TRIBUNAL DE PROXIMITE DE ROUBAIX

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N° RG 25/03913 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZN2Q

N° de Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[M] [H] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Février 2026

A la date du 10 Février 2026, date indiquée aux parties lors des débats tenus le 08 Décembre 2025, Paul LEPINAY, juge placé selon ordonnance de M. le Premier Président de la Cour d’Appel de DOUAI en date du 15 janvier 2026, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier, a rendu la décision suivante par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

DANS LA CAUSE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

prise en la personne de ses représentants légaux agissant poursuites et diligences domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

— d’une part-

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [H] [S], demeurant 22 rue Denis Papin – appartement 2 – 1er étage droite – 59290 WASQUEHAL

non comparant

— d’autre part-

Le …………………………………….

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à ………………………..

………………………………………………………………………………………………

Copie certifiée conforme délivrée à ……………………………………………

………………………………………………………………………………………………

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2024, prenant rétroactivement effet au 15 mars 2024, Monsieur [C] [Y], représenté par la société ESTIME immobilier, a donné à bail à Monsieur [M] [H] [S] un immeuble à usage d’habitation situé au 22, Rue Denis Papin, appt. 2 – 1er étage, à WASQUEHAL (59290) moyennant un loyer initial révisable de 382,94 euros par mois, outre une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Par acte sous seing privé conclu le 19 mars 2024, Monsieur [C] [Y], représenté par la société ESTIME immobilier, a souscrit auprès de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10335337530 en garantie du paiement des loyers et charges de Monsieur [M] [H] [S].

A la suite du défaut de paiement par Monsieur [M] [H] [S] des échéances de loyers et charges et de l’actionnement de la garantie par le bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit de commissaire de justice signifié le 20 décembre 2024 à l’intéressé, fait commandement à Monsieur [M] [H] [S] d’avoir à lui payer la somme en principal de 2.960,58 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 26 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [M] [H] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de ROUBAIX aux fins de voir obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail au vu des manquements locatifs ;

l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

la condamnation du locataire à lui payer la somme de 3.806,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2024 pour la somme de 2.960,58 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer augmenté des charges, et la condamnation du locataire à lui payer ces indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

la condamnation enfin de Monsieur [M] [H] [S] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 21 mars 2025.

A l’audience du 8 décembre 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

En demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, sauf à actualiser le montant de la dette locative, arrêtée au 2 décembre 2025, à la somme de 8.092,13 euros, échéance de novembre 2025 incluse. Le conseil de la société demanderesse a également précisé ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement du locataire.

En défense, bien que régulièrement assigné par dépôt en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [M] [H] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier de la situation de Monsieur [M] [H] [S] n’est parvenu à la juridiction, ce dernier n’ayant pas déféré à la convocation de l’organisme.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a tout d’abord lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la présente décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la recevabilité de l’action intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

Par application de l’article 2309 du code civil la caution, subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s’entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

De plus, conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif dit VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE en date du 24 décembre 2015 définit ce dispositif à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif VISALE permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

En l’espèce, le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s’engage à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

Ainsi, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par le bailleur et des quittances subrogatives versés au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur et que son action est bien recevable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en l’espèce, comme rappelé ci-avant, d’une part, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et, d’autre part, le commandement de payer visant la clause résolutoire avait au préalable été notifiée à la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action introduite par la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien recevable.

II. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de plusieurs quittances subrogatives, dont la dernière actualisée, émise le 24 novembre 2025, pour un montant de 8.092,13 euros (quittance subrogative n°18), ainsi qu’un récapitulatif des montants payés et recouvrés par la société caution, dont il ressort que cette dernière a versé à Monsieur [C] [Y], représenté par la société ESTIME immobilier, la somme totale de 8.092,13 euros correspondant aux arriérés locatifs des mois de mai 2024 à novembre 2025 et n’a perçu aucun règlement.

En défense, Monsieur [M] [H] [S], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni l’étendue de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [H] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.092,13 euros, correspondant à l’arriéré locatif des mois de mai 2024 à novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2.960,58, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

III. Sur la demande en résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut de versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, l’article du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement de loyer ou de charges aux termes convenus.

Le commandement de payer délivré le 20 décembre 2024 précise le montant de l’arriéré locatif ainsi que l’obligation de s’acquitter de la dette entre les mains de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans un délai de six semaines à compter de la signification de l’acte.

Au vu de l’historique des versements du locataire produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 1er février 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [H] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, afin de réparer le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, Monsieur [M] [H] [S] sera également condamné au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à ACTION LOGEMENT SERVICES, ce à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, sous réserve toutefois que ces paiements soient justifiés par une quittance subrogative signée.

IV. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [H] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de Monsieur [C] [Y], bailleur ;

DECLARE en conséquence recevable l’action intentée par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 15 mars 2024 entre Monsieur [C] [Y], représenté par la société ESTIME immobilier, d’une part et Monsieur [M] [H] [S] d’autre part, portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 22, Rue Denis Papin, appt. 2 – 1er étage, à WASQUEHAL (59290) est acquise à la date du 1er février 2025 ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [M] [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, soit à ce jour la somme de 429,89 euros, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, et CONDAMNE dès à présent Monsieur [M] [H] [S] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ces indemnités d’occupation dès lors que leur paiement au bailleur sera justifié par une quittance subrogative signée ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.092,13 euros, correspondant à l’arriéré locatif des mois de mai 2024 à novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.960,58 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION