TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03822 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNUR

N° de Minute : 25/1378

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[K] [F]

[E] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. Fabien DEWISMES (Membre de l’entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [F], demeurant [Adresse 2]

M. [E] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la S.A. Vilogia a fait assigner Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ;

Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner solidairement Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] à lui payer :

— la somme de 4.368,28 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 27 mars 2025, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, subissant les augmentations légales ;

— la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et le coût de l’assignation.

Prononcer l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. Vilogia comparaît représentée par Monsieur [Q] [I] dument muni d’un pouvoir spécial.

La S.A. Vilogia s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 25 septembre 2025, à la somme de 5.180,77 euros.

Régulièrement assignés à personne, Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] n’ont pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L], assignés à personne, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la preuve du bail verbal :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, la S.A. Vilogia verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] ont effectué des paiements réguliers pour l’occupation du logement en cause et ont perçu l’APL de la CAF du Nord pour ce même logement.

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et les demandes en paiement :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé des demandes :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la S.A. Vilogia a fait signifier à Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] un commandement de payer la somme principale de 1.310,35 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le décompte produit par la S.A. Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 5.180,77 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 25 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 comprise.

Déduction faite de l’ensemble des frais divers, la dette locative s’élève à la somme de 5.180,77 euros.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 27 mars 2025.

L’expulsion de Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Il n’est pas démontré que les locataires seraient mariés.

Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] seront condamnés à payer à la S.A. Vilogia la somme de 5.180,77 euros, au titre des loyers et charges impayés au 25 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation, pour la somme de 4.368,28 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] seront également condamnés, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail ne s’était pas résilié, soit la somme actuelle de 869,10 euros, pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la S.A. Vilogia ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A. Vilogia de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. Vilogia recevable en son action ;

PRONONCE, à la date du 27 mars 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] la résiliation du bail verbal liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] à payer à la S.A. Vilogia la somme 5.180,77 euros, créance arrêtée au 25 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation, pour la somme de 4.368,28 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE à défaut pour Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] à payer à la S.A. Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 869,10 euros, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A. Vilogia ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE la S.A. Vilogia de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [F] et Monsieur [E] [L] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,