TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies certifiées conformes

délivrées le :

à M^e DE FROIDCOURT-BOYER, M^e DEMEUZOY

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/04263

N° Portalis 352J-W-B7I-C4ESK

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Mars 2024

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 29 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. Cabinet DOMINIQUE G FESSART

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A241

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DS IMMO

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1735

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 avril 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 29 juillet 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est constitué en copropriété.

La SARL Ds Immo est propriétaire des lots 4 et 5 de l’immeuble.

Estimant que la société Ds Immo exerce illégalement une activité de location meublée touristique dans l’immeuble, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] l’a assignée devant le tribunal par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024 afin d’obtenir la cessation de cette activité sous astreinte.

*

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par le réseau privé des avocats le 23 avril 2025, la société Ds Immo demande au juge de la mise en état de :

«  Vu les dispositions des articles 75 à 91 et 789 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article R.811-1-1, 1° du code de justice administrative ;

Vu les dispositions des articles L.637-1 et L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu les dispositions de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées au débat.

Il est demandé au juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris de :

I) IN LIMINE LITIS

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] de toutes ses demandes, fins et prétention.

CONSTATER de la validité des conclusions d’incident ;

JUGER que le tribunal judiciaire de Paris est incompétent pour connaître de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] ;

JUGER que le tribunal administratif de PARIS est exclusivement compétent pour connaître de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] ;

En conséquence :

RENVOYER le dossier devant le tribunal administratif de Paris et inviter les parties à y constituer avocat ;

II) À TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER un sursis à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal administratif de Paris sur la requête déposée le 14 mars 2025 visant l’annulation de l’arrêté n° DP 075 107 21 V0221 en date du 24 janvier 2025 par lequel Madame la Maire de Paris a retiré la décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable de la société DS IMMO portant sur le changement de destination de locaux existants à destination de commerce en hébergement hôtelier sis au [Adresse 5].

III) À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— ENJOINDRE aux parties de conclure au fond ;

IV) EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] de sa demande visant la cessation, de la part de DS IMMO, de l’exercice d’une location meublée touristique ou le cas échéant de l’exercice d’une activité hôtelière (résidences de tourisme et des chambres d’hôtes), activités de location saisonnière, exploitation para-hôtelière, prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie, prestations d’hébergement para-hôtelière au sein des lots n° 4 et n°5, en l’absence d’obtention des autorisations nécessaires en application des articles L.631-7 & suivants du code de la construction et de l’habitation, des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme concernant le changement de destination et de l’article L. 324-1-1, II du code de tourisme,

CONSTATER que la société DS IMMO a modifié le système d’ouverture automatique à distance de la porte principale sur rue comme certifié par le procès-verbal de constat du Commissaire de justice et par conséquent DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] de sa demande visant rétablir les modalités d’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble sur rue selon le système d’interphone voté lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 10 mai 2021 (résolution n°18) en vertu du descriptif figurant en annexe de l’ordre du jour à ladite assemblée générale, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] de sa demande visant la résiliation des contrats conclus entre la société DS IMMO et la société CHECKMYGUEST, et avec les sociétés BOOKING [Localité 8] et BOOKING AMSTERDAM pour la mise en location ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] de sa demande visant la cessation de la diffusion de toute annonce concernant la mise en location de son appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 4] ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] de sa demande de condamnation de la société DS IMMO à la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] de sa demande de condamnation de la société DS IMMO aux entiers dépens du présent incident, incluant le coût des constats établis par la société LPF, commissaire de justice ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] aux entiers dépens au titre de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] de toutes ses demandes, fins et prétention".

