TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

Chambre 04

N° RG 23/06070 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XJOE

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Mme [C] [L] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry VANDERMEEREN, avocat au barreau de LILLE

Mme [Y] [U] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry VANDERMEEREN, avocat au barreau de LILLE

Mme [K] [U] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry VANDERMEEREN, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [H] [V]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Maxence LAUGIER, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Hélène NOE avocat plaidant au barreau de LILLE

Mme [R] [G] épouse [V]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Maxence LAUGIER, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Hélène NOE avocat plaidant au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Sophie ARES, Greffier lors des débats.

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier lors du délibéré.

DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Octobre 2024.

A l’audience publique du 04 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Novembre 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier lors du délibéré.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse synallagmatique de vente en date du 30 mars 2022, M. [H] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] se sont portés acquéreurs d’une parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) appartenant à Mme [C] [U] née [L], Mme [Y] [M] née [U] et Mme [K] [B] née [U] (ci-après ''les consorts [U]'' ou ''Mesdames [U]''), moyennant le prix net vendeur de 350.000 euros.

L’acte stipulait notamment une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) par les acquéreurs d’un montant maximum de 600.000 euros, remboursable au taux maximum hors assurance de 1,55 % hors assurance, sur une durée maximale de 20 ans.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 décembre 2022.

Néanmoins, par courrier adressé le 20 juin 2022 par l’intermédiaire de leur notaire, M. et Mme [V] ont fait part de leur décision de ne pas poursuivre la vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 20 janvier 2023 par l’intermédiaire de leur avocat, les venderesses ont mis en demeure M. et Mme [V] d’avoir à leur verser la somme de 34.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé, les consorts [U] ont, suivant exploits datés du 26 juin 2023, fait assigner M. et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, de paiement du montant de ladite clause pénale.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 octobre 2024, suivant ordonnance du même jour, et l’audience de plaidoiries a été fixée au 04 septembre 2025.

* * *

Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, les consorts [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1589, 1591, 1231-5 et 1241 du Code civil et 696 et 700 du Code de procédure civile, de :

— condamner M. et Mme [V] au versement de la somme de 34.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale contractée dans le compromis de vente ;

— débouter M. et Mme [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. et Mme [V] à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement ;

— condamner M. et Mme [V] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [V] aux entiers frais et dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 août 2024, M. et Mme [V] demandent au tribunal, au visa des articles 1315, 1589, 1591, 1231-5 et 1241 du Code civil et 696 et 700 du Code de procédure civile, de :

A titre principal, débouter les consorts [U] de leurs demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire :

o réduire à 1 euro le montant des dommages-intérêts sollicités par les consorts [U] au titre de la clause pénale contractée dans le compromis de vente

o débouter les consorts [U] de leur demande de versement de 3.000 euros pour résistance abusive

o débouter les consorts [U] de leur demande de versement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

o débouter les consorts [U] de leur demande tendant à les voir condamner au paiement des frais et dépens,

En tout état de cause :

o condamner les consorts [U] à leur verser à la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

o condamner les consorts [U] aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 768 du Code de procédure civile, les parties doivent formuler expressément leurs prétentions et moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Sur l’applicabilité de la clause pénale au bénéfice des venderesses

L’article 1231-5 du même code prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, les consorts [U] sollicitent l’application de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2022 et ainsi rédigée :

« STIPULATION DE PENALITE

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE-QUATRE MILLE EUROS (34000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » (pièce n°1 demanderesses, page 11).

Sur ce, il est constant que la signature de l’acte authentique de vente n’est jamais intervenue, les acquéreurs ayant, par un courrier adressé par l’intermédiaire de leur notaire le 20 juin 2022 (non-versé aux débats), fait part de leur décision de ne pas poursuivre la vente.

M. et Mme [V] concluent, néanmoins, à la régularité de leur « désengagement ».

Ils font, tout d’abord, valoir que la condition suspensive d’obtention d’un financement n’a pas été levée, le financement qui leur a été proposé ne correspondant pas aux caractéristiques stipulées dans la promesse, en raison d’un taux d’intérêt nominal bien supérieur.

Par ailleurs, ils soutiennent que leur désengagement est lié à l’absence d’accord sur la chose et sur le prix résultant de la découverte d’un litige existant avec les propriétaires voisins, situation qui n’avait pas été portée à leur connaissance. Ils indiquent, en effet, avoir appris que la propriété voisine subissait des désordres à type de fissures résultant notamment de l’existence, sur le terrain objet de la vente, de plusieurs arbres de haute futaie en limite de parcelle qu’il conviendrait d’abattre.

* Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Aux termes de l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Sur ce, les parties à l’acte avaient, en effet, entendu soumettre la vente à la condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un prêt d’un montant maximum de 600.000 euros, avec une durée maximale de remboursement de 20 ans et un taux nominal d’intérêt maximum hors assurances de 1,55 % l’an. Aux termes du compromis, M. et Mme [V] s’étaient, sur ce point, expressément obligés à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention dudit concours financier, étant, par ailleurs, expressément précisé à l’acte que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera[it] la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil » (pièce n°1, page 11).

Les acquéreurs justifient de l’acceptation par le CRÉDIT DU NORD de leur demande de financement (pièce n°5 défendeurs). S’ils soutiennent que cette acceptation n’est pas de nature à permettre la levée de la condition suspensive prévue à l’acte sous seing privé puisqu’il s’agit d’un prêt d’un montant de 563.100 euros remboursable sur 180 mois au taux nominal très largement supérieur de 4,55 %, la formulation du courrier de l’établissement bancaire laisse à penser que ces conditions sont celles qui avaient été sollicitées par les acquéreurs aux termes de leur demande de prêt.

M. et Mme [V] ne justifiant pas avoir formulé une demande de financement en tous points conforme aux stipulations de l’acte sous seing privé de vente, la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue audit acte est, par conséquent, réputée réalisée, au sens de l’article 1304-3 du Code civil précité.

* Sur la découverte d’un litige avec les propriétaires voisins

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des dispositions de l’article 1583 du Code civil que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l’article 1104 du Code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1112-1 du Code civil dispose, en outre, que :

« [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

En l’espèce, M. et Mme [V] font valoir avoir découvert, dans le courant du mois de mai 2022, l’existence d’un litige avec les propriétaires de la parcelle voisine, des suites de l’apparition de fissures affectant leur maison et ayant notamment pour cause la présence d’arbres de hautes tiges en bordure de la propriété objet de l’acquisition.

Ils font grief aux venderesses de ne pas les avoir informés de cette situation qui modifiait pourtant sensiblement la consistance du bien et les relations avec le voisinage, de sorte qu’il n’y avait plus accord sur la chose et sur le prix.

Il doit, cependant, être rappelé que l’accord sur la chose et sur le prix doit s’apprécier au jour de la signature de l’acte sous seing privé de vente.

Or, aucun des éléments versés aux débats ne permet d’établir que la présence d’arbres de haute futaie en limite de propriété était, ainsi que le laissent entendre M. [V] et Mme [G], entrée dans le champ contractuel comme étant déterminante de leur consentement.

Par ailleurs, il doit être observé qu’en faisant grief aux vendeurs de ne pas les avoir avertis, au moment de ladite signature, de l’existence d’un potentiel litige avec les propriétaires voisins, les défendeurs entendent, en réalité, se prévaloir d’une erreur confinant au dol, sans pour autant invoquer l’existence d’une réticence dolosive, non plus que l’annulation de la promesse.

En tout état de cause, M. et Mme [V] défaillent à rapporter la preuve d’un manquement des venderesses à leur devoir d’information alors que rien ne permet d’établir qu’au jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente, les consorts [U] avaient connaissance d’une quelconque mise en cause au titre des désordres constatés sur la propriété voisine.

En effet, s’il est établi que les consorts [U] avaient été convoqués et avaient participé à des opérations d’expertise amiable diligentées en juin 2020 à l’initiative de l’assureur des voisins, il n’est pas démontré que le résultat de ces investigations leur aurait, ensuite, été communiqué, ni que les arbres situés sur leur propriété étaient alors, au moins partiellement, incriminés.

Les venderesses n’ont pas été convoquées aux nouvelles opérations d’expertise qui se sont déroulées quelques mois avant la signature, le 25 novembre 2021, et il n’est pas établi qu’elles aient été rendues destinataires, avant la signature du compromis, du compte rendu ensuite établi par l’expert d’assurance et au terme duquel ce dernier a conclu à l’origine multifactorielle des fissures (pièce n°3 défendeurs, page 2).

Il n’est, en outre, fait état, entre juin 2020 et la signature de l’acte sous seing privé de vente du 30 mars 2022, d’aucune procédure judiciaire ou amiable engagée de ce chef à l’encontre des consorts [U].

Les venderesses n’étaient ainsi débitrices d’aucune obligation d’information à ce titre.

Du reste, il n’est pas contesté que les autres conditions suspensives de droit commun comme particulières ont toutes été réalisées, en ce comprise la condition relative à l’obtention d’un permis de construire, les acquéreurs n’ayant, en tout état de cause, pas justifié, dans le cadre de la présente procédure, du dépôt d’un dossier de demande avant le 30 juin 2022, ainsi que stipulé au compromis de vente pour se prévaloir de ladite condition suspensive (pièce n°1, page 9).

Il s’ensuit que M. et Mme [V], qui ne justifient d’aucun motif légitime à leur refus de poursuivre la vente, laquelle était pourtant parfaite au sens de l’article 1583 du Code civil, doivent être considérés comme étant responsables d’un refus fautif de finalisation de la vente.

Dès lors, les consorts [U] sont parfaitement recevables à solliciter application de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente.

Sur la demande reconventionnelle en modération de la clause

Sur ce, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l’acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

Néanmoins, dans le cas d’espèce, le montant de la peine forfaitairement prévue, soit 10% du prix principal (34.000 euros), apparaît manifestement excessif alors que le bien a été immobilisé seulement deux mois et que l’augmentation du taux des intérêts sur cette courte période, à la supposer démontrée par les demanderesses, ne peut être considérée comme suffisamment significative. Il sera, en conséquence, fait usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité.

En conséquence de quoi, M. et Mme [V] seront condamnés à verser aux vendeurs la somme de 17.000 euros à titre de clause pénale et ce, solidairement, conformément à la clause de solidarité insérée à l’acte sous seing privé de vente (page 2).

Sur la demande indemnitaire complémentaire des consorts [U]

L’article 1231-6 du Code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, en sus du montant de la clause pénale, Mesdames [U] sollicitent le versement de 3.000 euros complémentaires à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

Toutefois, outre qu’il n’est développé au sein de leurs conclusions aucun moyen au soutien de cette prétention, force est de constater que les demanderesses ne rapportent la preuve ni de l’éventuelle mauvaise foi de M. et Mme [V] à s’abstenir sciemment de payer la clause pénale, ni d’un préjudice indépendant de celui déjà indemnisé par l’octroi de ladite clause pénale majorée des intérêts de droit de l’article 1231-6 du Code civil.

Leur demande de ce chef sera, par conséquent, rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte également des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, M. et Mme [V], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance. Leur demande sur le fondement de l’article 700 précité sera, en conséquence, rejetée.

L’équité commande, en outre, qu’il soit fait application des dispositions de l’article précité au profit de Mesdames [U], lesquelles ont été contraintes d’exposer des frais irrépétibles non-compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en Justice.

Il leur sera accordé, à ce titre, la somme totale de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne M. [H] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] à verser à Mme [C] [U] née [L], Mme [Y] [M] née [U] et Mme [K] [B] née [U] la somme de 17.000 euros à titre de clause pénale réduite ;

Déboute Mme [C] [U] née [L], Mme [Y] [M] née [U] et Mme [K] [B] née [U] de leur demande au titre de la résistance abusive ;

Condamne in solidum M. [H] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] à verser à Mme [C] [U] née [L], Mme [Y] [M] née [U] et Mme [K] [B] née [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le greffier, La présidente