TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00926 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFQD

N° de Minute : L 25/00218

JUGEMENT

DU : 28 Avril 2025

S.A.S. VD INVEST

S.A. WAKAM

C/

[D] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. VD INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.A. WAKAM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Pauline WOICIECHOWSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Mars 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 926/25 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 janvier 2022 prenant effet le 31 janvier 2022, M. [W] [I] et M. [F] [Y], dirigeants de la S.A.S. VD Invest, ont donné à bail un logement meublé en colocation à M. [U] [E], M. [V] [O] et M. [Z] [J], situé [Adresse 4] à [Localité 12] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.769 euros, outre une provision sur charges de 431 euros, pour une durée d’un an renouvelable.

Par avenant n°6 au bail d’habitation conclu sous seing privé le 20 janvier 2023, M. [D] [K] a remplacé l’occupant de la chambre privative n°4 à compter du 1er février 2023.

Le 10 janvier 2023, la société anonyme (S.A) Wakam s’est portée caution des engagements de M. [D] [K] à l’égard de son bailleur par l’intermédiaire de la société Smartgarant à compter du 1er février 2023.

Par acte du 17 avril 2024, la S.A.S. VD Invest a fait signifier à M. [D] [K] un commandement de payer la somme principale de 1.157,24 euros dans un délai de six semaines, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte du 14 janvier 2025, la S.A.S. VD Invest a fait assigner M. [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à M. [D] [K] à compter du 17 juin 2024 ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [D] [K] ;

En tout état de cause,

condamner M. [D] [K] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la société VD Invest les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [D] [K] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [D] [K] à payer la somme de 7.037,24 euros au titre des loyers et charges dus au terme de décembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

• La somme de 1.176 euros à la société VD Invest ;

• La somme de 5.861,24 euros à la société Wakam subrogée dans les droits de la société VD Invest à hauteur de ce montant ;

— condamner M. [D] [K] à payer à la société VD Invest une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

— condamner M. [D] [K] à payer à la société Wakam la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 avril 2024.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 15 janvier 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2025. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A.S. VD Invest et la S.A. Wakam, représentées par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5.861,24 euros pour la S.A. Wakam en tant que caution et de 2.352 euros pour la S.A.S. VD Invest en tant que bailleresse, au mois de février 2025.

M. [D] [K] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il indique être en voie de quitter le logement. Il indique également travailler depuis janvier 2025 en CDI. Il précise percevoir 1.600 euros de revenus mensuels et soutient pouvoir obtenir facilement un prêt pour solder sa dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 3 mars 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [D] [K] ayant comparu, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, le commandement de payer du 17 avril 2024 a été notifiée électroniquement à la CCAPEX le 18 avril 2024. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 14 janvier 2025. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 15 janvier 2025, soit six semaines avant l’audience du 3 mars 2025.

L’action de la S.A.S VD Invest est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause n°14 intitulée « Clause résolutoire » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [D] [K] le 17 avril 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que M. [D] [K] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 17 juin 2024, 24h00.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A.S. VD Invest à compter du 17 juin 2024 24h00 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner M. [D] [K] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 12].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 588 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner M. [D] [K] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 18 juin 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de février 2025 inclus.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

La S.A.S. VD Invest produit un décompte arrêté au mois de février 2025, échéance du mois de février incluse, démontrant que M. [D] [K] reste débiteur d’une somme de 8.213,24 euros à cette date.

La S.A.S. VD Invest ne sollicite qu’une condamnation à hauteur de 2.352 euros compte tenu des paiements de la caution.

Il ressort de l’ensemble des quittances subrogatives suivantes que la S.A. Wakam a réglé à la bailleresse la somme totale de 5.880 euros :

Quittance du 5 mars 2024 pour le loyer de janvier 2024 à hauteur de 588 eurosQuittance du 18 mars 2024 pour le loyer de février 2024 à hauteur de 588 eurosQuittance du 6 avril 2024 pour le loyer de mars 2024 à hauteur de 588 eurosQuittance du 22 mai 2024 pour le loyer d’avril 2024 à hauteur de 588 eurosQuittance du 5 juin 2024 pour le loyer de mai 2024 à hauteur de 588 eurosQuittance du 6 juillet 2024 pour le loyer de juin 2024 à hauteur de 588 eurosQuittance du 7 août 2024 pour le loyer de juillet 2024 à hauteur de 588 eurosQuittance du 6 septembre 2024 pour le loyer d’août 2024 à hauteur de 588 eurosQuittance du 4 octobre 2024 pour le loyer de septembre 2024 à hauteur de 588 eurosQuittance du 5 novembre 2024 pour le loyer d’octobre 2024 à hauteur de 588 euros

La S.A. Wakam est donc subrogée dans les droits de la S.A.S. VD Invest à l’encontre de M. [D] [K] à hauteur de cette somme.

Toutefois, il convient de relever que la S.A. Wakam ne sollicite une condamnation qu’à hauteur de 5.861,24 euros.

Dans ces conditions, M. [D] [K] sera condamné à payer :

à la S.A.S VD Invest la somme de 2.352 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse,à la S.A. Wakam la somme de 5.861,24 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [D] [K] supportera la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX ainsi qu’aux services de la préfecture.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à la date du 17 juin 2024, 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu le 26 janvier 2022 et de son avenant n°6 conclu le 20 janvier 2023 entre M. [D] [K] et la S.A.S VD Inest, portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 12] ;

AUTORISE, à défaut pour M. [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S VD Invest à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE M. [D] [K] à payer à la S.A.S VD Invest une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 588 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 18 juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [K] à payer au titre des loyers et charges dus au mois de février 2025, terme de février 2025 inclus :

à la S.A.S. VD Invest la somme de 2.352 euros,à la S.A. Wakam la somme de 5.861,24 euros ;

DISONS que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [D] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à M. [D] [K] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

CELLULE CCAPEX

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

La greffière

La juge