TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11850 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4OG

N° de Minute : 25/964

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

Société PARTENORD HABITAT

C/

[F] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Aux dires de l’Office Public de l’Habitat du Nord Partenord Habitat (ci-après désigné Partenord Habitat), celui-ci a donné à bail verbal à Monsieur [F] [D] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, Partenord Habitat a fait signifier à Monsieur [F] [D] un commandement de payer la somme de 1.452,63 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier de justice du 17 octobre 2024, Partenord Habitat a fait assigner Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

• En conséquence, ordonner à Monsieur [F] [D] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;

• A défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [D], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;

• Condamner Monsieur [F] [D] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.560,77 euros au titre des loyers et charges dus au 2 mai 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

* à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et sans tenir compte de l’APL (selon l’idice IRL des loyers),

* 3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,

* 66,60 euros au titre des assurances impayées à la date du 2 mai 2024,

* 30,48 euros au titre des pénalités à la date du 2 mai 2024, outre la somme mensuelle de 7,62 euros dans les limites légales,

* 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation,

• Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Il expose et fait valoir qu’un premier bail écrit portant sur les mêmes locaux a été consenti à Monsieur [F] [D] le 16 septembre 2005 moyennant un loyer mensuel de 205,54 euros majoré d’une provision sur charges de 81,77 euros, que suite à des incidents de paiement il a agi en résiliation du bail, qu’un jugement accordant des délais de paiement et suspendant les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail signé entre les parties a été rendu par le tribunal d’instance de Lille le 19 septembre 2019, qu’un protocole de cohésion sociale a été signé permettant à Monsieur [F] [D] de se maintenir dans les lieux, qu’il bénéficie à ce jour d’un bail verbal et que de nouveau le loyer et les charges ne sont plus régulièrement réglés depuis septembre 2022 en dépit des nombreuses démarches amiables.

Appelée à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire au 05 juin 2025.

A cette audience, Partenord Habitat, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 6.687,47 euros au 27 mai 2025. Il indique que le dernier versement date de septembre 2023 et qu’il n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur du locataire.

Monsieur [F] [D], cité à l’étude du commissaire de justice instrumentaire et présent lors de la précédente audience, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la preuve du bail verbal :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, Partenord Habitat verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que Monsieur [F] [D] a effectué des paiements réguliers pour l’occupation du logement en cause, le jugement du tribunal d’instance en date du 19 septembre 2019 qui a suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail signé entre les parties et portant sur le même logement, un plan d’apurement de la dette locative et un avenant au protocole d’accord de prévention des expulsions signé par Partenord Habitat et par Monsieur [F] [D] le 30 janvier 2020.

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

Partenord Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec avis de réception signé le le 05 février 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1217,1224, 1227 et 1228 du code civil :

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En la cause, il ressort de l’historique de compte versé aux débats que Monsieur [F] [D] ne règle plus son loyer et charges depuis le mois d’octobre 2023 et qu’il est débiteur au 16 mai 2025 de la somme de 6687,47 euros, après soustraction des frais compris dans les dépens, des cotisations d’assurance en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 et des pénalités sur enquête en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

La créance représente plus de dix-sept termes de loyer et charges impayés et est ancienne.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation principale incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus justifiant la résiliation du bail au 17 octobre 2024, date de l’assignation en justice.

L’expulsion de Monsieur [F] [D] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Monsieur [F] [D] sera condamné à payer à Partenord Habitat la somme de 6.687,47 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 février 2024 pour la somme de 1.452,63 euros, à compter de l’assignation en justice du 17 octobre 2024 pour la somme de 1.108,14 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Il sera également condamné, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 390,14 euros, pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour Partenord Habitat de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, à la date du 21 novembre 2024, pour non paiement des loyers et charges aux torts de Monsieur [F] [D] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 11];

ORDONNE à défaut pour Monsieur [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord Partenord Habitat la somme de 6.687,47 euros, créance arrêtée au 16 mai 2025, terme de mai non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 février 2024 pour la somme de 1.452,63 euros, à compter de l’assignation en justice du 17 octobre 2024 pour la somme de 1.108,14 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord Partenord Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 390,14 euros à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soir par la remise des clés soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à Monsieur [F] [D] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieur à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord Partenord Habitat de toutes demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens, dont le coût de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,