TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01570 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYYR

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Société IBELMO

[Adresse 4]

[Localité 3] (BELGIQUE)

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Société MAJU

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 25 Février 2025

ORDONNANCE du 18 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2008, la S.C.I. [Adresse 9] [Localité 6] a mis à bail initialement au profit de la société La Torref, aux droits de laquelle est venue la société Maju dans le cadre d’une cession partielle d’actifs, des locaux situés en rez-de-chaussée, à usage exclusif de brasserie, restauration, bar et location de salle, [Adresse 8] à [Localité 7] (Nord) à compter du 1er mars 2008. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 48 000 euros hors taxes payable par mois et d’avance, outre provisions pour charges de 600 euros par mois et dépôt de garantie de 8 000 euros. Ce bail contient une clause résolutoire en page 8. Depuis, le bail s’est poursuivi en tacite reconduction.

Le 9 décembre 2015, la S.C.I. [Adresse 9] [Localité 6] a vendu l’ensemble immobilier comprenant notamment les locaux en cause à la société de droit belge Ibelmo. Cette dernière a confié la gestion locative à la S.A.R.L. Vacherand Immobilier de Marcq [Localité 5] (Nord).

Suite à des échanges concernant le calcul appliqué pour la répartition des charges entre les occupants de l’ensemble immobilier, un avenant n°1 a été conclu entre la société Ibelmo et la société Maju le 22 mars 2018 prenant effet au 1er janvier 2018, la société Maju s’engageant « à régler les charges sur la base 253,53 tantièmes sur les 3 826,86 tantièmes au total », cette proportion trouvant aussi à s’appliquer pour la taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères. Concernant l’eau, l’avenant stipule une modalité pour partie au réel selon décompteur du restaurant et pour la différence entre le décompteur et le compteur général une refacturation « à la surface entre les différentes concessions ».

Cet avenant a aussi ramené à 57 792,59 euros le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges ainsi que le montant mensuel de la provision pour charges à 295 euros. Il stipule que « toutes les autres clauses et conditions du bail restent inchangées ».

A la suite de difficultés concernant le paiement par la société Maju des sommes dues en exécution du bail en cause, après démarches amiables demeurées vaines, la société Ibelmo lui a fait délivrer un commandement de payer le six août 2024 au principal 9 594,51 euros, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024 visant la clause résolutoire présente au bail.

Par acte délivré à sa demande le 1er octobre 2024, la société Ibelmo a fait assigner la société Maju devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion des locaux loués.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 février 2025 lors de laquelle la société Ibelmo, représentée par son conseil, soutient oralement les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion de la société Maju avec au besoin le concours de la force publique,

— la condamnation de la société Maju à lui verser les provisions de :

à titre principal :

> 17 100,41 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges au 6 septembre 2024,

> 5 639,15 euros par mois à compter du 7 septembre 2024 à valoir sur l’indemnité d’occupation,

> les intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de l’assignation sur le total des sommes dues au titre de ces provisions,

à titre subsidiaire :

> 18 498,18 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation échus au 28 février 2025, outre les intérêts au taux légal majoré de trois points,

— la conservation à son profit du montant du dépôt de garantie,

— le débouté de la société Maju de ses demandes,

— la condamnation de la société Maju à mettre son local en conformité dans les huit jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et de justifier de :

> la formation de son personnel,

> la vérification de ses aménagements et installations (dont appareils de cuisson),

> la réalisation des travaux d’isolation coupe-feu dans le local de stockage,

— à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de grâce à la société Maju, les limiter à six mois,

— la condamnation de la société Maju à lui verser 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la même aux dépens,

— la condamnation de la société Maju à supporter, en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96-1080.

De son côté, la société Maju, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment :

à titre principal :

— le constat d’un renouvellement du bail commercial au 1er octobre 2024,

— l’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, le débouté de la société Ibelmo de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— la condamnation de la société Ibelmo à lui verser une provision de 50 897,53 euros au titre du trop-perçu de loyer,

— la condamnation de la société Ibelmo à lui verser une provision de 22 044,13 euros au titre du trop perçu de charges et taxes,

— la condamnation de la société Ibelmo, sous astreinte, à mettre en conformité les locaux avec les prescriptions arrêtées par la commission de sécurité concernant les établissements recevant du public dans le procès-verbal du 9 juillet 2024,

— à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Ibelmo à son encontre,

à titre subsidiaire, en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

— constater que le commandement de payer du 6 août 2024 n’a pas produit ses effets,

— débouter la société Ibelmo de ses demandes,

à titre très subsidiaire :

— ramener à de plus justes proportions la somme due à la société Maju,

— lui accorder les plus larges délais pour apurer sa dette,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

en tout état de cause :

— condamner la société Ibelmo à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Maju soutient qu’en acceptant le renouvellement du bail commercial liant les parties, la société Ibelmo a renoncé à se prévaloir des manquements dénoncés dans le commandement de payer du 6 août 2024 de sorte qu’elle ne peut solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur la base dudit commandement.

La société Ibelmo soutient qu’à défaut de renonciation explicite de sa part à se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail, il ne peut lui être opposé son renouvellement comme obstacle à sa demande tendant à en voir constater comme acquis le jeu de ladite clause.

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, la tacite reconduction invoquée par la société Maju ne fait pas obstacle à l’appréciation par la juridiction de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire faute pour elle de rapporter la preuve d’une volonté de la société Ibelmo de renoncer à s’en prévaloir.

Il ressort sans équivoque des éléments soumis que, bien que des divergences soient documentées entre les parties, sur l’appréciation des sommes dues, que la société Maju n’a pas honoré l’intégralité de la part non sérieusement contestable des sommes visées par le commandement de payer du 6 août 2024 de sorte qu’il sera constaté l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 6 septembre 2024 à 24 heures.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Maju de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, les termes de l’avenant sont clairs et précis de sorte qu’il y a lieu de considérer comme sérieusement contestable la part des sommes réclamées par la société Ibelmo au titre d’un surplus de tantièmes afférents à la mezzanine présente au sein des locaux loués. Il convient de partir du montant sollicité à titre subsidiaire réclamé par la demanderesse compte tenu des contestations sérieuses opposant les parties sur certaines modalités déterminant pour part les comptes entre elles. Les sommes soumises à ces contestations comme celles s’apparentant à des frais inutiles ou répétitifs seront retranchées du décompte détaillé fourni, qui reprend les versements allégués par la société défenderesse depuis septembre 2024.

En revanche, il n’est pas sérieusement contestable que, dès lors qu’elle n’aura pas assuré la pleine et libre disposition des locaux par le bailleur, la société Maju sera tenue au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, il convient de fixer la provision due au titre de l’arriéré de loyers, de provisions sur charges et d’indemnité d’occupation arrêté au 28 février 2025 à 12 374,84 euros et la provision due chaque mois au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 7 septembre 2024 au montant des sommes dues si le bail s’était poursuivi.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les pénalités contractuelles peuvent prendre plusieurs formes. Leur appréciation, sauf à démontrer l’absence de contestations sérieuses les concernant, peut susciter une contestation sérieuse s’il est vraisemblable que le juge du fond serait conduit à exercer son pouvoir modérateur, pouvoir dont le juge des référés n’est pas investi.

En l’espèce, il convient de débouter la société Ibelmo de ses demandes à ces titres compte tenu du cumul des pénalités envisagées rendant vraisemblable l’usage dudit pouvoir modérateur.

Sur les demandes de provision formées par la société Maju

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Ces sujets ont déjà été évoqués dans la présente décision.

Il ressort de façon manifeste des termes du bail et de l’avenant n°1 précités que l’analyse soumise par la société défenderesse pour arguer d’une créance à l’égard de la société Ibelmo au titre d’un trop perçu de loyers souffre d’étayage objectif probatoire et donc d’une contestation sérieuse de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé à ce titre.

En outre, l’argumentation de la société Maju pour invoquer une provision au titre d’un trop-perçu au titre des charges et des taxes souffre en faits, faute pour elle d’être en mesure d’indiquer de façon précise au regard des éléments débattus, en quoi il consisterait de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de mise en conformité

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

En l’espèce, il ressort des termes du bail souscrit entre les parties, de façon explicite au V intitulé « charges et conditions », l’existence d’une contestation sérieuse concernant l’obligation pour le bailleur d’assumer la charge de travaux de mise en conformité de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, l’arriéré de la société Maju est ancien. Cependant, au regard des éléments soumis, le montant de la provision mise à sa charge permet de considérer de façon favorable sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire comme sa demande de délai de grâce sauf, au vu de l’ancienneté de la dette, à le ramener à six mois.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accorder au défendeur un délai de paiement et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire comme précisé au dispositif étant précisé que le respect des conditions de cette suspension privera, le cas échéant, le jeu de ladite clause.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

Il convient de condamner aux dépens la société Maju.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Maju à verser à la société Ibelmo 1 200 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Ibelmo et la société Maju concernant les locaux situés un rez-de-chaussée à usage exclusif de brasserie, restauration, bar et location de salle situé [Adresse 8] à [Localité 7] (Nord), depuis 6 septembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Maju et de tout occupant de son chef des lieux situés un rez-de-chaussée à usage exclusif de brasserie, restauration, bar et location de salle situé [Adresse 8] à [Localité 7] (Nord)

Autorise au besoin la société Ibelmo à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 7 septembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la société Ibelmo à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Maju au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Maju à payer à la société Ibelmo chaque mois d’avance, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Maju à payer à la société Ibelmo 12 374,84 euros (douze mille trois cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt quatre centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 28 février 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Accorde à la société Maju un délai de paiement pendant 6 mois et suspend avec effet rétroactif les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle à condition pour le défendeur de remplir les conditions suivantes : se libérer, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail, de la provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation en 24 acomptes mensuels, les 23 premiers s’élevant à 2 062,47 euros, le 6ème acompte correspondant au solde restant dû, chaque acompte étant payable au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le deuxième mois suivant celui de la présente ordonnance ;

Dit qu’à défaut du règlement complet d’un seul de ces acomptes ou d’un seul loyer assorti des charges et accessoires courants à leurs échéances :

— la clause résolutoire produira son plein effet,

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— l’expulsion de la société Maju et de tout occupant de son chef des lieux situés en rez-de-chaussée à usage exclusif de brasserie, restauration, bar et location de salle situé [Adresse 8] à [Localité 7] (Nord) pourra être mise en œuvre, le cas échéant, avec le concours de la force publique,

— la société Maju sera redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, à verser chaque mois, pour un montant correspondant au loyer mensuel outre les charges prévus au bail à compter de la date d’effet du jeu de la clause résolutoire,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes concernant la conservation du dépôt de garantie et l’augmentation des intérêts formulées par la société Ibelmo ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande concernant les travaux de mise en conformité formulée par la société Maju ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions présentées par la société Maju ;

Condamne la société Maju aux dépens ;

Condamne la société Maju à payer à la société Ibelmo 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Maju de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE