025 pour les conclusions au fond de Me [Y] après incident avec injonction de conclure ;

INVITONS les parties à envisager la clôture de la procédure.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON