TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00402 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHE3

SL/EDM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.S. LE SUCRE SALE DE FLANDRE

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante

M. [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Etienne DE MARICOURT, Juge, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 15 Avril 2025

ORDONNANCE du 20 Mai 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 15 juin 2018, la SCI [Localité 8] a consenti à M. [K] [Z] agissant pour le nom et pour le compte de la SAS Le salé de Flandres alors en formation, devenue la SAS Le sucré salé de Flandre, un bail commercial portant sur un immeuble situé [Adresse 4] (nord) pour un local au rez-de-chaussée, un appartement au premier étage et une cave en sous-sol, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2018 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 46 800 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges de 550 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 9000 euros.

Dans le même acte, M. [K] [Z], gérant de la société Le sucré salé de Flandre, se portait caution des engagements de la preneuse.

Se plaignant de ce que des loyers seraient restés impayés, la SCI [Localité 8] a fait signifier le 23 septembre 2024 à la SAS Le sucré salé de Flandres et le 18 octobre 2024 à M. [K] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes séparés des 20 et 25 février 2025, a fait assigner les mêmes, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du second commandement de payer visant la clause résolutoire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la société Le sucré salé de Flandre ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement la société Le sucré salé de Flandre et Monsieur [K] [Z] au paiement à la SCI Courant d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement la Société Le sucré salé de Flandre et Monsieur [K] [Z] au paiement à la SCI Courant des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 72 260 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement la Société Le sucré salé de Flandre et Monsieur [K] [Z] au paiement à la SCI Courant d’une indemnité d’occupation mensuelle de 10 180 euros HT, TVA en sus, outre les charges, à compter de l’expiration du délai d’un mois du dernier commandement de payer visant la clause résolutoire jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés,

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement la Société Le sucré salé de Flandre et Monsieur [K] [Z] au paiement à la SCI [Localité 8] des intérêts au taux de 10 % par mois des sommes impayées, à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir,

— Ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur conformément aux clauses du bail,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement la Société Le sucré salé de Flandre et Monsieur [K] [Z] au paiement à la SCI [Localité 8] d’une somme de 2 500 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement la Société Le sucré salé de Flandre et Monsieur [K] [Z] au paiement à la SCI [Localité 8] au paiement des intérêts judiciaires,

— Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement la Société Le Sucre Salé de Flandre et Monsieur [K] [Z] au paiement à la SCI [Localité 8] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais des commandements de payer,

A titre subsidiaire,

Et, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— Ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement la Société Le Sucre Salé de Flandre et Monsieur [K] [Z] au paiement à la SCI Courant d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement la Société Le Sucre Salé de Flandre et Monsieur [K] [Z] au paiement à la SCI [Localité 8] d’une indemnité d’occupation mensuelle de 10 180 euros HT, TVA en sus, outre les charges, à compter de l’expiration du délai d’un mois du dernier commandement de payer visant la clause résolutoire jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés,

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’Insee au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2025.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SAS Le sucré salé de Flandre n’a pas constitué avocat.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [K] [Z] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture de l’assignation précitée pour plus ample exposé de l’argumentation de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La SCI [Localité 8] justifie de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

En l’espèce, le bail liant les parties contient effectivement une clause résolutoire en cas d’impayés.

Le commandement de payer la somme en principal de 51900 euros, délivré le 23 septembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 23 octobre 2024, ce qu’il convient de constater.

Par conséquent, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin en l’état d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Le sucré salé de Flandre après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI [Localité 8], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Le sucré salé de Flandre, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, comme il sera précisé au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI [Localité 8] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS Le sucré salé de Flandre reste lui devoir une somme de 72 260 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de février 2025 inclus. La SAS Le sucré salé de Flandre sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La SCI [Localité 8] sollicite la conservation du dépôt de garantie et le paiement par la défenderesse des intérêts au taux de 10% sur les sommes impayées à compter du commandement de payer.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’appréciation de l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés et il sera dit qu’il n’y a lieu à référé sur celles-ci.

Sur les intérêts moratoires et la demande de capitalisation des intérêts échus

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation. Il ne peut l’écarter à raison du caractère indemnitaire de la somme constituant cette créance. Le point de départ de cette capitalisation ne peut être fixée avant la demande en justice.

En l’espèce, les condamnations produiront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, soit pour un total de 51 900 euros, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

En outre, il y a lieu de faire droit à la demande portant sur la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 20 février 2025.

Sur la condamnation de la caution

Il y a lieu de condamner solidairement M. [K] [Z] aux sommes précédemment mises à la charge de la société défenderesse compte tenu de l’engagement de caution souscrit par ce dernier.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la SAS Le sucré salé de Flandre et M. [K] [Z] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, y compris le coût des commandements de payer des 18 octobre et 23 septembre 2024.

La SAS Le sucré salé de Flandre et M. [K] [Z] seront également condamnés in solidum à payer à la SCI [Localité 8] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à compter du 23 octobre 2024 de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 15 juin 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Adresse 9] (nord),

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Le sucré salé de Flandre et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Adresse 9] (nord), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 24 octobre 2024,

Condamnons à titre provisionnel et solidairement la SAS Le sucré salé de Flandre et M. [K] [Z] au paiement de cette indemnité et ce, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons solidairement la SAS Le sucré salé de Flandre et M. [K] [Z] à payer à la SCI [Localité 8] la somme provisionnelle de 72 260 euros (soixante-douze mille deux cent soixante euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de février 2025 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 20 février 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions relatives aux intérêts sur les sommes impayées et à la conservation du dépôt de garantie,

Condamnons in solidum la SAS Le sucré salé de Flandre et M. [K] [Z] à payer à la SCI [Localité 8] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum la SAS Le sucré salé de Flandre et M. [K] [Z] aux dépens, y incluant le coût des commandements de payer des 18 octobre et 23 septembre 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Etienne DE MARICOURT