TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/11671 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XYIA

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

La S.C.I. AFY 2023, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [K] [D]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e David DEHARBE, avocat au barreau de LILLE, M^e Stanislas DE LA ROYERE avocat plaidant au barreau d’AMIENS

Mme [M] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e David DEHARBE, avocat au barreau de LILLE, M^e Stanislas DE LA ROYERE avocat plaidant au barreau d’AMIENS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 05 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 Janvier 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 07 Janvier 2026 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 juillet 2023, M. [K] [D] et Mme [M] [C] son épouse ont vendu à la SCI Afy 2023 un bien immobilier situé [Adresse 2].

Se plaignant ensuite que la superficie du bien était inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, la SCI Afy 2023 a mis en demeure M. et Mme [D] de lui régler la somme de 45 738,58 euros par lettre recommandée avec avis de réception du 19 octobre 2023.

Par acte d’huissier signifié le 18 décembre 2023, la SCI Afy 2023 a assigné M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de la somme de 45 738,58 euros outre 3000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 8 novembre 2024 par voie électronique, la SCI Afy 2023 demande au tribunal de :

— débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— en toute hypothèse, les déclarer irrecevables en leur demande de nullité faute de publication de leurs écritures,

— condamner les époux [D] à payer à la SCI AFY 2023 la somme de 45 738,58 euros, correspondant à la diminution du prix de vente de l’appartement proportionnel à la moindre mesure,

— condamner les consorts [D] au paiement d’une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner les consorts [D] au paiement d’une somme de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [D] aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, au soutien de ses prétentions, les moyens suivants :

— Le certificat loi Carrez mentionnait une surface privative de 38,51 m² comprenant un séjour, un jardin d’hiver et une salle de bain. Or après avoir pris connaissance du règlement de copropriété, elle s’est aperçue que la loggia n’était qu’une partie commune à jouissance privative, qui ne peut être prise en compte pour le calcul de la superficie au sens de la loi Carrez.

— Au regard du nouveau métrage de 25,93 m² et de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, elle est fondée à agir en réduction du prix.

— Si M. et Mme [D] affirment que la SCI Afy 2023, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, ne pouvait ignorer la consistance du bien vendu , la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix.

— Les défendeurs étaient accompagnés d’un notaire professionnel et n’ont pas à réclamer à la SCI Afy 2023 de dommages et intérêts pour dol.

— Par ailleurs, ils ne peuvent solliciter l’annulation de la vente pour erreur, n’ayant pas publié au service de la publicité foncière leur demande tendant à cette annulation comme l’exigent les articles 28 et 30 du décret du janvier 1955, étant observé en outre que l’article 1130 du code civil ne prévoit pas l’annulation de la vente si l’erreur du vendeur est de son propre fait. Il suffisait à M. et Mme [D] de faire réaliser un nouveau métrage au lieu de reprendre un certificat ancien et illisble.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 septembre 2024 par voie électronique, M. et Mme [D] demandent au tribunal de :

— débouter les SCI AFY 2023, professionnelle, comme étant mal fondée,

— prononcer la résolution de la vente constatée par acte authentique en date du 27 juillet 2023 portant sur « DESIGNATION DES BIENS [Localité 8] (Nord) [Localité 9], [Adresse 7], et [Adresse 3] 06 ha 09 a 41 ca »

et remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avec ladite vente.

Subsidiairement, vu l’erreur et plus subsidiairement, vu le dol,

— Annuler ladite vente,

Plus subsidiairement encore, reconventionnellement,

— Vu la faute, le lien causalité et le préjudice condamner la SCI AFY 2023 à régler aux époux [D] 45 738,58 euros à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire,

— Juger que la compensation pourra intervenir entre condamnations au profit de la SCI AFY 2023 et celles prononcées contre ladite SCI au profit des époux [D],

— Condamner la SCI AFY 2023 à régler époux [D] :

-3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction est requise au profit des avocats aux offres de droit,

— rappeler l’exécution provisoire de droit et juger n’y avoir lieu à l’écarter.

A l’appui de leurs demandes, ils se prévalent des moyens suivants :

— La résolution de la vente doit être prononcée pour manquement à l’obligation de bonne foi ; à cet égard, la société, professionnelle de l’immobilier, dont les deux associés avaient déjà acquis plusieurs biens dans le même immeuble et étaient membres du conseil syndical, était manifestement consciente lors de la vente de l’erreur réalisée et a refusé toute résolution de la vente, tandis qu’eux-mêmes se sont contentés de revendre le bien dans les mêmes conditions que celles auxquelles ils l’avaient acquis.

— A défaut, il convient de prononcer l’annulation de la vente pour erreur sur la consistance de la chose ou l’annulation de la vente pour réticence dolosive.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 21 mai 2025. Après débats à l’audience du 5 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS

I. Sur la demande d’irrecevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 30 alinéa dernier du décret 22-55 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Or, conformément à l’article 28 du même décret, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs la mutation ou la constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

L’article 30 ne s’applique pas uniquement aux assignations mais également aux demandes reconventionnelles formées par conclusions.

Il appartenait donc à M. et Mme [D] de justifier à tout le moins d’un récépissé du service de la publicité foncière de leurs écritures tendant à la résolution et à l’annulation de la vente litigieuse. Or ils s’en sont abstenus, y compris après que la SCI Afy 2023 leur a fait remarquer cette omission et les conséquences qui pouvaient en découler.

Dès lors, le tribunal ne peut que déclarer irrecevables les demandes tendant à l’annulation ou la résolution de la vente litigieuse.

Sur la demande de réduction du prix

Aux termes de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

En l’espèce, l’acte de vente authentique du 27 juillet 2023 stipule que la superficie des parties privatives soumises à garantie de contenance est un lot n°52102 de 38,51 m² pour un prix de 140 000 euros. Il était annexé la photocopie en partie illisible d’un certifcat de surface dit “loi Carrez”, qui mentionnait un séjour et son jardin d’hiver pour 34,97 m² et une salle de bain de 3,54 m², soit 38,51 m². L’acte authentique précise que ces mesures ont été réalisées à la requête des précédents propriétaires par la société Adapt le 15 juillet 2010.

Or il ressort de l’article 7 du règlement de copropriété que “les balcons et loggias sont parties communes mais leur usage est réservé à titre exclusif aux copropriétaires des lots riverains”.

Il n’est pas contesté en l’occurrence que la loggia au sens du règlement de copropriété et le jardin d’hiver mentionné par le certificat de la société Adapt correspondent à une même réalité, à savoir un espace extérieur couvert et vitré.

Par conséquent, c’est à tort qu’il a été stipulé que le jardin d’hiver était une partie privative et que sa surface a été intégrée dans la superficie des parties privatives soumises à garantie de contenance.

Le certificat établi par M. [U] en date du 4 octobre 2023, qui n’a fait l’objet d’aucune critique quant à son mode de calcul, a exclu la loggia de l’évaluation de la superficie et conclut à une superficie privative de 25,93 m².

Cette diminution de surface de 12,58 m² est largement supérieure à un vingtième de la superficie de 38,51 m² mentionnée dans l’acte de vente.

Dès lors la SCI Afy 2023 est effectivement en droit d’obtenir une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Compte tenu du prix de 140 000 euros, soit 3635,42 euros/m², elle est fondée à réclamer la somme 45 733,58 euros pour 12,58 m² manquants.

M. et Mme [D] seront donc condamnés à lui verser cette somme.

Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [D]

Comme précédemment indiqué, les demandes d’annulation et de résolution de la vente sont irrecevables.

Il convient donc d’examiner la demande de dommages et intérêts fondée sur la réticence dolosive.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Cependant, l’acquéreur, même professionnel, n’est pas tenu d’une obligation d’information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis.

Dans ces conditions, aucune réticence dolosive ne peut être retenue à l’encontre de la SCI Afy 2023. M. et Mme [D] doivent donc être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Afy 2023 pour procédure abusive

Il ressort de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil que le droit d’agir en justice ne dégénère en abus susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts qu’en cas de fraude ou d’intention de nuire.

En l’espèce, la SCI Afy 2023 ne peut prétendre à la mauvaise foi de la SCI Afy 2023 dès lors que ceux-ci qui n’ont pas la qualité de professionnel et ont revendu le bien selon une description correspondant à leur propre acte d’achat.

Cette demande sera donc rejetée.

V. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens et déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Si la qualité de professionnel de la SCI Afy 2023 n’est pas de nature à fonder une réticence dolosive, tout comme le fait qu’elle était déjà propriétaire de lots identiques, le tribunal peut néanmoins prendre en compte cet élément pour estimer qu’il n’est pas inéquitable de rejeter ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune partie ne s’opposant à l’exécution provisoire de droit, il n’y a pas lieu d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARE IRRECEVABLES les demandes de M. [K] [D] et Mme [M] [C] son épouse tendant à l’annulation ou la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 27 juillet 2023 au profit de la SCI Afy 2023,

CONDAMNE M. [K] [D] et Mme [M] [C] son épouse à payer à la SCI Afy 2023 la somme de 45733,58 euros au titre de la réduction du prix de la vente litigieuse,

DEBOUTE M. [K] [D] et Mme [M] [C] son épouse de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts et de compensation,

DEBOUTE la SCI Afy de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [K] [D] et Mme [M] [C] son épouse aux dépens,

DEBOUTE M. [K] [D] et Mme [M] [C] son épouse et la SCI Afy 2023 de leurs demandes réciproques au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT