TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08741 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2IM

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

S.D.C. DE LA COPROPRIETE, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER, [Localité 1]

C/

,

[Q], [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE, [Adresse 1] sise, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER, [Localité 1], dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M., [Q], [I], demeurant, [Adresse 4]

comparant à l’audience du 10/11/25 et non comparant ensuite

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [Q], [I] est propriétaire d’un appartement (lot n° 22) et d’un box (lot n°118) au sein d’un immeuble en copropriété situé, [Adresse 1] à, [Localité 1]. Cet immeuble est géré par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Vacherand Immobilier, [Localité 1] (ci-après SAS Vacherand Immobilier).

Par courrier recommandé non réclamé en date du 20 mars 2024, le Syndicat des Copropriétaires (ci-après SDC) du, [Adresse 1] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, a mis Monsieur, [Q], [I] en demeure de payer la somme de 2 483,26 euros sous 30 jours au titre des charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé non réclamé en date du 25 avril 2024, le SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, a mis Monsieur, [Q], [I] en demeure de payer la somme de 2 368,97 euros sous 5 jours au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, le SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, a fait délivrer à Monsieur, [Q], [I] un commandement de lui payer la somme de 2 018,86 euros en principal suivant décompte arrêté au 29 août 2024, outre 136,28 euros de frais. Cet acte a été signifié au copropriétaire suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, le SDC du, [Adresse 1] à Lille, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, a fait assigner Monsieur, [Q], [I] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10, 10-1, des articles 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile :

• condamner Monsieur, [Q], [I] à lui payer la somme de 5 689,86 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de leur exigibilité ;

• condamner Monsieur, [Q], [I] à lui payer la somme de 233,82 euros au titre des frais nécessaires ;

• condamner Monsieur, [Q], [I] à lui payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

• condamner Monsieur, [Q], [I] à verser lui payer une indemnité d’un montant de 1 608 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire est initialement appelée à l’audience du 10 novembre 2025, à laquelle le demandeur est représenté par son avocat et Monsieur, [Q], [I] se présente en personne. A la demande de ce-dernier, l’audience est renvoyée pour lui permettre de se constituer avocat.

Toutefois, à l’audience de renvoi du 12 janvier 2026, Monsieur, [Q], [I] ne comparaît pas.

Le SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, toujours représenté par son avocat, s’en rapporte aux demandes figurant à son acte introductif d’instance, sauf à actualiser les sommes dues au titre des charges de copropriété impayées à hauteur de 8 135,50 euros selon décompte du 09 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens du demandeur, il convient de se référer au corps de son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

Par une note sollicitée par la juge et produite en cours de délibéré le 23 janvier 2025, le SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, a communiqué les appels de fonds compris entre le 28 juillet 2025 (date de l’assignation) et le 06 janvier 2026 (date du dernier décompte), de nature à justifier le montant de la dette actualisée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la demande du SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, est régulièrement formée. Il convient donc d’en étudier le bien-fondé.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

En droit, aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, I. les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

En l’espèce, le SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, produit au débat :

—  le relevé de propriété du défendeur ;

—  le règlement de copropriété avec l’état descriptif de division ;

—  le contrat de syndic valable sur la période du 1 juillet 2022 au 1er juillet 2025 ;

—  le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 07 novembre 2023 approuvant l’exercice de l’année 2022, ajustant le budget pour l’exercice 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’année 2024 ;

—  le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2024 approuvant l’exercice de l’année 2023 ajustant le budget pour l’exercice 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’année 2025 ;

—  les appels de fonds correspondant ;

—  la mise en demeure du 20 mars 2024 et la facture correspondante ;

—  la relance du 25 avril 2024 et la facture correspondante ;

—  le commandement de payer en date du 24 septembre 2024 ;

—  les relevés de frais et d’honoraires du commissaire de justice pour le commandement de payer ;

—  les factures de la SAS Vacherand Immobilier concernant la constitution du dossier transmis aux auxiliaires de justice ;

—  la note d’honoraires du conseil du SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1] ;

—  un décompte arrêté au 09 janvier 2026 qui mentionne une somme totale due par Monsieur, [Q], [I] de 8 576,49 euros dont 8 135,50 euros au principal (sans les frais).

Ce décompte intègre en effet des frais décomposés ainsi :

—  36 euros au titre d’une mise en demeure du 08 décembre 2022 ;

—  36 euros au titre d’une relance du 16 janvier 2023 ;

—  36 euros au titre de la mise en demeure du 21 mars 2024 ;

—  36 euros au titre de la relance du 25 avril 2024 ;

—  36 euros au titre de la facture d’une relance du 26 avril 2024 ;

—  96 euros au titre d’une sommation de payer par commissaire de justice du 03 septembre 2024 ;

—  161,82 euros au titre de la facture du commandement de payer du 24 septembre 2024 ;

—  207,17 euros au titre des frais d’assignation.

Or, ni mise en demeure du 08 décembre 2022, ni la relance du 16 janvier 2023, ni la sommation de payer du 03 septembre 2024 ne sont produites au débat. Par ailleurs, si la relance du 25 avril 2024 est produite, elle semble avoir été facturée par à deux reprises. Les frais du 26 avril 2024 ne sont pas justifiés. Les sommes correspondantes, non prouvées, seront donc déduites.

La facturation du 21 mars 2024 concernant une mise en demeure peut être rapprochée de la mise en demeure datée du 20 mars 2024 et dont il est rapporté la preuve en procédure. Ces frais seront donc admis à la créance du copropriétaire.

Par ailleurs, le coût de l’assignation seront compris dans les dépens. Il convient donc de les exclure du présent calcul.

Sur le reste, les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et du fonds de travaux sont justifiées dans leur principe et leur montant par les votes des assemblées générales, les appels de fonds et l’historique de compte pour la période qui s’étend du 07 novembre 2023 (début de l’impayé) et le 28 juillet 2025 (date de l’assignation).

Par une note sollicitée par la juge et produite en cours de délibéré par le conseil du demandeur le 23 janvier 2025, le SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, a communiqué les appels de fonds compris entre le 28 juillet 2025 (date de l’assignation) et le 06 janvier 2026 (date du dernier décompte), de nature à justifier le montant de la dette actualisée.

Monsieur, [Q], [I] sera donc condamné à payer au SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, la somme totale de 8 165,32 euros arrêtée au 09 janvier 2026 (appel de fonds pour le premier trimestre 2026 inclus), dont 7 931,5 euros au titre des charges de copropriété impayés et 233,82 euros au titre des frais nécessaires. La somme totale sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 (date du commandement de payer produit au débat en raison de la non réception des mises en demeures précédentes) sur la somme de 2 018,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le SDC demandeur ne démontre ni la mauvaise foi du défendeur, ni l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [Q], [I] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du même code et pour les mêmes motifs, Monsieur, [Q], [I] sera condamné à payer au SDC du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, la somme de 1 080 euros eu égard à la facture de frais d’avocat versé au débat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur, [Q], [I] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Vacherand Immobilier, la somme totale de 8 165,32 euros arrêtée au 09 janvier 2026 (appel de fonds pour le premier trimestre 2026 inclus) (dont 7 931,5 euros au titre des charges de copropriété impayés et 233,82 euros au titre des frais nécessaires), assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 (date du commandement de payer produit au débat) sur la somme de 2 018,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Vacherand Immobilier ;

Condamne Monsieur, [Q], [I] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Vacherand Immobilier, la somme de 1 080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur, [Q], [I] aux dépens de l’instance qui comprennent notamment le coût de l’assignation ;

La greffière La juge