TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10998 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2AC3

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

S.A. SIA HABITAT

C/

[W] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Janvier 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mars 2023, la société SA SIA Habitat a donné à bail à M. [W] [H], un logement et d’un garage sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 132,34 euros et une provision sur charges de 42,26 euros.

Rapidement le bailleur a été alerté par les locataires de la résidence de l’existence de nombreuses nuisances sonores de sa part, principalement la nuit ainsi que de l’existence d’incivilités commises par ce dernier.

En date du 27 octobre 2023, une sommation de faire cesser les troubles a été effectuée par acte de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, la société SA SIA Habitat, a fait assigner M. [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin notamment d’obtenir la résiliation judiciaire de son contrat de bail et son expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 15 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société SA SIA Habitat, représentée par son conseil, sollicite d sur le fondement des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire annexé au bail régularisé entre les parties et portant sur le logement situé [Adresse 4], à [Localité 3] et dans la résiliation du bail à l’encontre de M. [W] [H],A défaut,Prononcer la résiliation du bail consenti à M. [W] [H] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] faisant,Ordonner son expulsion du logement ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux loués avec au besoin, le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux qui sera délivré par huissier,Condamner M. [W] [H] à payer à la société SA SIA Habitat en sa qualité de bailleur une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer (132,34 euros mensuels outre les charges pour un montant de 42,26 euros) à compter du 27 novembre 2023, date de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement à compter du jugement à intervenir si la juridiction de céans prononce la résiliation du bail e ce jusqu’à la libération des lieux,Condamner M. [W] [H] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais de sommation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 11 décembre 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

M. [W] [H], assigné en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 prorogée au 30 avril 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Force est de constater que le bail conclu entre les parties en date du 17 mars 2023 prévoit une clause résolutoire, rédigé de la manière suivante :

« VIII- CLAUSE RESULTOIRE

Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux, à l’initiative du bailleur, dans les cas suivants :

A défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées,En cas de non-versement du dépôt de garantie.Il sera résilié dans les mêmes conditions un mois après un commandement demeuré infructueux :

A défaut d’assurance contre les risques locatifs,En cas de défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.Les indemnités d’occupation qui seront dues par le locataire à compter de la résiliation judiciaire du contrat le seront solidairement, au même titre que les loyers et les charges. (…) »

Si le non-respect d’un commandement resté infructueux est mentionné dans le contrat, force est de constater que les troubles de voisinage doivent préalablement avoir été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Aucune des pièces versées ne l’établit.

Au contraire, la présente procédure a pour but de l’obtenir.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter la société SA SIA Habitat de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire pour troubles de voisinage.

2. Sur le prononcé de la résiliation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui lui impose, notamment, de ne pas troubler de manière répétée, dans un immeuble à usage collectif, la tranquillité de ses voisins.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à jouir paisiblement des locaux loués, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, comme vu précédemment le bail conclu en date du 17 mars 2023 entre les parties contient une clause intitulée.

Ce même contrat rappelle les obligations s’imposant au locataire dont celles :

« (…) – user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et respecter toutes les prescriptions établies, dans l’intérêt de la sécurité, de l’hygiène et de la bonne tenue de l’immeuble, en particulier celles énoncées au règlement intérieur, ainsi que, le cas échéant, celles édictées par le règlement de copropriété. (…)

Ne pas occuper en réunion les espaces commun des immeubles collectifs (halls d’entrée, paliers, coursives, terrasses, …(…) »

Par ailleurs, à ce contrat a été annexé le règlement intérieur de la résidence prévoyant sur ce point :

« (…) Tranquillité du site

Le locataire s’abstiendra, ainsi que les personnes vivant à son foyer et ses visiteurs éventuels, de tous agissements de nature à troubler la tranquillité de ses voisins, de jour comme de nuit. Notamment, il amortira le bruit de ses allées et venues dans le logement ; règlera le volume sonore des appareils audiovisuels et informatiques de telle sorte que les bruits ne dépassent pas les limites du logement. Il évitera les bruits, chants et usage d’instruments divers troublant la quiétude de l’immeuble. Le locataire interviendra, le cas échéant, auprès de ses enfants pour leur interdire les jeux dans les escaliers, ascenseurs, halls d’entrées, ainsi que les jeux dangereux susceptibles d’être à l’origine d’accidents, de dégradations ou de troubles la tranquillité de l’immeuble.

Tout acte ou agissement du locataire entrant en contravention avec ces dispositions constituera un abus de jouissance susceptible de motiver la mise en œuvre d’une action tendant à la résiliation du bail.En cas de trouble à la tranquillité du voisinage constaté, l’auteur du trouble, est par ailleurs, punissable d’une peine de contravention de 3ème classe assortie d’une peine de confiscation de la chose ayant servi à commettre l’infraction.

Le locataire fera preuve de respecter envers ses voisins, les représentants du bailleur ou envers les biens d’autrui : toutes violences, menaces ou injures proférées à l’encontre des voisins ou des représentants du bailler, de même que la dégradation, la détérioration ou la destruction des biens d’autrui, constitueront un abus de jouissance susceptible de motiver la mise en œuvre d’une action tendant à la résiliation du bail ainsi que le déclenchement de poursuites pénales. ( En ce qui concerne les gardiens et correspondants d’immeubles ou les agents exerçant pour le bailleur, le locataire s’expose à des sanctions pénales fortes pour toute menace proférée à leur encontre ou à l’encontre de leurs familles. Ces sanctions pénales sont aggravées pour les crimes et délits commis, entre autres, sur ces mêmes personnes ou sur leurs familles. (.) »

Ce contrat a été notamment signé par M. [W] [H] et l’annexe constituant le règlement intérieur lui a été remis.

Ainsi, ce dernier avait une parfaite connaissance des obligations s’imposant à lui dont celle d’user paisiblement du bien loué et de ne pas troubler la quiétude de ses voisins.

Or, force est de constater que son bailleur, la société SA SIA Habitat produit de nombreuses attestations de voisins se plaignant de son comportement dont notamment :

La circulation à vive allure sur la coursive avec un cyclo essence occasionnant un tapage nocturne et diurne,La divagation de ses chiens, sans laisse ni muselière, dans l’immeuble alors même que ces derniers sont dangereux pour être des pitbulls,Les aboiements de ses chiens à toute heure de la journée et, les déjections et odeurs dans les parties communes, Jets d’ordures dans les parties communes,Travaux faits de jour comme de nuit,Son comportement agressif et insultant, Le rassemblement de personnes étrangères à la résidence sur la coursive ;

Force est de constater que son bailleur lui a fait une sommation de cesser les troubles de voisinage en date du 27 octobre 2023 soit très peu de temps après sn entrée dans les lieux.

Il est notamment invoqué dans cette sommation :

« (…)

Vos voisins se plaignent de nuisances et de troubles de voisinage :

Aboiements intempestifs de chiens même tôt le matin et tard le soir, Chien de catégorie 1 ou 2 promené y compris sur la coursive de la résidence sans laisse ni muselièreCirculation avec une moto très bruyante y compris sur la coursive de la résidence,[Etablissement 1] sonore nocturne (musique à très haut volume),Menaces verbales envers les locataires de la résidence.

En conséquence, je vous fais sommation d’avoir immédiatement et sans délai, à exécuter l’obligation à laquelle vous êtes tenu envers le requérant, à savoir cesser les troubles de voisinage ci-dessus détaillés ;

En conséquence, votre bailleur pourra se prévaloir des dispositions relatives à ces nuisances et troubles de voisinage ci-dessous reproduits.

A défaut, je vous informe que le demandeur tirera toutes conséquence de droit, et engagera à votre encontre toute action utile devant la juridiction compétente afin d’obtenir la résiliation de votre bail et votre expulsion. (…) »

Pour étayer l’existence de ce trouble de voisinage, la société SA SIA Habitat produit des déclarations de mains courantes effectués par des voisins en date du 9 janvier 2024 évoquant que ce dernier laisse ses chiens de race pitbull sans surveillances, que ces derniers ont leurs besoins dans les parties communes et qu’elle a peur pour la sécurité de son jeune enfant.

Le bailleur justifie également que M. [W] [H] s’est montré agressif et a hurlé sur l’une de ses salariée en date du 27 septembre 2023 en produisant une main courante.

Par ailleurs, plusieurs attestations de voisins vont état des mêmes troubles de voisinages et sont datés entre le mois de juin 2023 et septembre 2023 ainsi que cinq nouvelles attestations datées de septembre et octobre 2025 établissant évoquant le maintien des problèmes en lien avec ses chiens générant du bruit de nuit comme de jour ainsi que le danger généré par ces derniers dont l’un des voisins soutient avoir été attaqué par eux, le maintien de la musique à fond ainsi que des insultes proférées à leur encontre.

Ces éléments permettent de démontrer que M. [W] [H] n’a pas respecté son obligation d’user paisiblement le logement loué.

La gravité de son manquement doit s’apprécier également quant à la persistance de ce manquement.

Il ressort des différentes pièces produites que ce manquement a été constant entre son entrée dans les lieux et à ce jour.

Dès lors, le manquement commis par M. [W] [H] est particulièrement grave et justifie le prononcé de la résiliation de son bail.

Par voie de conséquence, il conviendra donc d’autoriser la société SA Habitat dans sa demande de prononcer de résiliation du bail et d’expulsion de sa locataire dans les conditions reprises au dispositif du présent jugement.

3 . Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [H] ayant succombé, sera condamné aux dépens en ce compris, les frais de constat.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA SIA Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu en date du 17 mars 2023, entre la société SA SIA Habitat et M. [W] [H], concernant le logement et le garage situés [Adresse 4] à [Localité 3],

ORDONNE à défaut pour M. [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

RAPPELLE à M. [W] [H] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE M. [W] [H] aux dépens en ce compris les frais de constat,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;