TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00358 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJ2C

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 09 Février 2026

[X] [I] [D]

C/

S.A. SIA HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 09 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [X] [I] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Janvier 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 27 février 2019, à effet au 6 mars 2019, la S.A. d’HLM SIA HABITAT a donné à bail à Madame [X] [I] [D], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement n°2, à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 378,5 euros, outre une provision sur charges de 70,23 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 février 2025, Madame [X] [I] [D] a fait citer la S.A. d’HLM SIA HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, à l’audience du 23 mai 2025 aux fins de :

A titre principal,

Enjoindre la S.A d’HLM SIA HABITAT à résoudre les désordres relevés dans le logement, dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

Suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux par la S.A d’HLM SIA HABITAT, si besoin partiellement,

Condamner la S.A d’HLM SIA HABITAT à verser à Madame [X] [I] [D] les sommes provisionnelles de :

14.299,20 euros à faire valoir sur le préjudice de jouissance,

7.084,85 euros à faire valoir sur le préjudice financier,

7.000 euros à faire valoir sur le préjudice moral,

A titre subsidiaire,

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

Dispenser Madame [X] [I] [D], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, de consigner la provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert,

En tout état de cause,

Condamner la S.A d’HLM SIA HABITAT à payer à Me [A] – [C] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à charge de renoncer à la part contributive de l’Etat,

Condamner la S.A d’HLM SIA HABITAT aux dépens,

Ordonner l’exécution de l’ordonnance à la seule vue de la minute.

A l’audience du 23 mai 2025, Madame [X] [I] a comparu, représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions responsives déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, elle a réitéré ses demandes introductives d’instance.

La S.A. d’HLM SIA HABITAT a comparu représentée par leur conseil.

Aux termes de ses conclusions n°2 déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, elle sollicite le rejet des demandes indemnitaires adverses. Reconventionnellement, elle demande la condamnation de la locataire à payer la somme de 24,07 euros au titre de l’arriéré locatif, la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de mise en conformité et de suspension du loyer :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de l’article 2 du décret précité, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En application de l’article 835 alinéa 1 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Au soutien de ses demandes principales, Madame [X] [I] [D] expose que son logement ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent prévues par les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002. Elle fait état d’humidité et de moisissures dans l’ensemble des pièces de l’appartement qui, à leur tour, génèrent une dégradation des murs jusqu’au décrochement des radiateurs qui y sont fixés. Elle met, notamment, en cause les menuiseries extérieures et la couverture (défaut d’isolation) ainsi que le dispositif de ventilation, à tout le moins dans la salle de bain, les toilettes et la cuisine.

En défense, la S.A d’HLM SIA HABITAT soutient être intervenue à de nombreuses reprises pour remédier aux désordres du logement. Elle ajoute que la résidence fera l’objet de travaux de rénovations thermiques au premier semestre 2026 incluant :

. L’isolation du bâtiment par l’intérieur et par l’extérieur,

. Le remplacement des menuiseries extérieurs avec volets roulants,

. Le raccordement au réseau de chaleur urbain,

. La mise en place d’une ventilation hygroréglable,

. La réfection des toitures avec isolation des combles.

En l’espèce, la locataire verse aux débats :

Des comptes rendus de visite de l’inspecteur de salubrité publique de la ville de [Localité 1] :

Du 4 mars 2022 dans lequel l’inspecteur constate l’absence d’évolution des désordres ayant fait l’objet d’un constat le 5 novembre 2019 qui, toutefois, n’a pas été versée aux débats. Il constate de l’humidité de 12 à 20% dans l’ensemble des pièces du logement, de la moisissure, des radiateurs décrochés dans le séjour et la deuxième chambre ainsi que la dégradation des plinthes,

Du 3 août 2023 dans lequel il constate que les plinthes ont été remplacées mais que l’ensemble des autres désordres demeure (humidité de 12 à 40%, moisissures, radiateurs décrochés). Il observe également de nouveaux désordres avec la dégradation du sol de la deuxième chambre et le signalement de millepattes,

Du 19 février 2024 dans lequel il constate que les radiateurs ont été refixés mais que les autres désordres demeurent (humidité en progression, moisissures, dégradation du sol de la deuxième chambre). Il observe également de nouveaux désordres avec la dégradation du sol du séjour, des murs de la salle de bain et le tirage insuffisant de la VMC de la salle de bain et des toilettes,

Du 14 juin 2024 dans lequel il constate que les désordres perdurent et en observe de nouveaux : décrochement du radiateur dans le couloir, tirage insuffisant de la ventilation dans la cuisine, dégradation des murs du séjour, de la salle de bain et des toilettes par l’effet de l’humidité.

