TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01225 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3HJ

N° de Minute :

ORDONNANCE

DU : 30 Mars 2026

[W] [L] veuve [Z]

C/

[Y] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 30 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [W] [L] veuve [Z], demeurant [Adresse 1]

Décédée le 2/09/25

Mme [M] [Z] Epouse [I], domiciliée [Adresse 2]

et

M. [S] [Z], domicilié [Adresse 3]

ses ayants droit, intervenants volontairement

représentés par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [V], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne à l’audience du 26 Septembre 2025 et non comparant ensuite

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Février 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de [M] DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé par voie électronique le 16 juin 2023, à effet le 26 juin 2023, M. [D] [Z] a donné à bail à M. [Y] [V], un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 436 euros outre une provision sur charge de 56 euros.

M. [D] [Z] est décédé le 8 juillet 2024.

Mme [W] [L] épouse [Z] a, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, fait délivrer à M. [Y] [V] un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 4 060,62 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 18 juillet 2025, Mme [W] [Z] a fait assigner M. [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, afin de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du bail litigieux,

— En conséquence, Ordonner l’expulsion de M. [Y] [V] des lieux sis [Adresse 5] à [Localité 3] et de tout occupant de son chef, et cela au besoin avec le concours de la force publique,

— Dire qu’à défaut pour M. [Y] [V] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de M. [Y] [V],

— Condamner M. [Y] [V] au paiement de la somme de provisionnelle de 7 010,21 euros avec intérêts judiciaires à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 4 060,62 euros (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— Le condamner à lui payer une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible,

— Le condamner à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette audience, Mme [W] [Z], représentée par son avocat, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 7 866,64 euros à la date du 12 septembre 2025, incluant le loyer du mois de septembre 2025. Elle soutient que le loyer courant n’est pas réglé et qu’elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [Y] [V] soutient avoir procédé au paiement du loyer courant la veille de l’audience. Il précise travailler au Centre Hospitalier de [Localité 1] et qu’il cotise à une association qui propose de payer le montant de ses loyers impayés et qu’il procédera à leur remboursement avec un taux d’intérêt à 0%. Il propose dans l’attente de payer une somme de 100 euros en plus de son loyer courant.

Par note en délibéré autorisée en date du 13 octobre 2025, M. [Y] [V] justifie du paiement de la somme de 800 euros en date du 25 septembre 2025.

Par note en délibéré autorisée du 10 octobre 2025, le conseil de Mme [W] [Z] a transmis un relevé de compte réactualisé reprenant le paiement effectué par M. [Y] [V]. Il sollicite également la réouverture des débats compte-tenu du décès de sa cliente pour régulariser la procédure.

Par ordonnance du 24 novembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 février 2026 afin de permettre la reprise de l’instance par les héritiers de Mme [W] [Z].

A l’audience de renvoi, Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z], agissant en qualité d’ayants droit de leur mère Mme [W] [Z], comparaissent volontairement représentés par leur conseil. Ils maintiennent les demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 7454,54 euros à ce jour. Ils indiquent ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur du défendeur.

M. [Y] [V] n’a pas comparu.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la reprise d’instance par Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z] :

Il résulte des articles 370 et 373 du code de procédure civile qu’après le décès d’une partie, l’instance est interrompue dans les cas où l’action est transmissible et qu’elle peut être volontairement reprise par les ayants droit du défunt dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, notamment l’acte de décès du 3 septembre 2025 et l’acte de notoriété dressé par Maître [K] [P], notaire associée à [Localité 4], que Mme [W] [Z] est décédée le 2 septembre 2025 et qu’elle laisse pour lui succéder ses deux enfants Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z].

Ces-derniers sont dès lors recevables à intervenir volontairement et à reprendre l’instance au lieu et place de leur mère comme héritiers.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [Y] [V] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mars 2025 par voie électronique, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, ils justifient avoir notifié au préfet du Nord par voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 16 juin 2023, à effet le 26 juin 2023, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges en son article IX et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [Y] [V] le 11 mars 2025, pour la somme en principal de 4 060,62 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 mai 2025.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z] fait ressortir une dette d’un montant de 7.454,54 euros arrêtée au 1er février 2026, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens.

M. [Y] [V] ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte des requérants.

Il convient par conséquent de condamner M. [Y] [V] à payer à Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z], à titre de provision, la somme de 7.454,54 euros, au titre des loyers et charges dus au 1er février 2026, dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mars 2025 sur la somme de 4 060,62 euros, de l’assignation du 18 juillet 2025 pour la somme de 2.949,59 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

M. [Y] [V] sollicite des délais de paiement suspensifs.

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En la cause, il ressort du décompte tenu par le bailleur versé aux débats que M. [Y] [V] [A] a effectué un versement de 800 euros la veille de l’audience du 26 janvier 2025 et que depuis il a repris le paiement intégral et régulier du loyer courant et des charges.

En outre, il justifie être salarié de la fonction publique hospitalière et percevoir un salaire mensuel de 1928,27 euros. Il n’a pas d’enfant à charge.

Il apparaît dès lors en situation de régler la dette locative dans le délai légal.

Dans ces conditions, M. [V] sera autorisé à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités successives de 207,07 euros chacune, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer courant majoré de la provision sur charges, soit la somme actuelle de 513,58 euros, laquelle sera révisée selon les modalités prévues au contrat, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, et justifiera l’expulsion de M. [V] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

M. [V], parte perdante, supportera les dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de le condamner à verser à Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z], en leur qualité d’ayants-droit de Mme [W] [L] épouse [Z], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 11 mai 2025 ;

CONDAMNONS M. [Y] [V] à payer à Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z], en leur qualité d’ayants-droit de Mme [W] [L] épouse [Z], la somme provisionnelle de 7.454,54 euros, créance arrêtée au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mars 2025 sur la somme de 4 060,62 euros, de l’assignation du 18 juillet 2025 pour la somme de 2.949,59 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [Y] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités successives de 207,07 euros chacune ;

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z], en leur qualité d’ayants-droit de Mme [W] [L] épouse [Z], pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

que M. [Y] [V] soit condamné à payer à Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z], en leur qualité d’ayants-droit de Mme [W] [L] épouse [Z], à compter du 1er mars 2026 et jusque la libération effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnelle, égale au montant du dernier loyer et des provisions sur charges, soit la somme actuelle de 513,58 euros, laquelle sera révisée selon les modalités prévues au contrat ;

que soit rappelé à M. [Y] [V] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

DEBOUTONS Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z], en leur qualité d’ayants-droit de Mme [W] [L] épouse [Z], de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [Y] [V] à payer à Mme [M] [Z] épouse [I] et M. [S] [Z], en leur qualité d’ayants-droit de Mme [W] [L] épouse [Z], une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [V] aux dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], par mise à disposition au greffe, le 30 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;