TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

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NAC: 5AA

N° RG 25/02169 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHY6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée S.A COLOMIERS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[C] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à SELARL DBA,

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée S.A COLOMIERS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [C] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 mars 2023, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [C] [Z] un appartement à usage d’habitation avec jardin (n°203, rez-de-chaussée) situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 747.74 euros et 16,81 euros pour le jardin.

Le 24 février 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [C] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir de :

— constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui lui a été consenti le 13 mars 2023,

En conséquence,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la Force Publique,

— le condamner à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 909,02 euros par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— le condamner à lui payer par provision la somme de 5327,90 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 14 mai 2025, mensualité du mois d’avril incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation ;

— dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner aux dépens en application de l’article 696 du Code Procédure Civile.

A l’audience du 22 juillet 2025, la SA ALTEAL, représentée par la SELARL DBA, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1 739,52 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

Elle a soutenu à l’audience que le défendeur lui a indiqué que le logement était trop cher pour ses revenus mais ne lui a communiqué aucune pièce à ce titre.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 20 mai 2025, Monsieur [C] [Z] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26 novembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 10.1 « Non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2555,39 euros a été signifié le 24 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [C] [Z] n’a pas réglé dans le délai de deux mois la somme due. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 25 avril 2025 et Monsieur [C] [Z] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [C] [Z] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

La demanderesse sollicite l’expulsion du locataire « sans délai ». Or, elle ne justifie pas cette demande et ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [C] [Z]. En conséquence, cette demande sera rejetée. En cas d’expulsion, il devra donc quitter les lieux dans un délai de deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 04 juillet 2025 démontrant que Monsieur [C] [Z] reste devoir la somme de 1 731,90 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction de frais non justifiés (7,62 euros facturés le 31 janvier 2024).

Monsieur [C] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1 731,90 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [C] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 25 avril 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [C] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2023 entre la SA ALTEAL et Monsieur [C] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation (n°203, rez-de-chaussée) situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux formulée par la S.A. ALTEAL ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [Z] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1 731,90 euros (décompte arrêté au 04 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [Z] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [Z] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge