TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/07945 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YREW

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

Etablissement public LMH

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. NCS

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 20 Décembre 2024, avec effet au 11 Décembre 2024 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 13 Octobre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Octobre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’office public de l’Habitat de la Métropole européenne de [Localité 6] (ci-après [Localité 6] Métropole Habitat – LMH) est propriétaire d’un local sis à [Adresse 11].

Se prévalant d’une convention d’occupation verbale le liant à la S.A.S NCS et du non-paiement des loyers, [Localité 6] Métropole Habitat a, par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, assigné ladite société en résiliation de la location et en paiement des loyers.

Le demandeur sollicite le bénéfice de son acte introductif et demande à la juridiction de :

Prononcer la résiliation de la location portant sur les locaux objet de la location, sis à [Adresse 9] local rez-de-chaussée à compter du jour du jugement à intervenir ;

En conséquence, ordonner que dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, la S.A.S NCS sera tenue de délaisser les lieux, et que faute par elle de ce faire, le requérant sera autorisé à l’en faire expulser ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la locataire au montant du loyer et des charges soit la somme de 673,54 euros à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatée ;

Condamner la S.A.S NCS au paiement de la somme de 11 659,32 euros due suivant décompte arrêté au 3 juin 2024 avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer et au paiement d’une indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus à compter de la date de résiliation jusqu’au jour de l’expulsion définitive de la S.A.S NCS ;

Dire qu’en toute hypothèse le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation ;

Dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée ;

Condamner la S.A.S NCS à lui payer la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise à personne (remise de l’acte à M. [J] [M], employé ayant déclaré être habilité à recevoir la copie de l’acte), la S.A.S NCS n’a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

La clôture des débats est intervenue au 11 décembre 2024 par ordonnance du 20 décembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 16 juin 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l’estime régulière, recevable et bien-fondee.

I. Sur la demande de résiliation du bail

Sur l’existence d’un bail liant [Localité 6] Métropole Habitat à la S.A.S NCS

Par application des dispositions de l’article L 145-1 I du code de commerce dans sa version applicable au présent litige, les dispositions [relatives aux baux commerciaux] s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au registre des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.

L’existence d’un bail implique la stipulation d’un prix. Il n’est pas nécessaire que le bail soit écrit. La seule occupation des lieux, non accompagnée du paiement d’un loyer, ne suffit pas à caractériser l’existence d’un bail commercial verbal qui suppose l’accord des parties sur la chose et le prix du loyer. Le bail d’immeuble prend pour le commerçant le caractère d’un acte de commerce dont la preuve peut être rapportée par le bailleur par tout moyen.

En l’espèce, il est suffisamment justifié de l’existence d’un bail par la production :

De la sommation interpellative faite à la S.A.S NCS le 4 décembre 2023 de laquelle il résulte que M. [W] a été rencontré à l’adresse du local et a reconnu l’exploitation des lieux depuis un an et demi / deux ans par la société dont il est le président et expose payer un loyer trimestriel à LMH d’un montant de 1 389,42 euros ;

De l’extrait Kbis de la S.A.S NCS du 3 juillet 2024 mentionnant comme adresse du siège social, l’adresse du local sis à [Adresse 10] ;

Des modalités de remise de l’assignation établies par le commissaire de justice mandaté, faisant état de la présence de M. [J] [M] au [Adresse 3] à [Localité 7], se présentant comme étant employé de la S.A.S NCS et être habilité à recevoir la copie de l’acte.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la preuve de l’existence d’un bail commercial liant [Localité 6] Métropole Habitat à la S.A.S NCS apparaît suffisamment rapportée.

M. [W], président de la S.A.S NCS a déclaré lors de la sommation interpellative du 4 décembre 2023 que « cela fait 1 an et demi / 2 ans que [il est] dans les lieux ».

[Localité 6] Métropole Habitat n’apporte aux débats aucun élément permettant de démontrer une occupation antérieure de sorte qu’il y a lieu de considérer que la S.A.S NCS occupe les locaux depuis le 4 décembre 2021.

Sur le montant du loyer, s’il apparaît sur le décompte locatif la réclamation d’un loyer mensuel de 600 euros TTC jusqu’au 31 août 2022 puis un loyer de 655,98 euros avec un rappel de loyer inexpliqué en septembre 2022, il est constaté que le premier versement effectué par le locataire le 25 avril 2024, trois mois après la prise de possession des locaux le 4 décembre 2021 s’élève à la somme de 1 689,97 euros

En conséquence, il y a lieu d’en déduire que les parties se sont accordées sur un loyer trimestriel d’un montant de 1 689,97 euros, soit la somme de 563,32 euros par mois.

