TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00029 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPG5

JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 12]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [X] [K], domiciliée [Adresse 15]

représentée par M^e Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [D] [S], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Décembre 2024, après avoir entendu :

Me d’Halluin

Me d’Herbomez

M. [S]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Janvier 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 6 décembre 2022, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 19] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 28 mars au 28 avril 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 26 mars 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée MT [Cadastre 13] sise [Adresse 2] à [Localité 21] d’une contenance de 25 m² appartenant à Mme [X] [K] est concernée par le projet. Par ordonnance du 4 octobre 2024, le juge de l’expropriation a déclaré expropriée pour cause d’utilité publique ladite parcelle et a envoyé l’Etablissement public foncier des Hauts de France en possession de celle-ci.

Le 4 octobre 2023, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 11 000 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à Mme [X] [K] par acte extrajudiciaire signifié le 14 mai 2024.

Le propriétaire n’a pas répondu.

Par mémoire parvenu au greffe le 18 juin 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à Mme [X] [K] à 13 300 euros se décomposant en 11 000 euros d’indemnité principale sur la base d’un prix de 300 €/m² pour une surface de 36 m² et 2 300 euros d’indemnité de remploi.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 12 août 2024, M. le commissaire du gouvernement retient un prix de 300€/m², dans la fourchette basse des termes de comparaison, soit une indemnité de dépossession totale identique à l’offre de l’autorité expropriante.

La visite des lieux s’est déroulée le 17 septembre 2024, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France, de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et de Mme [X] [K].

Dans son mémoire reçu le 13 décembre 2024, Mme [X] [K] demande à la juridiction de

fixer l’indemnisation d’expropriation totale à la somme de 28 700 euros dont 25 000 euros à titre d’indemnité principale et 3 700 euros à titre de remploi.

Elle se prévaut d’un prix de 1 000 €/m² pour une surface de 25 m².

Dans ses conclusions complémentaires du 12 décembre 2024, M. le commissaire du gouvernement réévalue le montant de l’indemnité principale de dépossession à 15 000 euros en retenant un prix de 430 €/m² appliqué à la surface de 36 m², outre l’indemnité de remploi de 2 700 euros.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 décembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 21] dans le [Adresse 19] concerné par un projet de rénovation urbaine de grange ampleur. Il s’agit d’une très petite parcelle d’une contenance de 25 m² qui sert d’assise à une maison semi-mitoyenne à usage d’habitation érigée sur deux niveaux et combles.

La visite sur les lieux a permis de constater que la construction est en briques, avec une couverture tuiles en état médiocre (tuiles manquantes, chéneau très abîmé), des volets en bois en rez-de-chaussée. La maison est inhabitée depuis de nombreuses années et à tout le moins depuis 1992, non chauffée, dans un très mauvais état d’entretien. Il n’en reste que quelques pièces à nu, sans cuisine ni salle d’eau ou WC. L’escalier est très dégradé, la toiture en plexiglas de la courette est en partie effondrée, l’isolant des combles est par endroit en lambeaux.

La maison n’est pas cadastrée.

Le terrain est classé en zone UCA 7.1.3 par le PLUi de la MEL en vigueur, soit un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 19] et du [Adresse 20] à [Localité 21] ».

2/ Sur la surface

Aucune surface n’est mentionnée au cadastre. M. le commissaire du gouvernement propose de retenir la surface de 36 m², comme l’a fait l’évaluateur en se fondant sur la surface de l’immeuble voisin.

Cette surface n’est pas discutée, la propriétaire se basant d’ailleurs sur la seule surface de la parcelle, soit 25 m².

Il sera en conséquence retenu, à défaut d’autre élément, une surface de 36 m².

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 18], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU2 de la Métropole européenne de [Localité 17] a été approuvé le 12 décembre 2019 et est entré en vigueur le 18 juin 2020. Il convient de retenir le 18 juin 2020 comme date de référence, date à laquelle le dernier PLU est devenu opposable.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Il est constant que la méthode du coût de revient ne peut être utilisée pour fixer l’indemnité principale d’expropriation.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par L’epf des Hauts-de-France :

Sur [Localité 21]

N°

Réf. enregistrement

Cadastre

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain (m²)

SUP totale (m²)

Prix total (€)

Prix/m²

(SUP)

1

2020P13354

MT 71

[Adresse 5]

13/10/2020

1914

39

91,8

88000

958,61

2

2020P13251

MT 69

[Adresse 6]

13/10/2020

1870

41

90

88000

977,78

3

2020P13872

MV 136

[Adresse 3]

18/11/2020

1914

45

71,4

45000

630,25

4

2022P11643

MV 86

[Adresse 8]

03/03/2022

1885

81

110,5

32000

289,59

5

2022P14205

MT 95

[Adresse 1]

29/03/2022

1850

52

71

41500

584,51

6

2022P33184

MW 87

[Adresse 4]

29/08/2022

1880

64

110,8*

108500

979,24

7

2023P08790

MW 251

[Adresse 11]

28/02/2023

1890

75

99,6**

90000

903,62

8

2023P18696

MT 101

[Adresse 14]

15/06/2023

1860

47

65,5

58000

885,50

9

2023P18752

MT 231

[Adresse 10]

15/06/2023

1890

49

51,8

76000

1467,18

* SUP cadastrale de 108,4

** SUP au cadastre : 94 + (14 x 0,4) = 99,6m² et non 60,6m²

Termes de comparaison cités par Mme [X] [K] :

Mme [K] produit des estimations du prix au m² dans le [Adresse 19] par des agences immobilières en ligne. Elle présente également les résultats d’une recherche sur le site des Finances publiques des cessions intervenues dans un rayon de 3 km. Il en ressort trois cessions à [Localité 21] dont deux [Adresse 23] et une [Adresse 22] pour une construction de 2013.

Les estimations immobilières et d’autant plus celles produites qui ne concernent pas spécifiquement le bien litigieux, ne constituent pas des termes de comparaison, seules des cessions et acquisitions effectives pouvant révéler la valeur de marché d’un bien.

S’agissant des résultats de la recherche sur le site des Finances publiques, en l’absence de production des actes, les caractéristiques des biens (surface, usage, état…) ne peuvent être vérifiés, de sorte que leur pertinence par rapport au bien en cause ne peut être appréciée. Au surplus il sera relevé que seules trois cessions sont situées à [Localité 21], dont deux dans un autre quartier, [Adresse 16] et la troisième correspond à une construction récente non comparable dès lors. Il ne s’agit donc pas de termes de comparaison pertinents.

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Cadastre

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain (m²)

SUP totale (m²)

Prix total (€)

Prix/m²

(SUP)

10

2022P12084

MV 104

[Adresse 9]

25/03/2022

40

54

35000

648,15

11

2023P04670

MV 104

[Adresse 9]

27/01/2023

40

54

41000

759,26

12

2023P04670

LW 527

[Adresse 7]

10/03/2021

1870

110

118,9

50000

420,52

Les termes 1, 2, 7 et 8 sont loués. Le terme 6 était loué jusqu’au 31 août 2021. Ils sont donc habitables et leur état n’est pas comparable à celui du bien en cause. Ils seront donc écartés.

Le terme 9 a un prix très élevé, bien au-delà des autres cessions réalisées dans le secteur. Il ne peut manifestement pas servir de révélateur pertinent de la valeur de marché du bien en cause qui est dans un état très dégradé, sans plus aucun équipement.

L’immeuble du terme 4 est frappé d’un arrêté de péril depuis le mois de février 2014 qui n’a pas été levé malgré la réhabilitation réalisée par le propriétaire. La maison correspondant au terme 5 a été visitée par le service des Domaines le 23 novembre 2021 et a été décrite comme étant en mauvais état, à rénover. Le terme 12 est dans un état vétuste.

Les autres termes, soit les termes 3, 10 et 11, sont dans un état moyen, trop éloigné du bien en cause pour servir de terme pertinent et seront écartés.

Il convient de conserver comme termes pertinents les termes 4, 5 et 12, leur état étant le plus proche de celui du bien à évaluer.

Il ressort de ces trois termes un prix moyen de 431,54€/m²P et des valeurs allant de 289,59 € pour le bien objet d’un arrêté de péril à 584,51€ pour le bien dans un état médiocre, à rénover.

Compte tenu de l’état du bien en cause qui est constitué de pièces nues, sans plus aucun équipement ni salle d’eau ou cuisine et dont la toiture est en très mauvais état, il convient de retenir un prix de 430€/m²

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à Mme [X] [K] doit être fixée à la somme arrondie de 15 000 euros (430€ x36 m²= 15480€).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  7 000 euros x 10 % = 700 euros

= 2 700 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 18 juin 2020 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [X] [K], pour la parcelle cadastrée MT [Cadastre 13] sise [Adresse 2] à [Localité 21] d’une contenance de 25 m² à 17 700 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 15 000 euros indemnité de remploi : 2700 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation