N° RG 23/05786 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X64G

5ème CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 23/05786 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X64G

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 16] [Localité 5] PREFECTURE

C/

Société PITAYA [Localité 5] MERIADECK, Société GK INVEST

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Nélida DOS SANTOS

M^e Maeva PRIET

M^e Lucie TEYNIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT,Vice préseident,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

Délibéré au 16 Octobre 2025

Sur rapport de conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 16] [Localité 5] PREFECTURE RCS 320 217 342

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Nélida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Société PITAYA [Localité 5] MERIADECK RCS [Localité 5] 911 950 640

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Maeva PRIET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/05786 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X64G

Société GK INVEST RCS [Localité 5] 829 334 382

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Maeva PRIET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2020, la SCI [Adresse 10] Bordeaux Préfecture a consenti un bail commercial sous conditions suspensives à la société GK Invest, s’agissant de locaux dépendant du centre commercial Meriadeck sis [Adresse 6] [Adresse 15], à destination d’une activité de restauration chaude et/ou froide de type thaïlandaise et/ou indienne, sur place ou à emporter, sous l’enseigne Pitaya et/ou Anjha. Plusieurs conditions suspensives ont été stipulées au sein de cet acte, la plupart tenant à la réalisation d’un projet de restructuration du Centre commercial, conditions devant être réalisées avant le 30 septembre 2020, les parties convenant toutefois d’un accord pour proroger le délai de réalisation de deux périodes successives de 6 mois. Une autre condition suspensive a été stipulée, consistant en l’obtention d’un prêt de 680.000 € par le preneur, avant le 1er juillet 2021. Une faculté de substitution du preneur a également été prévue, au bénéfice de toute autre société filiale du Groupe Pitaya étant précisé qu’un avenant devait obligatoirement être signé entre les parties pour acter cette substitution.

Une convention de mise à disposition d’une terrasse n°R02 dépendant du centre commercial Mériadeck a été conclue le même jour entre les mêmes parties, sous conditions suspensives, dont celles prévues au bail commercial.

Un avenant n°1 au bail du 17 septembre 2020 a été conclu suivant acte du 13 décembre 2021, les parties prenant acte de la réalisation des conditions suspensives liées à la réalisation du projet de restructuration du centre commercial au 21 octobre 2021. Les parties ont également modifié le délai imparti pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par le preneur, le portant au 1er mars 2022.

Un avenant n°2 au bail du 17 septembre 2020 a été régularisé le 28 octobre 2022, prenant acte de la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par le preneur à la date du 08 mars 2022 et mentionnant un accord des parties sur la substitution de la société Pitaya [Localité 5] Mériadeck à la société GK Invest dans tous les droits et obligations que cette dernière tenait du bail en sa qualité de preneur à compter rétroactivement de la signature du bail. Un changement d’enseigne a également été acté, au profit de “Monkey Market”.

Par courrier du 07 décembre 2022, le mandataire de la SCI [Adresse 13] Bordeaux Préfecture a informé Pitaya Bordeaux Meriadeck de l’ouverture des locaux au public à la mi avril 2023.

Par courrier recommandé du 2 janvier 2023, le mandataire de la SCI [Adresse 13] Bordeaux Préfecture a convoqué la société Pitaya Bordeaux Mériadeck le 06 février 2023 pour procéder à la livraison des locaux objets du bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2023, le Conseil de la société Pitaya Bordeaux Mériadeck a indiqué au mandataire de la SCI [Adresse 13] Bordeaux Préfecture le refus du preneur de prendre livraison des locaux, se prévalant d’une nullité du bail commercial.

Par lettre recommandée en date du 03 février 2023, le mandataire de la SCI [Adresse 13] Bordeaux Préfecture a contesté auprès de l’avocat de la société Pitaya Bordeaux Mériadeck les motifs de nullité invoqués.

Le preneur ne s’est pas présenté pour la livraison des locaux le 06 février 2023.

Par lettre recommandée en date du 08 février 2023, le mandataire de la SCI [Adresse 13] Bordeaux Préfecture a convoqué la société Pitaya Bordeaux Mériadeck le 13 février 2023 pour la livraison des locaux objets du bail. Cette dernière ne s’est pas présentée à ce second rendez vous.

Après plusieurs échanges, aucun accord n’a pu être trouvé.

Par actes en date du 30 juin 2023, la SCI [Adresse 17] a assigné la société GK Invest SASU et la société Pitaya Bordeaux Meriadeck SASU devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 21 juin 2024, la société [Adresse 12] demande au Tribunal de :

* à titre principal :

— débouter les sociétés GK Invest et Pitaya [Localité 5] Meriadeck de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner la société GK Invest à lui payer la somme de 295.200 € TTC au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle,

— condamner la société GK Invest à lui payer la somme de 121.329,94 € TTC au titre des travaux réalisés,

— condamner la société GK Invest à lui payer la somme totale de 51.143,22 € TTC à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis résultant :

— de la perte de la contribution aux charges communes à hauteur de la somme de 41.770,80 € TTC,

— des frais de signalétique à hauteur de la somme de 9.372,42 € TTC,

* à titre subsidiaire

— débouter les sociétés GK Invest et Pitaya [Localité 5] Meriadeck de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner la société Pitaya [Localité 5] Meriadeck à lui payer la somme de 295.200 € TTC au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle,

— condamner la société Pitaya [Localité 5] Meriadeck à lui payer la somme de 121.329,94 € TTC au titre des travaux réalisés,

— condamner la société Pitaya [Localité 5] Meriadeck à lui payer la somme totale de 51.143,22 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis résultant :

— de la perte de la contribution aux charges communes à hauteur de la somme de 41.770,80 € TTC,

— des frais de signalétique à hauteur de la somme de 9.372,42 € TTC,

* en toute hypothèse :

— condamner solidairement les sociétés GK Invest et Pitaya [Localité 5] Meriadeck à lui payer la somme de 7.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les sociétés GK Invest et Pitaya Bordeaux Meriadeck en tous les dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Lucie TEYNIE, Avocat au Barreau de Bordeaux, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour s’opposer à l’argumentation des défenderesses relative à la nullité du bail du 17 septembre 2020 au motif qu’il a été signé, pour la société GK Invest, par une personne qui n’en avait pas le pouvoir, la société du [Adresse 7] [Localité 5] Préfecture se prévaut des dispositions 1156 du Code civil. Elle rappelle ainsi que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté, et que l’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié. Elle se prévaut également des dispositions de l’article 1998 du Code civil lequel prévoit que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné, sauf à avoir ratifié expressément ou tacitement ce qui a été fait au delà.

La SCI soutient d’une part avoir cru légitimement en la réalité des pouvoirs de Monsieur [X], signataire du bail du 17 septembre 2020, celui-ci étant mentionné audit bail comme directeur général adjoint dûment habilité à cette fin. Elle soutient d’autre part que le bail a été régularisé par Monsieur [E], représentant légal de GK Invest, de par la signature par celui-ci des deux avenants, les parties ayant d’ailleurs pris le soin de rappeler que les clauses et conditions du bail non expressément modifiées par l’avenant demeuraient inchangées et conservaient leur plein effet.

Pour s’opposer aux moyens des défenderesses relatifs à la caducité du bail commercial, de par la non réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis, la SCI [Adresse 12] se prévaut de la force obligatoire des contrats prévue aux articles 1103 et 1104 du Code civil. Elle rappelle que la formation du contrat résulte de la seule rencontre des volontés, tel prévue par l’article 1113 du Code civil.

En l’espèce, la SCI du Centre commercial [Localité 5] Préfecture soutient que si les conditions suspensives n’ont pas été levées dans les délais fixés initialement, les parties ont d’un commun accord accepté de modifier les délais prévus, puis ont pris acte de leur réalisation, acceptant par suite expressément d’être contractuellement liées par un bail ferme et définitif à compter du 8 mars 2022. La SCI [Adresse 11] Préfecture soutient que le bail ainsi régularisé entre les parties est valable puisqu’il y a eu accord mutuel sur la réalisation des conditions suspensives. Elle soutient que s’il était retenu que le bail était caduc de par l’absence de renouvellement express du délai prévu pour la réalisation de la condition, il y aura alors lieu de retenir que les parties ont, par la signature des avenants, conclu un nouveau contrat de bail dont le contenu est strictement identique à celui du bail du 17septembre 2020.

Au soutien de sa demande tendant à ce que la substitution de la société Pitaya Meriadeck à la SASU GK Invest lui soit déclarée inopposable, la SCI [Adresse 10] Bordeaux Préfecture se prévaut là aussi de la force obligatoire des contrats.

Elle soutient en l’espèce qu’aux termes du contrat de bail, seule pouvait être substituée une filiale du Groupe Pitaya, à savoir toute société détenue directement ou indirectement à plus de 50 % en capital et droit de vote par la société Pitaya. Elle fait observer que la société Pitaya [Localité 5] Meriadeck n’est pas une filiale du groupe Pitaya, puisque détenue à 100 % par la société GK Invest, holding du groupe Pitaya, et non par la société Pitaya elle même ; la SCI fait valoir qu’elle ne l’a appris que postérieurement à l’avenant prenant acte de cette substitution. Elle précise par ailleurs le groupe Bertrand a repris par la suite l’activité Pitaya, et non l’enseigne Monkey Market, et qu’elle ne pouvait imaginer que la société Pitaya [Localité 5] Meriadeck ne serait pas détenue par le groupe qui allait être cédé deux mois plus tard. Dès lors, elle indique former ses demandes à l’encontre de GK Invest, la substitution lui étant inopposable ; à défaut, à titre subsidiaire, si la substitution était considérée comme lui étant opposable, elle forme les mêmes demandes à l’encontre de Pitaya [Localité 5] Meriadeck que celles formées à l’encontre de GK Invest.

Toujours au titre de la force obligatoire du contrat, la SCI [Adresse 10] Bordeaux Préfecture se prévaut des stipulations contractuelles, lesquelles permettent de considérer le bail comme résilié de par la non présentation du preneur à deux convocations pour prendre livraison des locaux et fixent l’indemnité de résiliation alors dûe sans préjudice de la réparation de tous dommages dans les conditions de droit commun.

En l’espèce, elle soutient que le preneur ne s’étant pas présenté à deux convocations pour livraison des locaux, elle est bien-fondé à se prévaloir de la résiliation du bail et à solliciter l’indemnité de résiliation prévue au titre des stipulations contractuelles, s’élevant à la somme de 246.000 € HT soit 295.200 € TTC. Elle souligne qu’il n’y a pas lieu de réduire cette indemnité de résiliation, mais au contraire de l’appliquer strictement, puisque le preneur a volontairement manqué à ses obligations, qu’il n’a pas exécutées de bonne foi, et qu’il n’a informé que très tardivement la SCI de sa volonté de ne pas exploiter, à savoir en février 2023 lorsqu’il a été convoqué pour la livraison des locaux.

La SCI [Adresse 12] demande en outre, toujours sur le fondement de la force obligatoire des contrats la condamnation du preneur à lui payer la somme de 121.329,94 € TTC au titre des frais de raccordement électrique (31.200 € HT), des frais d’honoraires de pilote B (20.000 €), des frais liés au compte de dépenses communes de chantier (15.000 €) et des frais de création des attentes EU/EG, lesquels sont mis à la charge du preneur aux termes de l’article L des stipulations particulières du bail.

Enfin, au titre des dispositions de l’article 1240 du Code civil, la SCI du Centre commercial [Localité 5] Préfecture se prévaut d’une faute du preneur, de par son refus de prendre possession du local, qui lui a causé un préjudice. Elle précise que son préjudice est constitué de la perte de la contribution aux charges communes non réglées par la locataire, a minima sur une période neuf mois le temps d’installer un nouveau preneur, préjudice s’élevant à la somme annuelle de 34.809,00 €, ainsi que des frais de signalétique exposés pour mentionner la présence de la future ancienne au sein du centre, s’élevant à la somme de 9.372,42 € TTC.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 09 octobre 2024, la SASU GK Invest et la SASU Pitaya Bordeaux Meriadeck demandent au Tribunal de :

* à titre principal :

— juger caduc le bail commercial du 17 septembre 2020,

— juger nul et non avenu le bail commercial du 17 septembre 2020,

* à titre subsidiaire :

— juger que la société Pitaya [Localité 5] Meriadeck a seule la qualité de preneur au bail commercial du 17 septembre 2020, en substitution de la société GK Invest,

— juger irrecevable la société du [Adresse 8] Préfecture à agir à l’encontre de GK Invest, et en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société GK Invest,

* en tout état de cause, juger que la clause d’indemnité de résiliation visée au bail commercial du 17 septembre 2020 est une clause pénale ; en conséquence réduire le montant de l’indemnité de résiliation à un euro et subsidiairement la ramener à de plus justes proportions dans la limite de 32.800 euros HT correspondant aux 9 mois de loyer maximum,

— débouter la société du [Adresse 9] de toutes ses autres demandes,

— condamner la société du Centre Commercial [Localité 5] Préfecture à verser à la société GK Invest et à la société Pitaya [Localité 5] Meriadeck la somme de 5.000 euros chacune au titre de l‘article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société [Adresse 12] aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande tendant à ce que soit constatée la caducité du bail, la SASU GK Invest et la SASU Pitaya [Localité 5] Meriadeck se prévalent des dispositions des articles 1304, 1304-6 et 1213 du Code civil. Elles soutiennent que le contrat est caduc lorsque que les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai imparti, peu importe leur acquisition dans le futur ; elles soulignent qu’un contrat ne peut être prorogé que sous réserve que les contractants en manifestent la volonté avant son expiration.

En l’espèce, elles soutiennent que les conditions suspensives stipulées au profit du bailleur relatives au projet de restructuration du centre commercial n’ont été réalisées que le 21 octobre 2021, alors qu’elles auraient dû l’être avant le 30 septembre 2021, et que celle stipulée au profit du preneur relative à l’obtention d’un prêt n’a été réalisée que le 1er mars 2022 alors qu’elle aurait dû l’être avant le 1er juillet 2021. Elles rappellent également qu’il était contractuellement convenu au sein du bail du 17 septembre 2020 qu’à défaut de réalisation desdites conditions dans les délais requis, le bail serait nul et non avenu. Elles font observer par ailleurs que les avenants conclus prenant acte de la réalisation des conditions l’ont été postérieurement à l’expiration desdits délais, de sorte qu’ils n’ont pas eu pour effet de proroger le bail. Par suite, elles font valoir que l’absence de réalisation des conditions suspensives dans les délais contractuels emporte la caducité du bail.

Au soutien de leur demande tendant à ce que soit constatée la nullité du bail, la SASU GK Invest et la SASU Pitaya [Localité 5] Meriadeck se prévalent des dispositions des articles 1128 et 1147 du Code civil, rappelant que la validité du contrat est soumise à la capacité à contracter des parties et que l’incapacité de contracter est une cause de nullité relative. Elles rappellent qu’aux termes des articles L227-5 et L227-6 du Code de commerce, une SASU est représentée à l’égard des tiers par son président désigné dans les statuts, qui seul peut, sous sa responsabilité, consentir toutes délégations de pouvoirs à un tiers pour un ou plusieurs objets déterminés.

En l’espèce, elles font valoir que GK Invest, SASU, ne pouvait être représentée, conformément à ses statuts, que par son président. Elles font observer que si le bail du 17 septembre 2020 a été signé pour GK Invest par Monsieur [X], désigné comme directeur général, la société était en réalité dépourvue de directeur général ; elles soulignent que ce dernier, en sa qualité de directeur administratif et financier, n’avait aucun pouvoir pour représenter GK Invest. Par suite, elles font valoir que le bail commercial du 17 septembre 2020 doit “être déclaré nul et non avenu”.

Au soutien de leur demande subsidiaire tendant à ce que soit constaté la validité de la substitution du preneur opérée, et par suite tendant à l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de GK Invest, la SASU GK Invest et la SASU Pitaya [Localité 5] Meriadeck se prévalent de la force obligatoire des contrats.

En l’espèce, elles soutiennent que le bail prévoyait empressement la possibilité de substitution au profit de toute société filiale du groupe Pitaya définie comme “toutes sociétés détenues directement ou indirectement à plus de 50% en capital et droit de vote par la société Pitaya”. Or, elles font valoir qu’il n’existait pas à proprement parler de société Pitaya, mais une holding de tête du groupe, à savoir GK Invest (jusqu’au jour de la cession du groupe Pitaya au groupe Bertrand), ainsi que des filiales ; elles expliquent que la substitution a ainsi effectivement été faite au profit d’une société du groupe, filiale à 100 % de la société mère. Elles font par ailleurs valoir que la condition de détention avait en tout état de cause été abandonnée par les parties, la substitution ayant été opérée indépendamment de cette condition, tel que cela résulte des mentions portées à l’avenant. Enfin, elles font observer que la SCI n’a eu de cesse de considérer Pitaya [Localité 5] Meriadeck comme preneur, l’informant de la date d’ouverture du centre au public et lui adressant les convocations. Ainsi, elles considèrent que la substitution a valablement été opérée d’un commun accord entre les parties au bail, de sorte qu’elle est opposable à la SCI.

A titre subsidiaire, la SASU GK Invest et la SASU Pitaya [Localité 5] Meriadeck se prévalent des dispositions des articles 1231-5 du Code civil, prévoyant le pouvoir modérateur du juge s’agissant des clauses pénales.

Elles font valoir en l’espèce, dans l’hypothèse où un manquement du preneur à ses obligations contractuelles serait retenu, qu’il y aurait alors lieu à modération de l’indemnité de résiliation, laquelle constitue une clause pénale. Elles soutiennent avoir fait connaître rapidement au bailleur leur volonté de ne pas exploiter les lieux, lui avoir par suite laissé la possibilité de trouver rapidement un nouveau repreneur ; elles soulignent que le paiement de trois années de loyers est excessif, puisque le bailleur lui même indique qu’il lui faudra environ 9 mois pour placer un nouveau preneur. Elles sollicitent la réduction de l’indemnité de résiliation à hauteur de 9 mois de loyer, qu’elles calculent en tenant compte la réduction de 20% du loyer de base prévu au bail la première année, ainsi que de la franchise de trois mois prévus au contrat, soit une indemnité de résiliation à hauteur d’un montant de 32.800 € HT.

S’agissant des demandes indemnitaires, elles se prévalent des dispositions relatives à la preuve pour en solliciter le débouté, faisant valoir que la SCI [Adresse 10] Bordeaux Préfecture ne produit aucune facture à l’appui de ses demandes, et soutenant que les demandes au titre des frais de raccordement électrique et de création des attentes EU/EG ne sont justifiées ni en leur principe ni en leur quantum.

S’agissant enfin de la demande formée au titre des frais signalétiques, elles se prévalent également des dispositions relatives à la charge de la preuve pour en solliciter le débouté, faisant valoir que la facture produite ne mentionne en aucun cas “Monkey Market” ni aucun bénéficiaire, cet élément n’étant ainsi pas probant.

Par ordonnance en date du 11 juin 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 03 juillet 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Sur le moyen tiré de la nullité du bail du 17 septembre 2020

Suivant les dispositions de l’article 1128 du Code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat le consentement des parties, leur capacité de contracter ainsi qu’un contenu licite et certain.

L’article 1147 du Code civil dispose que l’incapacité de contracter est une cause de nullité relative.

Toutefois, l’article 1156 du Code civil précise que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. […] L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié”.

Il sera rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article L. 227-6 du code de commerce, que les sociétés par actions simplifiées sont représentées à l’égard des tiers par le président désigné dans les conditions prévues par les statuts. Le président est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société dans la limite de l’objet social. […] Les statuts peuvent prévoir les conditions dans lesquelles une ou plusieurs personnes autres que le président, portant le titre de directeur général ou de directeur général délégué, peuvent exercer les pouvoirs confiés à ce dernier par le présent article. […]

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail commercial sous conditions suspensives en date du 17 septembre 2020 a été signé par Monsieur [D] [X] pour la société GK Invest, mentionné au bail en tant que directeur général adjoint dûment habilité à cette fin et ayant tous pouvoirs à cet effet. Celui-ci n’avait cependant en réalité pas pouvoir pour signer le bail, ce qui n’est pas non plus contesté par les parties.

Dès lors, la question de l’inopposabilité du bail conclu à la société GK Invest – et non de sa nullité – se pose.

L’on doit relever que les avenants n° 1 et 2 au bail du 17 septembre 2020 ont été signés par Monsieur [E], président de la société GK Invest ; ces avenants font état de modifications partielles du bail initial, avec maintien des autres clauses et conditions du bail non empressement modifiées, qui demeurent inchangées et conservent leur plein et entier effet.

Par suite, au regard de ces éléments, force est de constater que la SCI [Adresse 12] a légitimement cru en la réalité des pouvoirs de Monsieur [X], notamment en raison du comportement du représenté qui a signé par l’intermédiaire de son représentant les avenants audit bail sans la moindre contestation.

En tout état de cause, la signature de ces avenants par le représentant de GK Invest emporte a minima ratification du bail initial.

Ainsi, la société GK Invest ne peut pas se prévaloir de l’inopposabilité du bail à son égard, de par le défaut de pouvoir de Monsieur [X] – pas plus que de la nullité du bail qui n’est pas la sanction encourue à ce titre. Il en va de même s’agissant de toute société substituée à la SASU GK Invest.

Dès lors, les sociétés défenderesses seront déboutées de leurs demandes tendant à ce qu’il soit jugé que le bail commercial du 17 septembre 2020 est nul, étant précisé qu’il leur est opposable.

Sur le moyen tiré de la caducité du bail du 17 septembre 2020

Suivant les dispositions des articles 1304 et 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, c’est à dire de la condition dont l’accomplissement est de nature à rendre l’obligation pure et s’simple, ladite obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

***

En l’espèce, plusieurs conditions suspensives ont été stipulées au sein de l’acte du 17 septembre 2020.

Certaines de ces conditions suspensives tenaient à la réalisation du projet de restructuration du centre commercial, et étaient mentionnées comme suit :

« - Obtention par le Bailleur d’un permis de construire devenu définitif,

— Obtention de l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété du Copropriété du Centre Commercial Mériadeck et de la copropriété de la Tour Cristal permettant la réalisation du projet de restructuration du Bailleur. Ces autorisations devront être devenue définitives.

— Obtention par le Bailleur de toutes autres autorisations administratives nécessaires devenues

définitives ;

— Acquisition du foncier et des servitudes nécessaires à la réalisation du Projet de Restructuration du CC.

— Signature de protocoles de résiliation devenus définitifs avec chacun des locataires et/ou occupants impactés par le Projet de Restructuration du CC, le caractère définitif de la résiliation s’entendant ici de l’expiration sans manifestation des créanciers inscrits dans le délai d’un mois suivant la notification qui leur sera faite de la résiliation susvisée,

— Libération des locaux par les locataires et/ou occupants impactés par le Projet de

Restructuration du CC, permettant la résiliation des travaux de restructuration par le

Bailleur".

Il était stipulé que ces conditions devaient avoir été réalisées pour le 30 septembre 2020, les parties convenant toutefois que si ces conditions suspensives n’étaient pas réalisées à cette date, elles étaient, d’ores et déjà, d’accord pour proroger le délai de réalisation de deux périodes successives de six mois.

Il était également précisé qu’à défaut de réalisation dans le délai requis de l’ensemble de ces conditions suspensives, éventuellement prorogé et sauf pour le bailleur à y avoir renoncé expressément, le bail deviendrait nul et non avenu sans indemnité de part et d’autre.

Une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par le preneur était également stipulée, comme suit :

— "le présent bail ne pourra être conclu qu’à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire contracté dans les conditions suivantes :

— Montant : 680.000 Euros

— Durée de remboursement : 84 mois"

avec un délai de réalisation fixé au plus tard au 1er juillet 2021 (prolongé au 1er mars 2022 par avenant n°1 en date du 13 décembre 2021).

Là encore, il a été précisé qu’à défaut de réalisation de cette condition dans le délai indiqué, les obligations contractées par chacune des parties seraient nulles et non avenues, les parties reprenant leur pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre.

Il faut constater que les parties ont pris acte de la réalisation des conditions suspensives liées à la réalisation du projet de restructuration du centre commercial au 21 octobre 2021 par l’avenant n°1 au bail du 17 septembre 2020. Elles ont par ailleurs pris acte de la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt à la date du 08 mars 2022 au sein de l’avenant n°2 au bail du 17 septembre 2020.

L’on doit ainsi constater que la réalisation des conditions suspensives est intervenue au delà des délais fixés pour leur réalisation : la réalisation de la condition relative au projet de restructuration du Centre commercial est en date du 21 octobre 2021, alors que le délai butoir était fixé au 30 septembre 2020, et la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est en date du 08 mars 2022, alors que le délai butoir était fixé au 1er juillet 2021. Il est acquis que l’ expiration du délai de réalisation des conditions suspensives prive de tout effet leurs éventuelles réalisations ultérieures. Toutefois, les parties ont d’un commun accord, par leur volonté exprimée au sein des avenants n°1 et 2, consenti à prendre acte de la réalisation de ces conditions suspensives même hors délai. Elles ont par suite consenti à donner force obligatoire au bail du 17 septembre 2020 nonobstant ces réalisations hors délais, de sorte qu’elles ne sauraient désormais se prévaloir de sa caducité.

Il sera d’ailleurs relevé que l’avenant n°2 au bail du 17 septembre 2020, régularisé le 28 octobre 2022, a précisé de manière claire qu’un bail ferme et définitif a été formé entre les parties à la date du 08 mars 2022 avec une date d’effet correspondant à la date de livraison de la cellule.

Ainsi, à supposer qu’une caducité serait intervenue entraînant l’extinction du contrat, la commune intention des parties a été de faire renaître ledit contrat à la date du 08 mars 2022.

Dès lors, les sociétés défenderesses seront déboutées de leurs demandes tendant à ce qu’il soit jugé que le bail commercial du 17 septembre 2020 est caduc.

Sur l’opposabilité à la SCI du [Adresse 9] de la substitution de la SASU Pitaya Bordeaux Meriadeck au preneur

Selon les dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, une faculté de substitution du preneur a été stipulée au sein du bail commercial du 17 septembre 2020, au bénéfice de toute autre société filiale du Groupe Pitaya, précision faite qu’un avenant devrait obligatoirement être signé entre les parties afin d’acter cette substitution. Les parties au bail commercial ont précisé au sein de l’avenant n°1 entendre “par société filiale du groupe Pitaya toutes sociétés détenues directement ou indirectement à plus de 50 % en capital et droit de vote par la société Pitaya”.

Or, il est établi que la SASU Pitaya [Localité 5] Mériadeck est intégralement détenue par la SASU GK Invest. Si les parties s’opposent quant à la portée de la mention “toutes sociétés détenues directement ou indirectement à plus de 50 % en capital et droit de vote par la société Pitaya”, et notamment quant au fait de savoir si la SASU Pitaya Mérideck remplit cette condition, il faut relever que ce point est en tout état de cause indifférent quant à la validité de la substitution intervenue. En effet, l’intention commune et sans ambiguïté des parties d’acter la substitution de la société Pitaya [Localité 5] Mériadeck aux droits et obligations de la société GK Invest ressort à la lecture de l’avenant n° 2 au bail du 17 septembre 2020, nonobstant les conditions posées aux termes des stipulations contractuelles antérieures.

Par suite, la substitution de la SASU Pitaya Bordeaux Mériadeck à la SASU GK Invest est valablement intervenue et est opposable à la SCI [Adresse 17].

Dès lors, la SCI société du Centre commercial [Localité 5] Préfecture sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SASU GK Invest.

Sur la demande formée au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle

Selon les dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ainsi, suivant les dispositions de l’article 1231-5 alinéas 1 et 2 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il a été stipulé au sein du bail du 17 septembre 2020 que le preneur devait prendre possession du local à la date définitive de livraison, laquelle devait lui être notifiée par une convocation adressée par tous moyens écrits par le bailleur au moins un mois avant; il a également été précisé que la livraison devait intervenir au moins trois mois avant l’ouverture au public du projet de restructuration du centre commercial. Il a par ailleurs été empressement stipulé qu’à défaut pour le preneur de se présenter, le bailleur pourrait adresser une nouvelle convocation par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier de justice à sa convenance, et qu’à défaut de présentation du preneur ou en cas de refus de sa part de prendre possession du local, le bailleur aurait dès lors la faculté de considérer soit que le bail a pris effet à la date de la première convocation, soit que le bail était résilié. Dans cette dernière hypothèse, une indemnité de résiliation a été contractuellement prévue, correspondant à trois années de base hors taxes, “sans préjudice de la réparation de tous dommages et intérêts dans les conditions de droit commun”.

Il faut relever que loyer annuel stipulé au sein du bail du 17 septembre 2020 est de 82.000 € HT. Par suite, l’indemnité de résiliation ainsi prévue aux termes des stipulations contractuelles est de 246.000 € HT.

Cette indemnité forfaitaire, contractuellement prévue, présente à la fois un caractère indemnitaire et un caractère comminatoire. Elle doit ainsi être qualifiée de clause pénale.

Or, l’on ne peut que constater que la pénalité convenue est manifestement excessive, eu égard notamment au préjudice subi.

L’indemnité de résiliation sera en conséquence modérée et fixée forfaitairement à la somme de 41.000,00 € correspondant à six mois de loyers HT.

La SASU Pitaya Bordeaux Mériadeck sera dès lors condamnée à payer la somme de 41.000,00 € HT à la SCI [Adresse 16] Bordeaux Préfecture au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle.

Sur la demande de condamnation du preneur au paiement des frais engagés

Les articles 1103 et 1104 du Code civil posent le principe de la force obligatoire des contrats.

En l’espèce, l’article L des stipulations contractuelles du bail stipule notamment que “[…] le preneur aura à régler au bailleur, au plus tard au jour de la livraison du Local, dans le cadre de son chantier, les honoraires du pilote B fixées à 20.000 € HT, le compte de dépenses communes forfaitisé à 15.000 € HT, TVA en sus”. Il est également précisé que les frais et honoraires relatifs au SSI et à la vérification des fluides sont à la charge du bailleur, de même, les frais de raccordement électriques. Il est indiqué à cet effet que ces frais s’élèvent à 130 € HT/kVA si la puissance est inférieure à 250 kVA et seront dus au bailleur au plus tard au jour de la livraison du local.

Dès lors, le preneur doit être condamné au paiement de la somme de 20.000 € HT au titre des frais d’honoraires de pilote B outre TVA, de la somme de 15.000 € HT outre TVA au titre du compte de dépenses communes, ainsi que de la somme de 34.908,28 € HT au titre des frais de création des attentes [Localité 14]/EG, soit 41.889,94 € TTC, suivant devis de Hervé Thermique accepté le 03 novembre 2022.

La SCI sera cependant déboutée de sa demande formée au titre des frais de raccordement électrique, dont le montant n’est pas justifié au regard des éléments versés aux débats.

Sur les demandes indemnitaires

Si la SCI [Adresse 12] se prévaut des dispositions de l’article 1240 du Code civil, relatives à l’engagement de la responsabilité délictuelle, la faute invoquée réside dans le refus de prendre livraison des locaux au titre du bail, et par suite en une inexécution contractuelle.

Il convient dès lors de requalifier le fondement juridique de la demande formée par la SCI du Centre commercial [Localité 5] Préfecture au titre des préjudices subis, qui se fonde manifestement sur le terrain de la responsabilité contractuelle.

Il échet de rappeler que suivant les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le preneur a refusé de prendre livraison des locaux. Or, tel que déjà précisé, ce refus, non justifié par des motifs légitimes, constitue un manquement du preneur à ses obligations contractuelles, de nature à engager sa responsabilité pour les préjudices en résultant.

S’il est acquis que la SCI [Adresse 12] a subi une perte financière résultant des charges non réglées par la locataire, il faut constater que la SCI ne justifie pas des sommes réclamées.

Par ailleurs, si le bailleur se prévaut également d’un préjudice de par les frais de signalétiques exposés pour mentionner la présence de la nouvelle enseigne dans le centre commercial, les éléments mentionnés sur la facture de Sign Partners versée aux débats, à hauteur de 9.372,42 €, ne permettent pas de la relier au préjudice invoqué.

Dès lors, la SCI [Adresse 12] sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

Suivant les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, la SASU Pitaya Bordeaux Meriadeck perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, condamnation assortie du droit au profit de Maître Lucie Teynie, avocat au barreau de Bordeaux, de recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

La SASU Pitaya Bordeaux Meriadeck, partie perdante, sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 17] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de la solution du litige, la SASU Pitaya [Localité 5] Meriadeck sera déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité, la SASU GK Invest sera déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DEBOUTE les SASU GK Invest et Pitaya [Localité 5] Meriadeck de leur demande tendant à ce qu’il soit jugé que le bail commercial du 17 septembre 2020 est nul,

JUGE que le bail commercial du 17 septembre 2020, et ses avenants, sont opposables aux SASU GK Invest et Pitaya [Localité 5] Meriadeck,

DEBOUTE les SASU GK Invest et Pitaya [Localité 5] Meriadeck de leur demande tendant à ce qu’il soit jugé que le bail commercial du 17 septembre 2020 est caduc,

CONSTATE que la substitution de la SASU Pitaya Bordeaux Mériadeck à la SASU GK Invest est opposable à la SCI [Adresse 17],

DEBOUTE la SCI société du Centre commercial [Localité 5] Préfecture de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SASU GK Invest,

REDUIT l’indemnité de résiliation contractuellement prévue au sein du bail commercial du 17 septembre 2020 et la FIXE forfaitairement à la somme de 41.000,00 € correspondant à six mois de loyers HT,

CONDAMNE en conséquence la SASU Pitaya Bordeaux Mériadeck à payer à la SCI [Adresse 17] la somme de 41.000,00 € HT au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle,

CONDAMNE la SASU Pitaya Bordeaux Mériadeck à payer à la SCI [Adresse 17] la somme de 20.000 € HT outre TVA au titre des frais d’honoraires de pilote B, la somme de 15.000 € HT outre TVA au titre du compte de dépenses communes, ainsi que la somme de 41.889,94 € TTC au titre des frais de création des attentes EU/EG,

DEBOUTE la SCI société du centre commercial [Localité 5] Préfecture de sa demande formée au titre des frais de raccordement électrique,

DEBOUTE la SCI [Adresse 10] Bordeaux Préfecture de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE la SASU Pitaya Bordeaux Meriadeck aux entiers dépens, condamnation assortie du droit au profit de Maître Lucie Teynie, avocat au barreau de Bordeaux, de recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision

N° RG 23/05786 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X64G

CONDAMNE la SASU Pitaya Bordeaux Meriadeck à payer à la SCI [Adresse 17] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SASU Pitaya [Localité 5] Meriadeck de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SASU GK Invest de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT