TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 23/03755 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XEEH

JUGEMENT

DU : 20 Octobre 2025

[I] [L]

C/

[A] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [I] [L]

né le 12 Juin 2001 à CAMBRAI (59400), demeurant [Adresse 7], représenté par M^e Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE

INTERVENANT VOLONTAIREMENT

Mme [H] [U], [Adresse 3], représenté par M^e Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [A] [T]

né le 01 Avril 1948 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laurent GUILMAIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 30 août 2022, M. [A] [T] a donné à bail à M. [I] [L] et Mme [U] [H] un local d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 555 euros majoré d’une provision sur charges de 85 euros.

Le 27 août 2022, un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé entre les parties.

Par lettres recommandées du 9 décembre 2022, M. [I] [L] et Mme [U] [H] se sont plaints auprès de leur bailleur de divers manquements à ses obligations et lui ont donné congé, se prévalant d’un préavis d’un mois.

Le 7 janvier 2023, un état des lieux de sortie amiable et contradictoire a été établi entre M. [A] [T] et M. [I] [L].

Le 9 mars 2023, un procès-verbal de constat d’échec d’une tentative de conciliation préalable a été dressé par un conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Lille, saisi par M. [I] [L] au sujet d’un différend qui l’oppose à M. [A] [T] en lien avec le logement pris à bail.

Par requête réceptionnée au greffe le 17 mars 2023, M. [I] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’une demande en paiement d’une somme de 1.331,60 euros en principal et de 351,55 euros de dommages et intérêts, à l’encontre de M. [A] [T].

Appelée à l’audience du 3 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au mois, avant d’être renvoyée à l’audience de mise en état du 9 décembre 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leurs conseils, ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile et l’établissement d’un calendrier de procédure. L’audience de plaidoiries a été fixée au 19 mai 2025.

A cette audience, M. [I] [L] et Mme [U] [H], intervenue volontairement à la procédure, représentés par leur conseil, se sont référés à leurs dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffe.

Ils demandent au juge la condamnation de M. [A] [T] à leur payer les sommes suivantes :

3 000 euros, chacun, au titre du préjudice de jouissance,

800 euros au titre du préjudice matériel,

2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Ils exposent et font valoir que le logement loué était indécent, en ce qu’il a présenté une humidité anormale avec développement de moisissures, et ce dès la prise à bail, occasionnant un risque pour leur santé. Ils invoquent encore la présence d’un champignon « Mérule » dans l’immeuble, un compteur électrique rattaché aux parties communes qui les a contraints à régler la consommation électrique des parties communes, la présence de nuisibles dans l’appartement, divers travaux effectués par eux-mêmes, l’absence de chauffage durant plusieurs mois, un volet et un cumulus cassés, l’achat d’un double des clés à leurs frais. Ils ajoutent qu’ils ont fait l’objet de pressions et d’un contrôle du propriétaire sur leurs consommations et sur l’utilisation du bien )plus de 50 appels de ce dernier( et soulignent une absence totale de bonne foi ainsi qu’un abus de confiance de la part du propriétaire.

Ils en déduisent, au visa des articles 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [A] [T] a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien des lieux loués et de jouissance paisible. Sur les préjudices subis, ils indiquent avoir été contraints de vivre dans un logement indécent d’août 2022 à janvier 2023 et d’engager de nombreuses dépenses afin de nettoyer régulièrement les murs, les meubles et les taches de moisissures présentes sur leurs vêtements et linges de maison.

M. [A] [T], représenté par son conseil, conclut au débouté des prétentions adverses et sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 500 euros à titre des dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que l’état des lieux d’entrée, établi en présence des locataires, de leurs cautions et signé par ces derniers, mentionne un bon état général de l’appartement, et notamment des murs. Il soutient que les photographies produites par les locataires n’ont aucune force probante et que les attestations de témoin ne sont pas des preuves suffisantes. Il indique en outre que le logement litigieux a été reloué dès le lendemain du départ de M. [L] et Mme [H] et que l’état des lieux d’entrée établi avec les nouveaux locataires ne relève aucun désordre d’humidité dans l’appartement. A titre reconventionnel, il invoque l’intention de nuire des locataires sortants qui ont agi en justice sans aucun élément de preuve et le préjudice moral qui en est résulté.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties et en application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à leurs écritures respectives déposées à l’audience du 19 mai 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, prorogé au 20 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Mme [U] [H]

Aux termes des dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Les articles 328 et 329 du même code disposent que l’intervention volontaire est principale ou accessoire et que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Si la présente action a été engagée par M. [I] [L] seul, Mme [U] [H], colocataire et signataire du contrat de bail, est intervenue volontairement à l’instance, formulant les mêmes demandes que M. [I] [L] à l’encontre du bailleur, M. [A] [T].

Mme [U] [H] sera dès lors déclarée recevable en son intervention volontaire.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

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Selon les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit bénéficier de réseaux et branchements d’électricité et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement, permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [I] [L] et Mme [U] [H] font état d’une humidité et de moisissures excessives au sein du logement, dès la prise de bail, occasionnant un risque pour leur santé. Ils invoquent également un logement sale et non entretenu lors de leur entrée dans les lieux ayant nécessité un nettoyage complet du logement ainsi qu’une remise en peinture de l’ensemble des murs. Ils font encore état d’une multitude de problèmes rencontrés durant la location en lien avec l’état du logement et le comportement du bailleur.

Ils produisent les états des lieux d’entrée et de sortie, établis amiablement et contradictoirement, desquels il ressort qu’à l’entrée comme à la sortie des lieux, le logement et ses équipements se trouvent en bon état général, notamment les revêtements muraux, sans qu’il ne soit fait mention notamment de traces d’humidité ou de moisissures.

Les demandeurs soutiennent néanmoins que l’état des lieux d’entrée a été pré-rédigé par le bailleur sans qu’ils n’aient pu formuler leurs observations tant au moment de la visite du logement que postérieurement à l’établissement de l’état des lieux d’entrée, et ce, alors même que des traces d’humidité, des moisissures et des excréments de nuisibles avaient été constatés dans le logement.

Un état des lieux dressé contradictoirement constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire qui peut être établie par tous moyens.

Sur ce, M. [L] et Mme [H] versent aux débats :

des attestations de leurs parents et de proches présents lors de la visite des lieux ainsi que lors de leur emménagement, décrivant tous :

une odeur pestilentielle dans l’entrée de l’immeuble,

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des traces de moisissures sur les murs situés dans les toilettes et la pièce de dégagement adjacente, ainsi qu’au niveau des joints et armatures des parois de la douche,

un logement sale et non entretenu, notamment les toilettes non nettoyées, la salle de bain )cabine de douche non nettoyée, siphon encombré de résidus de cheveux(, et la cuisine avec la présence de déjections de nuisibles sous le revêtement en lino le long d’un mur,

un défaut d’entretien ayant nécessité un nettoyage complet de l’appartement et une remise à neuf des peintures,

un revêtement de sol dans la cuisine qui se décolle et qui est en partie arraché sur plusieurs centimètres )sol qui sera remplacé par le bailleur(,

des équipements non utilisables tel que l’évier de la cuisine en l’absence d’un flexible de raccordement empêchant l’installation d’un lave-vaisselle et un volet défectueux,

l’absence d’électricité dans le couloir pour accéder à l’appartement et l’absence de compteur électrique pour les parties communes, la consommation d’électricité dans les parties communes étant reliée aux compteurs électriques des locataires,

la présence d’une seule boîte aux lettres dans l’immeuble pour les trois logements,

les attestations de Mme [C] [Y], Mme [O] [M] et de Mme [R] [P], amies du couple, aux termes desquelles elles indiquent avoir surpris un jour M. [T], alors qu’elles descendaient l’escalier de l’immeuble, en train de manipuler le courrier de M. [L] et de Mme [H],

une attestation de l’ancienne locataire du premier étage de l’immeuble pour la période de février 2022 à février 2023, relatant avoir rencontré des problèmes similaires avec l’état du logement et l’attitude du bailleur, en particulier la remise d’un état des lieux pré-rédigé par le bailleur lors de l’entrée dans les lieux et la remise en peinture à ses frais des murs de l’appartement ;

un courrier recommandé du 9 décembre 2022 adressé par M. [I] [L] à M. [A] [T] et une plainte du 27 mai 2023 déposée à l’encontre de ce dernier, décrivant l’ensemble des difficultés rencontrées dans le cadre du bail.

Les demandeurs produisent également des captures d’écran issues de leur téléphone portable, représentant des photographies prises dès le 28 août 2022 à [Localité 10], soit au lendemain de la prise de bail. Ces clichés montrent un revêtement de sol détérioré ainsi que la présence d’excréments de nuisibles le long d’un mur dans la cuisine, la présence de traces d’humidité avec moisissures dans les toilettes et la pièce attenante servant de débarras et mettent en évidence une aggravation notable de l’état des moisissures entre le mois d’août 2022 et le mois de décembre 2022, jusqu’à la veille du départ des locataires.

Par ailleurs, M. [L] et Mme [H] versent aux débats des captures d’écran d’une carte virtuelle, laquelle permet de géolocaliser certaines des photographies précédemment mentionnées.

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Ces données de localisation confirment que plusieurs des clichés montrant des traces de moisissures ont bien été pris [Adresse 11], à l’adresse du logement litigieux, renforçant ainsi le caractère probant des éléments produits.

Toutefois, il ne ressort pas de ces photographies ni des attestations produites la preuve que les désordres d’humidité étaient généralisés à l’ensemble des pièces du logement.

Les demandeurs versent enfin un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice en date du 2 décembre 2024 portant retranscription d’une dizaine de conversations téléphoniques, principalement tenues entre M. [I] [L] et M. [A] [T], sans que la date des enregistrements ne puisse être certifiée.

Il ressort des attestations de témoins ayant visité les lieux, des photographies suffisamment circonstanciées prises par les demandeurs et d’un échange retranscrit en page 13 dans lequel le bailleur reconnaît un problème de moisissures dans les toilettes, que la preuve est suffisamment rapportée d’un développement anormal de moisissures dans cette pièce du logement pendant toute la durée du bail, ainsi que d’un défaut d’entretien du logement lors de la remise des clés ayant nécessité un nettoyage complet des lieux loués et une remise en état des murs pendant plusieurs jours. M. [T] ne conteste pas davantage que des travaux ont du être effectués dans le logement en début de location, notamment le changement de revêtement de sol dans la cuisine, la réparation de l’évier et du volet défectueux, ces interventions ayant nécessairement troublé la jouissance des locataires qui étaient en droit d’exiger un logement en bon état d’usage et de réparation.

L’état des lieux d’entrée du nouveau locataire et l’attestation rédigée par ce dernier, excluant la présence de moisissures dans le logement, ne remettent pas en cause la preuve apportée par les demandeurs du mauvais état d’entretien des lieux lors de la prise à bail ainsi que des désordres d’humidité durant la location, ceux-ci ou le bailleur ayant pu procéder au nettoyage des traces d’humidité avant leur départ.

Ce développement anormal et persistant de moisissures relève de la responsabilité du bailleur, dès lors que les traces d’humidité dans les toilettes ont été constatées dès la prise à bail par M. [L] et Mme [H] et que M. [A] [T] reconnaît dans une des retranscriptions effectuées par commissaire de justice un dispositif d’aération défaillant. Il ne saurait dès lors être imputé à un défaut d’entretien des locataires sortants. M. [A] [T] ne justifie d’aucune intervention visant à rechercher les causes de l’humidité ni à remédier aux désordres constatés.

En revanche, aucun élément ne permet d’établir la présence d’un champignon de type mérule dans l’immeuble, en l’absence d’attestation émanant de la locataire du rez-de-chaussée ou des éventuelles entreprises mandatées pour effectuer les travaux. Les attestations produites ne permettent pas de déterminer si leurs auteurs ont été témoins de la présence de mérule dans l’immeuble et d’un traitement toxique pour ses occupants ou s’ils rapportent les propos des locataires. L’ancienne locataire du 1er étage, Mme [J] [X], précise qu’elle a appris la présence de champignons et l’utilisation d’un traitement toxique dans l’immeuble par M. [L] lui-même sans préciser en avoir été témoin personnellement, de sorte que son attestation n’est pas probante sur ce point.

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En revanche, elle fait état, comme les requérants, de pannes de chauffage intempestives et récurrentes et rapporte notamment une coupure de chauffage dans l’immeuble courant novembre 2022 à l’initiative de M. [T] alors que la chaudière fonctionnait normalement, suivie de la pose par ce dernier d’un cadenas sur la porte de la cave pour empêcher l’accès à la chaudière, corroborant ainsi les déclarations des requérants sur ce point, lesquels évoquent une coupure de chauffage du 17 novembre 2022 au 22 novembre 2022.

Elle rapporte également le règlement de la somme de 200 euros lors de son entrée dans les lieux correspondant aux frais d’établissement du bail par un notaire alors que le contrat n’avait pas été rédigé par un officier ministériel. Ce témoignage corrobore là encore les déclarations des requérants qui justifient avoir également réglé la somme de 200 euros au moment de la signature du bail par chèque encaissé le 28 juillet 2022 pour la rédaction du bail par notaire, alors qu’il s’agit d’un acte sous seing privé n’ayant pas nécessité l’intervention d’un officier public et que la somme indûment versée ne leur ayant été restituée que le 20 janvier 2023.

Elle confirme enfin le comportement insistant et intrusif dénoncé par M. [L] et Mme [H], notamment par rapport à la consommation d’eau, faisant état d’appels et de passages presque quotidiens dans l’immeuble.

Si le procès-verbal de constat en date du 2 décembre 2024 produit par les requérants porte seulement retranscription d’une dizaine de conversations téléphoniques et non d’une cinquantaine comme invoquée par le couple, le contenu des conversations ainsi retranscrites par le commissaire de justice démontre les agissements de pression du bailleur sur les locataires tant s’agissant de leur consommation d’eau que de la remise des clés pour pouvoir faire réaliser des travaux dans le logement en leur absence (chantage, ton insistant, voire agressif). Le comportement intrusif de M. [T] est également confirmé par les amies de M. [L] et Mme [H] qui ont attesté avoir vu à une reprise le propriétaire prendre le courrier des locataires.

Ces éléments suffisent à caractériser une pression constitutive d’un trouble dans la jouissance paisible du logement.

En conséquence, il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [T] a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de jouissance paisible justifiant l’allocation à chacun des locataires sortant d’une indemnité de 1.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

M. [T] sera dès lors condamné au paiement de la somme de 1.500 euros chacun au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel

M. [I] [L] et Mme [U] [H] sont bien fondés à réclamer la somme de 116,45 euros correspondant aux factures d’achat de matériel d’entretien et de peinture en lien avec les désordres relevés dans le logement lors de leur entrée dans les lieux.

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En revanche, ils ne justifient pas d’autres dépenses durant la location en lien avec les manquements du bailleur.

Il s’ensuit que M. [T] sera condamné au paiement de la somme de 116,45 euros au titre du préjudice matériel.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits qui ne sont pas caractérisés en l’espèce dès lors que M. [I] [L] et Mme [U] [H] prospèrent en leurs demandes.

Il convient donc de débouter M. [T] de sa demande en dommages intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera également condamné à payer à M. [I] [L] et Mme [U] [H] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REÇOIT Mme [U] [H] en son intervention volontaire ;

CONDAMNE M. [A] [T] à payer à M. [I] [L] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [A] [T] à payer à Mme [U] [H] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [A] [T] à payer à M. [I] [L] et à Mme [U] [H] la somme de 116,45 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

DEBOUTE M. [A] [T] de toutes ses demandes ;

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DEBOUTE M. [I] [L] et Mme [U] [H] de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [A] [T] à payer à M. [I] [L] et Mme [U] [H] la somme de 1 500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe, le 20 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Deniz AGANOGLU M. CHAPLAIN

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