*

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par le réseau privé des avocats le 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au juge de la mise en état de :

«  Vu les articles 378 et 789 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 631-7 à 631-9 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) pour la réglementation du changement

d’usage ;

Vu les articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme concernant le changement de destination ;

Vu l’article L. 324-1-1, II du code de tourisme et ses dispositions d’application réglementaires,

Vu les articles 25 b et 25 g) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le Plan Local d’Urbanisme (PLU) approuvé par le Conseil de [Localité 8] dans sa séance des 12 et 13 juin 2006, modifié les 29 et 30 septembre 2009, les 6 et 7 février 2012 et les 4, 5, 6, 7 juillet 2016 ;

Vu le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé par le Conseil de [Localité 8] dans sa séance des 19, 20, 21 et 22 novembre 2024 ;

Vu la déclaration préalable déposée le 29/05/2021, par DS IMMO, Madame [V] [O], pour le changement de destination des locaux existants à usage de commerce en hébergement hôtelier (Surface changeant de destination : 30.0 m²)

Vu la décision de déclaration préalable tacite intervenue le 29/06/2021

Vu l’arrêté de retrait de la Mairie de [Localité 8] du 24 janvier 2025 ;

Il est demandé au juge de la mise en état :

REJETER les conclusions d’incident de la société DS IMMO ;

SE DÉCLARER compétent pour statuer ;

ORDONNER à la société DS IMMO la cessation de l’exercice d’une location meublée touristique ou le cas échéant de l’exercice d’une activité hôtelière (résidences de tourisme et des chambres d’hôtes), activités de location saisonnière, exploitation para-hôtelière, prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie, prestations d’hébergement para-hôtelière au sein des lots n° 4 et n°5, en l’absence d’obtention des autorisations nécessaires en application des articles L.631-7 & suivants du code de la construction et de l’habitation, des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme concernant le changement de destination et de l’article L. 324-1-1, II du code de tourisme,

Le tout sous astreinte de 1 500 euros par jour et par infraction constatée, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision ;

Constater que le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande de condamnation de la société DS IMMO de rétablir les modalités d’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble sur rue selon le système d’interphone voté lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 10 mai 2021 (résolution n°18) en vertu du descriptif figurant en annexe de l’ordre du jour à ladite assemblée générale, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

PRONONCER la résiliation du contrat conclu entre la société DS IMMO et la société CHECKMYGUEST pour la mise en location, sur la voie de l’action oblique, compte-tenu de l’inaction de la société DS IMMO pour mettre fin à cette activité,

ORDONNER à la société DS IMMO de faire cesser la diffusion de toute annonce concernant la mise en location de son appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 4] ;

DECLARER que Madame ou Monsieur le Juge de la Mise en Etat de se réserve le droit de liquider l’astreinte en cas d’inexécution ;

CONDAMNER la société DS IMMO à la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société DS IMMO aux entiers dépens du présent incident, incluant le coût des constats établis par la société LPF, commissaire de justice, les 09 décembre 2024 et 14 mars 2025 ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident, plaidé à l’audience du 28 avril 2025, a été mis en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de ses demandes, la société Ds Immo fait valoir que :

— elle est propriétaire de deux lots 4 (local principal) et 5 (local accessoire) communicants ;

— par déclaration préalable, elle a obtenu en 2021 l’autorisation de changer la destination des lieux du lot 4 en « hébergement hôtelier » ;

— elle est spécialisée dans la location de meublé touristique et cette activité est conforme au règlement de copropriété et à la réglementation relative aux autorisations administratives requises ;

— le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur la légalité de l’autorisation administrative de changement de destination visant le lot 4 et le lot 5 ;

— l’autorisation préalable de changement de destination d’un immeuble est un acte administratif ;

— le juge administratif est compétent pour traiter le litige ;

— le 24 janvier 2025, la Maire de Paris a retiré la décision tacite du 29 juin 2021, mais cet acte fait l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal administratif de Paris depuis le 14 mars 2025 ;

— elle n’a commis aucune manœuvre frauduleuse ;

— le juge de la mise en état ne peut statuer sur le fond du litige ;

— aucun trouble n’affecte les parties communes.

En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que :

— les lots 4 et 5 de la société Ds Immo sont à usage d’habitation ;

— la société Ds Immo exerce une activité de location meublée touristique dans l’immeuble ;

— les clients de la société Ds Immo doivent passer par les parties communes de l’immeuble ;

— la Ville de [Localité 8] a retiré l’autorisation de changement de destination obtenue frauduleusement ;

— le recours exercé par la société Ds Immo n’a aucun effet suspensif ;

— il se désiste de sa demande de rétablissement des modalités d’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble ;

— la société Ds Immo ne dispose pas des autorisations administratives nécessaires à une activité de meublé touristique contrairement aux exigences du règlement de copropriété ;

— le juge judiciaire est compétent pour statuer sur la violation du règlement de copropriété et donc sur le point de savoir si la société Ds Immo dispose d’une autorisation nécessaire pour modifier le changement d’usage des lots 4 et 5 ;

— la société Ds Immo n’a pas obtenu d’autorisation sur le fondement de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— le recours de la société Ds Immo n’est pas suspensif ;

— en l’absence d’autorisation, compte-tenu du trouble manifestement illicite et de l’atteinte au règlement de copropriété, la cessation de l’activité doit être ordonnée ;

— la déclaration préalable déposée en 2021 était une autorisation de changer la destination des lieux en sous destination hébergement hôtelier et n’est pas une autorisation de changement d’usage ;

— il n’est pas demandé au juge judiciaire d’apprécier ou d’interpréter la légalité d’un acte administratif ;

— l’autorisation de changement de destination avait été obtenue sur la base d’éléments faussement déclarés ;

— le juge de la mise en état peut ordonner des mesures provisoires ;

— la violation du règlement de copropriété est manifeste et constitue un trouble manifestement illicite.

*

Sur l’exception d’incompétence soulevée au bénéfice du tribunal administratif de Paris

Vu l’article 789 du code de procédure civile qui prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

Vu l’article L 211-1 du code de l’organisation judiciaire qui dispose que le tribunal judiciaire statue en première instance en matière civile.

Sur ce,

En l’espèce, l’objet du litige n’est pas de statuer sur un acte administratif individuel. Mais, le présent litige entre deux personnes morales de droit privé porte sur la légalité de l’exercice d’une activité de location de meublé touristique dans une copropriété par rapport aux dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3].

Il s’agit donc d’un litige civil qui ne relève pas de la compétence du tribunal administratif.

Le tribunal est compétent pour trancher le litige et l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer

Vu les articles 378 et suivants du code de procédure civile qui précisent que la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Sur ce,

Il n’est pas suffisamment justifié que la décision à venir du tribunal administratif de Paris visant à contester la décision de Madame la Maire de Paris ayant retiré la décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable de la société Ds Immo portant changement de destination des locaux puisse avoir un impact sur la décision que le tribunal judiciaire de Paris sera amené à prendre.

En effet, le syndicat des copropriétaires reproche à la société Ds Immo l’absence d’autorisation de changement d’usage de ses lots au sens de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation et non l’absence d’une autorisation portant sur le changement de destination des locaux.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur les demandes de cessation de l’exercice d’une activité de location meublée touristique sous astreinte

Vu l’article 789 du code de procédure civile qui prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état d’ordonner sous astreinte à la société Ds Immo de cesser son activité de location meublée touristique, de prononcer la résiliation du contrat conclu avec la société Checkmyguest et d’ordonner la cessation de la diffusion d’annonce de location.

Mais ces mesures ne sont pas des mesures provisoires au sens de l’article 789 précité, mais des mesures définitives qui correspondent aux demandes présentées au tribunal par le syndicat des copropriétaires.

Le juge de la mise en état ne peut donc pas faire droit à ces demandes de mesures définitives sans outrepasser ses pouvoirs.

Elles seront donc rejetées.

*

Les dépens et frais irrépétibles seront réservés à ce stade.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique et par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile :

REJETONS l’exception d’incompétence au profit du tribunal administratif de Paris ;

REJETONS la demande de sursis à statuer ;

REJETONS les demandes de mesures provisoires ;

CONSTATONS que « le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande de condamnation de la société DS IMMO de rétablir les modalités d’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble sur rue selon le système d’interphone voté lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 10 mai 2021 (résolution n°18) en vertu du descriptif figurant en annexe de l’ordre du jour à ladite assemblée générale, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir » ;

RESERVONS les frais irrépétibles et les dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 29 septembre 2025 à 10h10 pour les conclusions en défense de la société Ds Immo et à défaut clôture.

Faite et rendue à [Localité 8] le 29 Juillet 2025.

La Greffière Le Juge de la mise en état