S’agissant de la provision sur charges générales et relative à l’eau, [Localité 6] Métropole Habitat ne produit aux débats aucun décompte récapitulatif des charges. Dès lors, les charges ne sont pas justifiées et ne peuvent être mises à la charge du locataire.

Sur la demande de résiliation du bail

Par application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

*

En l’espèce, à la date à laquelle le décompte a été arrêté [3 juin 2024], le locataire occupe les locaux depuis deux ans et demi, soit un total de 30 mois.

La dette de loyer sur la période du 4 décembre 2021 au 3 juin 2024 s’élève à la somme de 16 899,60 euros (30 x 563,32 euros).

Il ressort du décompte produit aux débats que le locataire a versé depuis le 4 décembre 2021, la somme totale de 14 007,52 euros [(1 689,97 x 5) + (1389,42 x 4)], de sorte que la dette locative s’élève à la somme de 2 892,08 euros.

De plus, il apparaît que le dernier versement effectif date du 17 février 2023, les trois derniers chèques en date des 16 mars 2023, 22 février 2024 et 19 mars 2024 demeurant impayés.

Il est également observé qu’il n’y a eu aucune tentative de règlement entre le chèque impayé du 16 mars 2023 et celui du 22 février 2024, soit pendant près d’une année.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments qui caractérisent une violation grave et répétée par le locataire de son obligation principale de payer le loyer, il convient de prononcer à compter de ce jour la résiliation du contrat de bail commercial verbal qui lie les parties.

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Le preneur sera condamné à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du même montant que le loyer soit la somme de cinq cent soixante-trois euros et trente-deux centimes (563,32 euros).

A défaut de production d’un contrat de bail attestant d’un accord sur l’indexation du loyer, il y a lieu de débouter [Localité 6] Métropole Habitat de sa demande de dire que le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation.

Également, à défaut de justification d’un accord sur une provision pour charges, il y a lieu de débouter [Localité 6] Métropole Habitat de sa demande de dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée. Mais la défenderesse sera tenue de s’acquitter des charges en sus de l’indemnité d’occupation.

II. Sur la demande d’arriéré locatif

Le bailleur réclame le montant d’arriéré locatif correspondant à des loyers et des provisions sur charges d’un montant total de 11 659,32 euros arrêté au 3 juin 2024 (pièce n° 3).

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, le bailleur ne produit aucun décompte récapitulatif des charges. Dès lors, il ne justifie pas des charges dues et sera débouté de sa demande à ce titre. Le locataire ne sera condamné qu’au titre des loyers impayés.

S’agissant des loyers impayés, il a été retenu que le loyer s’élevait mensuellement à la somme de 563,32 euros et que le locataire demeurait débiteur de la somme de deux mille huit cent quatre-vingt-douze euros et huit centimes (2 892,08 euros) (16 899,60 [30 loyers] – 14 007,52 [sommes versées]).

En ne se faisant pas représenter en la procédure, le défendeur ne s’est pas mis en mesure de s’opposer à la demande en justifiant de l’acquittement des sommes dues par application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S NCS à payer au bailleur la somme de deux mille huit cent quatre-vingt-douze euros et huit centimes (2 892,08 euros) au titre des loyers impayés à la date du 3 juin 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date de l’assignation.

III. Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S NCS succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de mille euros (1000 euros).

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail commercial liant l’Office public de l’Habitat de la Métropole de [Localité 6] ([Localité 6] Métropole Habitat-LMH) à la S.A.S NCS portant sur le local commercial situé à [Adresse 8] ;

ORDONNE l’expulsion de la S.A.S NCS du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à [Adresse 8], à défaut de libération volontaire effective dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE la S.A.S NCS à une indemnité d’occupation de la somme de cinq cent soixante-trois euros et trente-deux centimes (563,32 euros) par mois, charges en sus, à compter de la résolution du bail, soit à compter du présent jugement et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

DÉBOUTE [Localité 6] Métropole Habitat, de sa demande tendant à dire que le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation ;

DÉBOUTE [Localité 6] Métropole Habitat de sa demande tendant à dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée ;

CONDAMNE la S.A.S NCS à payer à [Localité 6] Métropole Habitat la somme de deux mille huit cent quatre-vingt-douze euros et huit centimes (2 892,08 euros) au titre des loyers impayés à la date du 3 juin 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date de l’assignation ;

DÉBOUTE [Localité 6] Métropole Habitat de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S NCS à payer à [Localité 6] Métropole Habitat la somme de mille euros (1 000 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S NCS aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON