COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[G] c/ [O], [O]

MINUTE N°

DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/02183 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWXN

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Charles ABECASSIS

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Walter VALENTINI

Le

DEMANDERESSE:

Madame [M],[N] [G] épouse [K]

20 Misgav Ladach Street

97515 JÉRUSALEM

représentée par M^e Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [O]

né le 01 Août 2024 à

21 Avenue Scuderi-Clos de Cimiez- Bat G

5 étage

06100 NICE

représenté par M^e Walter VALENTINI, avocat au barreau de GRASSE

Madame [F] [O]

21 Avenue Scudéri-Clos de Cimiez-Bat G

5 étage

06100 NICE

représentée par M^e Walter VALENTINI, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 27 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [B] veuve [G] a, par acte sous seing privé du 1er avril 2003, donné à bail d’habitation pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, à Monsieur [L] [O], un appartement sis à 06100 NICE, 21 Avenue Scudéri, Le Clos de Cimiez, Entrée G, Etage 5, Porte à droite, moyennant un loyer mensuel indexé de 555,00 euros et une provision mensuelle sur charges 115,00 euros, soit un total mensuel de 670,00 euros, actualisé à 879,84 euros.

Suite au décès de Madame [P] [B] veuve [G] survenu le 28 juin 2022, sa fille, Madame [M] [G] a acquis la propriété du bien.

Madame [F] [O], épouse de Monsieur [L] [O] est cotitulaire du bail en vertu de l’article 1751 du code civil.

Un congé pour reprise a été délivré par Madame [M] [G] à chacun des locataires Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] par actes de commissaires de justice séparés en date du 29 juin 2023 à effet au 31 mars 2024.

Vu l’acte d’huissier en date du 19 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes intégrales et moyens par lequel Madame [M] [G] a fait assigner Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 26 septembre 2024 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 15 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, de la loi Alur du 24 mars 2024 et de l’arrêté du 13 décembre 2017, de constater l’occupation sans droit ni titre des défendeurs suite à la délivrance des congés pour reprise du 29 juin 2023 et statuer sur leurs conséquences,

Vu les renvois contradictoires de l’affaire à l’audience du 23 octobre 2024 à 9h00 et à l’audience du 27 novembre 2024 à 9h00,

Vu les conclusions en réponse de Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] déposées à l’audience du 27 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et moyens et aux termes desquelles ils demandent de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions tendant à juger valable les congés délivrés et à voir ordonner leur expulsion, juger nul les congés délivrés, l’octroi d’un délai de 36 mois pour quitter les lieux, condamner la demanderesse à payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens,

Vu les conclusions récapitulatives de Madame [M] [G] déposées à l’audience du 27 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et moyens et aux termes desquelles elle demande de débouter les locataires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et conclut à la confirmation de l’ensemble de ses demandes et moyens formulés dans son assignation,

Vu les articles 446-2 et 455 du Code de procédure civile,

A l’audience du 27 novembre 2024, les parties, représentées par leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leurs écritures.

Le délibéré a été fixé au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les congés pour reprise délivrés par la bailleresse et leurs conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Selon les dispositions de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour vendre à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté ministériel, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, à savoir être situé, à défaut d’arrondissement, dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat et le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois années le 1er avril 2003 pour expirer le 31 mars 2024.

Un congé pour reprise a été délivré à la demande de la bailleresse à chacun des locataires Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] par actes d’huissier séparés en date du 29 juin 2023 à effet au 31 mars 2024, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les mentions légales requises par l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, à savoir que le logement sera repris au bénéfice de la fille de la bailleresse, Madame [H] [K], résidant actuellement à 75006 PARIS, 41 Boulevard Montparnasse.

Les locataires soulèvent la nullité des congés pour reprise au motif qu’aucune offre de relogement ne leur a été proposée alors qu’ils bénéficieraient tous deux du statut de locataire protégé.

Madame [M] [G] soutient que si les locataires étaient effectivement âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, leurs ressources annuelles à la date de la délivrance des congés étaient trop élevées, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre au bénéfice de protection.

Il n’est en effet pas discuté que Monsieur [L] [O], né le 1er août 1950 et Madame [F] [O], née le 26 novembre 1951, étaient bien âgés de plus de 65 ans au 31 mars 2024, date d’échéance du bail. Ils versent aux débats leur avis d’impôt sur les revenus de l’année 2023 permettant de constater que le montant de leurs ressources annuelles déclarées à l’administration fiscale, avant abattement ou déduction, à la date de notification des congés, à savoir au 29 juin 2023, s’élèvent à la somme de 35 361,00 euros et sont ainsi supérieures au plafond de ressources fixé à 28 231,00 euros pour deux personnes résidant dans une autre région que l’Île de France, par l’arrêté du 29 juillet 1987 en vigueur à cette date.

Il en résulte que Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] ne peuvent valablement invoquer le bénéfice de protection prévu par l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989.

La demanderesse expose que les congés pour reprise ont été délivrés pour y loger sa fille, Madame [H] [K], précisant qu’elle a des problèmes de santé.

Si les défendeurs ne contestent pas l’état de santé de la fille de Madame [M] [G], ils s’interrogent sur le motif de reprise allégué et demandent au tribunal d’apprécier son caractère réel et sérieux.

En effet, ils font valoir que son état de santé apparait en contradiction avec l’intention de la demanderesse de la reloger dans l’appartement faisant l’objet des congés.

Ils énoncent qu’il est difficile de comprendre pourquoi la bailleresse voudrait la reloger dans l’appartement à NICE, alors que Madame [M] [G] vit en Israël, qu’elle dispose de plusieurs biens immobiliers, que rien ne s’oppose à ce que sa fille reste dans l’appartement en indivision qu’elle occupe à Paris et que la requête en curatelle renforcée de sa fille a été déposée auprès du juge des tutelles de Paris le 26 mai 2024.

Madame [M] [G] réplique que le fait qu’elle soit propriétaire de plusieurs biens n’affecte pas le caractère réel et sérieux des congés, que sa fille a dû quitter le logement qu’elle occupait en indivision et en conséquence souhaiter la reloger durablement dans l’appartement litigieux dont elle a la pleine propriété.

Eu égard au fait que la bailleresse posséderait plusieurs biens et que sa fille aurait pu rester dans le logement en indivision, il sera précisé la loi ne prévoit pas que, pour être effectif, le congé pour reprise nécessite que toute autre solution de relogement du descendant soit restée vaine. Les propriétaires sont libres de reprendre l’un de leur logement à leur choix, pour y loger leurs descendants. Il n’y a pas lieu de rajouter des conditions là où la loi ne le prévoit pas.

Par ailleurs, à propos de l’opportunité du choix de la demanderesse de loger sa fille à NICE, il n’appartient pas aux locataires d’en juger.

Aucun élément, ni aucune pièce produite par Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O], qui contestent le motif des congés, ne permet d’accréditer leur thèse selon laquelle les congés seraient dépourvus de caractère réel et sérieux.

Leur demande tendant à déclarer nul les congés sera donc rejetée.

Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement donné à bail situé à 06100 NICE, 21 Avenue Scudéri, Le Clos de Cimiez, Entrée G, Etage 5, Porte à droite.

Ils seront en outre condamnés solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer majoré de la provision pour charges soit 879,84 euros à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] sollicitent l’octroi d’un délai de 36 mois pour quitter les lieux auquel la bailleresse est opposée.

Ils exposent être dans les lieux depuis plus de 20 ans et produisent au soutient de leur demande divers documents médicaux attestant que Monsieur [L] [O] est atteint d’une maladie cardiaque pour laquelle il a subi une opération et qu’il a également subi une opération de la hanche.

Cependant, ils ne justifient pas avoir entrepris des démarches pour se reloger et avoir rencontré des difficultés dans leurs recherches.

La juridiction relève en outre que depuis la délivrance des congés le 29 juin 2023 les locataires ont déjà bénéficié de délais de fait, à savoir 18 mois précisément pour quitter les lieux.

En conséquence, la demande reconventionnelle de Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 dudit code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [M] [G] sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 20 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée des locataires.

En se maintenant dans les lieux loués après les effets des congés conduisant Madame [M] [G] à engager des frais en validation des congés du 29 juin 2023 et en relogement de sa fille, Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] qui ne produisent au soutien de leur défense aucun argument pertinent, ni objectivement sérieux qui accréditerait leur thèse de l’absence de l’intention frauduleuse de la bailleresse dans la délivrance de leurs congés, ont manifestement causé un préjudice à la demanderesse. A ce titre, les défendeurs devront verser à la demanderesse 1 000,00 euros de dommages et intérêts.

Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] seront donc condamnés solidairement à verser à Madame [M] [G] cette somme avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance et seront condamnés in solidum à payer à Madame [M] [G] une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, à moins que la loi ou le juge en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette disposition légale.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclare valide les congés pour reprise délivrés par Madame [M] [G] le 29 juin 2023,

Constate l’occupation de Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] sans droit ni titre du logement situé à 06100 NICE, 21 Avenue Scudéri, Le Clos de Cimiez, Entrée G, Etage 5, Porte à droite, depuis le 31 mars 2024 minuit,

Constate la résiliation du bail d’habitation du 1er avril 2003 au 31 mars 2024, par l’effet du congés pour reprise du 29 juin 2023,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] et celle de tout occupant de leur chef, du logement situé à 06100 NICE, 21 Avenue Scudéri, Le Clos de Cimiez, Entrée G, Etage 5, Porte à droite, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit qu’à défaut de départ volontaire des locataires ou de tout occupant de leur chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à leur encontre du logement situé à 06100 NICE, 21 Avenue Scudéri, Le Clos de Cimiez, Entrée G, Etage 5, Porte à droite avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] solidairement à payer à Madame [M] [G] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer révisé appelé assorti de la provision pour charges, soit 879,84 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Rejette la demande en délais pour quitter les lieux de Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O],

Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] solidairement à payer à Madame [M] [G] une indemnité de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] in solidum à payer à Madame [M] [G] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] in solidum aux dépens de la présente procédure en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,