Un rapport de visite et de préconisations sociotechniques de l’association EOLE en date du 27 mai 2024 qui rappelle que le taux d’humidité normal d’un mur se situe entre 2 et 14%, que le taux d’humidité normal d’un appartement se situe entre 40 et 60% et que la température idéale de celui – ci est de 20°. La chargée de visite indique que « le logement dans lequel Madame [I] vit est très humide et présente beaucoup de moisissures ». Les températures dans l’appartement s’échelonnent de 14,5° à 20,9° et le taux d’humidité des murs et sols de 18% à 52%.

Un compte rendu de visite du 29 juillet 2024 d’un conseiller médical en environnement intérieur de l’APPA qui constate la présence de moisissures dans l’ensemble du logement sur une surface cumulée considérée comme élevée (supérieure à 3m²) et des éléments corroborant la présence de nuisible, comme la présence de pièges. En revanche, il indique que la température dans l’appartement est conforme à la saison estivale. Compte tenu de la date de sa visite, il n’a pas d’élément pour corroborer les déclarations de la locataire sur le froid qui règne l’hiver dans son logement.

En défense, la bailleresse justifie d’intervention de désinsectisation et de dératisation en 2019, 2022, 2023 et 2024, de pose ou de fixation des radiateurs, de pose de volet roulant, de remplacement d’une porte ou encore des sanitaires, de réfection de joints et de murs.

Il résulte de ces éléments que la locataire démontre suffisamment l’existence d’un trouble manifestement illicite, en l’occurrence la violation évidente de l’obligation de délivrer un logement décent.

Le manquement à l’obligation de délivrer un logement décent est caractérisé par un défaut de protection contre les infiltrations d’air parasites et les infiltrations d’eau. Les manifestations (humidité, moisissures) du défaut d’isolation du logement ont été constatées par chacun des intervenants. Les travaux d’isolation sont, d’ailleurs, au cœur du projet de réhabilitation thermique du bâtiment mis en avant par la bailleresse.

Il est également caractérisé par un dispositif de ventilation fonctionnel mais insuffisant pour le renouvellement de l’air et, surtout, l’évacuation de l’humidité.

Les interventions dont la bailleresse justifie n’ont pas eu pour effet de remédier aux manquements constatés, leur nature comme les constats successifs opérés au fil des ans en témoignent.

Enfin, si les intervenants ont décelé des éléments de nature à corroborer la présence de nuisibles, ils n’ont pas opéré de constatations précises à ce sujet. En outre, le bailleur justifie d’interventions régulières de désinsectisation et de dératisation pendant l’exécution du bail.

En conséquence, il convient de condamner la S.A. SIA HABITAT à réaliser les travaux de mise en conformité du logement aux critères de décence précités, à savoir la protection contre les infiltrations d’air parasites et les infiltrations d’eau et l’aération suffisante du logement. Ces travaux s’inscrivent, d’ailleurs, dans le projet de rénovation thermique du bâtiment. La présentation du projet de réhabilitation des 48 logements de l’immeuble collectif prévoit une durée de chantier de 20 mois et un début des travaux en octobre 2025, décalé au premier semestre 2026 aux termes des déclarations orales à l’audience. Ainsi, afin de prendre en considération les contraintes inhérentes à la rénovation d’un ensemble de logements, il convient de condamner la S.A. SIA HABITAT à réaliser ces travaux dans un délai de six à mois à compter de la signification de la présente ordonnance. La condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue du délai fixé, et ce, afin d’en assurer l’exécution.

Outre l’astreinte, il y a également lieu de suspendre le paiement du loyer et des charges à hauteur de 25% de la signification de la présente ordonnance jusqu’à l’exécution complète des travaux. La suspension partielle du paiement du loyer et des charges est évaluée à proportion du différentiel entre le taux d’humidité constaté chez la locataire et le taux d’humidité communément admis pour jouir paisiblement des lieux, tel que repris par le rapport de visite de l’association EOLE.

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort des motifs précédemment développés que l’obligation de réparer le préjudice de jouissance causé par les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas sérieusement contestable.

La provision à faire valoir sur le préjudice de jouissance de la locataire sera exactement fixée à la somme de 4.468,50 euros suivant une évaluation identique à celle conduite pour la suspension du loyer.

De la même manière, l’obligation de réparer le préjudice moral causé par la non-conformité du logement aux critères de décence n’est pas sérieusement contestable. Il y a lieu de l’évaluer en considération de la permanence des désordres, voire leur aggravation, pendant la durée d’exécution du bail, et les risques que présentent l’humidité et le développement de moisissures pour la santé de la locataire et des autres occupants, et de le fixer la provision à faire valoir sur le préjudice moral à la somme de 3.500 euros.

Enfin, l’obligation de réparer le préjudice financier, caractérisé par un surcoût de consommation d’électricité pour le chauffage, causé par le défaut d’isolation du logement n’est pas sérieusement contestable.

Madame [X] [I] [D] demande de fixer la provision à faire valoir sur son préjudice financier au montant total à payer à son fournisseur d’énergie pour les années 2021, 2022 et 2024.

La provision à faire valoir sur son préjudice financier ne peut pas correspondre au montant total de la consommation électrique du foyer.

Dans son projet de réhabilitation thermique, le bailleur informe les locataires que les travaux permettront de faire passer l’immeuble de la classe énergétique F à la classe énergétique C pour un bénéfice estimé à 90 euros par mois et par logement (pour un logement de 60m²) sur la facture énergétique de chacun des locataires.

Madame [X] [I] [D] dispose d’un logement dont la superficie est comparable à celle utilisé par le bailleur dans le projet présenté aux locataires. La provision à faire valoir sur son préjudice financier sera donc fixée à la somme de 3.240 euros.

Sur la demande reconventionnelle :

La S.A. SIA HABITAT demande le paiement d’une somme de 24,07 euros sans invoquer spécialement de moyen de droit ou de fait au soutien de cette prétention. De la même manière, aucune des pièces produites ne s’y rapporte.

Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires :

La S.A SIA HABITAT, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

La S.A SIA HABITAT sera condamné à payer à Me [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Corrélativement, la S.A SIA HABITAT sera déboutée de sa demande de frais irrépétibles.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

En application de l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Il sera rappelé que l’ordonnance est exécutoire de droit par provision. En revanche, il n’y a pas de nécessité d’ordonner l’exécution de l’ordonnance de référé au seul vu de la minute. Au contraire, la nature et l’ampleur des travaux commande de fixer le délai de six mois pour les réaliser.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS la S.A SIA HABITAT à mettre en conformité le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement n°2, à [Localité 1], donné en location à Madame [X] [I] [D], en réalisant ou en faisant réaliser les travaux suivants :

. Des travaux pour remédier aux infiltrations d’air et d’eau ;

. Des travaux pour assurer une aération suffisante, notamment par la mise en place de dispositif de ventilation en bon état qui permettent le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité ;

DISONS que les travaux de mise en conformité devront être réalisés dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ASSORTISSONS la condamnation de la S.A SIA HABITAT à mettre en conformité le logement avec les critères de décence précitée d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de six mois précité ;

SUSPENDONS le paiement du loyer mensuel et des provisions sur charges récupérables à hauteur de 25% de leur montant total de la signification de la présente ordonnance jusqu’à l’exécution complète des travaux ;

CONDAMNONS la S.A. SIA HABITAT à payer à Madame [X] [I] [D] les sommes suivantes :

. 4.468,50 euros à titre de provision sur la réparation de son préjudice de jouissance,

. 3.500 euros à titre de provision sur la réparation de son préjudice moral,

. 3.240 euros à titre de provision sur la réparation de son préjudice financier ;

DEBOUTONS la S.A SIA HABITAT de sa demande en paiement de la somme de 24,07 euros ;

CONDAMNONS la S.A. SIA HABITAT aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la S.A SIA HABITAT à payer à Me [B] [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à charge pour lui de renoncer à la part contributive de l’Etat ;

DEBOUTONS la S.A. SIA HABITAT de sa demande de frais irrépétibles ;

DEBOUTONS Madame [X] [I] [D] de sa demande d’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière Le Juge