N° RG 24/00610 – N° Portalis DB2I-W-B7I-CYHF N° Minute :

POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Maxime TAILLANTER

— M^e Anne DE RICHOUFFTZ

Copie certifiée conforme le

à :

— Expert

— Régie

— Service de contrôle des expertises

DEMANDEURS:

S.A.R.L. OPTIQUE [E], inscrite au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° 751 669 094, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par M^e Maxime TAILLANTER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 2954

Monsieur [I] [E], né le 24 Mai 1985 à VIENNE (38), demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Maxime TAILLANTER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 2954

DÉFENDEURS :

S.C.I. LEMA, inscrite au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° 439 501 685, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par M^e Anne DE RICHOUFFTZ, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, substitué par M^e MOULIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Présidente d’audience : France ROUZIER, Présidente

Assesseures : Marine MENNESSON-REROLLE, Vice-Présidente, et Stéphanie VAILLANT, Juge

GREFFIERS: Lors des débats : Dorothée PERRIN

Lors du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juin 2025, tenue à juge rapporteur avec l’accord des parties, par Marine MENNESSON-REROLLE , laquelle a rendu compte au Tribunal dans son délibéré conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile

PRONONCÉ :

Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 16 Septembre 2025, indiquée par le Président, prorogé au 12 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le douze Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au Greffe par France ROUZIER, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 14 avril 2012, la SCI LEMA a donné en location à la SARL OPTIQUE [E] en cours de formation et à Monsieur [I] [E] un immeuble à usage commercial situé [Adresse 4], et ce pour une durée de neuf années à compter du 15 avril 2012 et pour un loyer annuel fixé à la somme de 18 000 € hors-taxes, avec indexation.

La SARL OPTIQUE [E] a été constitué suivant acte sous seing privé du 15 avril 2012 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Villefranche Tarare le 25 mai 2012.

Le bail arrivant à son terme le 14 avril 2021, et aucun congé n’ayant été délivré par le bailleur, la SARL OPTIQUE [E] a fait délivrer au bailleur une demande de renouvellement suivant acte extrajudiciaire en date du 4 octobre 2023. À défaut de réponse, le bail a été renouvelé.

Par un courrier du 24 janvier 2024, la SARL OPTIQUE [E] a proposé de réviser le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 12 900 € hors-taxes. Par un courrier du 28 février 2024, la SCI LEMA s’est opposée à toute réduction de loyer.

Selon mémoire signifié le 28 mars 2024, la SARL OPTIQUE [E] sollicité la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 4 octobre 2023 à la somme principale de 12 900 € hors taxes et hors charges par an.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 12 août 2024, la SARL OPTIQUE [E] et Monsieur [I] [E] ont assigné la SCI LEMA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône.

À l’audience du 25 septembre 2024, la procédure a fait l’objet d’un renvoi à la mise en état.

Les échanges de mémoire se sont poursuivis et le dossier a été fixé à plaider à l’audience du 2 juin 2025.

À cette audience, la SARL OPTIQUE [E] et Monsieur [I] [E] sollicite du juge des loyers commerciaux, au regard de ses conclusions N°1 reprenant son mémoire numéro 2 du 29 novembre 2024, qu’il :

à titre principal, fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 4 octobre 2023 à la somme principale de 12 900 € hors-taxes hors charges par an, juge que la SCI LEMA sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal et condamné à lui rembourser le trop-perçu de loyer intervenu depuis le 4 octobre 2023, à titre subsidiaire, désigne un expert judiciaire avec pour mission de déterminer la valeur locative des lieux litigieux,dans cette hypothèse, qu’il fixe le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 12 900 € hors-taxes et hors charges à compter du 4 octobre 2023, et partagés par moitié la provision sur la rémunération de l’expertqu’il condamne le bailleur au paiement des dépens comprenant éventuellement les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire ouiLa SARL OPTIQUE [E] et Monsieur [I] [E] se fondent sur un rapport d’expertise amiable établi le 22 juin 2023 pour évaluer la valeur locative du bien. Ils soutiennent que la valeur locative du local commercial, situé sur un axe passant du centre-ville de la commune de [Localité 9] et présentant un état général satisfaisant, doit néanmoins être évaluée au regard de la concurrence des centres commerciaux situés en périphérie et de la concurrence du commerce électronique, la situation du marché locatif ayant défavorablement évolué pour les bailleurs.

La SCI LEMA sollicite le bénéfice de ses conclusions numéro 2, reprenant ses demandes contenues dans son mémoire numéro 2 régulièrement notifié et en date du 10 décembre 2024, et demande au juge des loyers commerciaux de :

déclarer irrecevable Monsieur [I] [E] en toutes ses demandes pour défaut de qualité à agir, juger que le bail du 14 avril 2012 a été renouvelé à la date du 4 octobre 2023 pour une durée de neuf ans ;débouter la SARL OPTIQUE [E] de ses demandes sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à 12 900 € et au remboursement du trop-perçu, fixer à la somme annuelle en principal de 21.320,56 € hors-taxes le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 4 octobre 2023, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une expertise, fixer provisoirement à la somme annuelle en principal de 21.320,56 € hors-taxes le loyer du bail renouvelé à compter du 4 octobre 2023, avec les indexations annuelles successives en vertu du bail échu, condamner la SARL OPTIQUE [E] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, rejeter la demande fondée sur l’article 700 et condamner la SARL OPTIQUE [E] à lui payer une somme de 4000 € sur ce fondement.

La SCI LEMA expose que la SARL OPTIQUE [E] a été constitué et a repris les engagements souscrits par son gérant antérieurement à sa constitution, de sorte qu’elle est désormais la seule locataire des locaux et que toutes les demandes formées par Monsieur [I] [E] sont irrecevables, celui-ci n’ayant pas la qualité de locataire. La SCI LEMA critique l’expertise amiable versée et verse une expertise amiable en date du 16 mai 2024 réalisée à sa demande, laquelle conclut à une valeur locative de 24 038 € hors-taxes. La SCI s’en remet à l’appréciation de la juridiction sur la demande d’expertise, mais s’oppose dans ce cas à la fixation d’un loyer provisionnel à 12 900 € et à la prise en charge des frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

La présente décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 12 Novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L’article 32 du même code qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. Dans le cadre d’une action en fixation judicaire du loyer du bail renouvelé, seules peuvent agir le bailleur et le preneur.

En l’espèce, le contrat de bail commercial a été souscrit entre :

la SCI LEMA, en qualité de bailleresse, désigné dans la suite du contrat comme « le bailleur », Monsieur [I] [E], Et la SARL OPTIQUE [E], société en cours de constitution représentée par son gérant Monsieur [I] [E]. Tous deux en qualité de preneur, désigné dans la suite du contrat comme « le locataire ».

Les statuts reprennent en effet, au titre des actes accomplis pour le compte de la société en formation préalablement à la signature des statuts sociaux, la conclusion par Monsieur [I] [E] d’un bail commercial. S’il est donc acquis que l’accomplissement, postérieur au contrat de bail, des formalités pour créer et immatriculer la SARL OPTIQUE [E], emporte reprise de l’acte au compte de la société, il n’en demeure pas moins que le contrat a prévu deux locataires : Monsieur [I] [E], dont est précisé l’état civil, la profession et l’adresse personnelle, et la SARL OPTIQUE [E], dont il est précisé qu’elle est en cours de constitution. En conséquence, en sa qualité de partie au contrat de bail, Monsieur [I] [E] a qualité à agir dans le cadre de la présente instance et la fin de non-recevoir est rejetée.

Sur les demandes principales

Vu les articles L145-33, R145-3 et suivants et R145-8 du code de commerce,

Il résulte des dispositions des articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

A titre liminaire, il sera souligné que le principe du renouvellement du bail a été régulièrement accepté par les parties, sans contentieux sur ce point, et il convient de constater le renouvellement du bail conclu le 14 avril 2012 entre la SARL OPTIQUE [E] et M. La SCI LEMA, pour l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 4], a été renouvelé à la date du 4 octobre 2023 pour une durée de neuf ans.

En l’espèce, la SARL OPTIQUE [E] et Monsieur [I] [E] sollicitent la révision à la baisse du montant du loyer, en produisant une expertise privée réalisée non contradictoirement (pièce 4) tandis que la SCI LEMA sollicite pour sa part une révision à la hausse du loyer en produisant également une expertise privée réalisée non contradictoirement, de sorte que le juge des loyers commerciaux ne peut retenir comme élément probant l’une de ces deux expertises aux conclusions contradictoires, et qu’il convient donc d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise destinée à déterminer la valeur locative de l’immeuble donné à bail. Les frais de l’expertise seront avancés par les demandeurs, qui ont intérêt à voir aboutir leur demande en fixation judiciaire du prix du loyer renouvelé.

Sur la fixation d’un loyer provisionnel pendant l’instance

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »

Pendant la durée de l’instance, il sera fixé un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 790 du code de procédure civile, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés. Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant en formation collégiale, statuant publiquement, par jugement contradictoire, avant dire droit, susceptible d’appel, prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir et déclare recevables les demandes de Monsieur [I] [E] ;

CONSTATE le renouvellement du bail conclu entre la SARL OPTIQUE [E], Monsieur [I] [E] et M. La SCI LEMA, pour l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 4], à la date du 4 octobre 2023 et pour une durée de neuf ans ;

ORDONNE une mesure d’expertise sur la valeur locative des locaux commerciaux et désigne en qualité d’expert :

Madame [H] [J]

ACE VALORISATION

[Adresse 7]

[Localité 6]

Mobile : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 8]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* fournir les éléments sur les travaux effectués,

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 04 octobre 2023, au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L145-33 et R145-10du code de commerce,

* Le cas échéant, tenter de concilier les parties sur une valeur locative,

* Du tout, dresser rapport ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » les parties dans les dires déposés ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du service du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe dans les six mois de l’avis de consignation ;

DIT que la SARL OPTIQUE [E] et Monsieur [I] [E] devront consigner à la régie du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 4000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que dans les TROIS MOIS de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

RAPPELLE, conformément à l’article R 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les dépens ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge