TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01467 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3EC

Section 1

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [C] [F] épouse [A], née le 13 Novembre 1990 à [Localité 2] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 4] (SUSSE), venant aux droits de Monsieur [D] [A], né le 23 Juillet 1981 à [Localité 3] (ALLEMAGNE), décédé le 01 Octobre 2022

représentée par M^e Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier lors du prononcé

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] ont fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation, située [Adresse 6].

Monsieur [D] [A] est décédé.

La maison est actuellement occupée par Monsieur [U] [P].

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, Madame [C] [F] épouse [A] a fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

L’affaire a été appelée une première fois, le 8 novembre 2024 puis renvoyée plusieurs fois à la demande des parties et retenue à l’audience du 6 février 2026.

Madame [C] [F] épouse [A], représentée par son conseil, a repris le bénéfice de ses conclusions du 30 septembre 2025. Au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle sollicite du tribunal de:

DEBOUTER Monsieur [U] [P] de l’ensemble de ses fins et prétentions ;DECLARER la présente régulière, recevable et bien fondée ;CONSTATER l’existence d’un contrat de bail entre Monsieur [U] [P] et Madame [C] [F] épouse [A] ;A titre principal,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts du locataire, du fait des manquements répétés à ses obligations ;ORDONNER en conséquence l’évacuation de Monsieur [U] [P] ainsi que de tous les occupants de son chef, de la maison située [Adresse 7] à [Localité 4], sous astreinte définitive d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;L’AUTORISER à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Monsieur [U] [P], ainsi que tous les occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meublants ;A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 63 000 euros au titre des loyers et charges impayés, relatif au bien loué situé à [Localité 5], [Adresse 7], avec intérêts au taux à compter des dates d’échéances ;CONDAMNER Monsieur [U] [P] à une indemnité d’occupation mensuelle de 2000 euros hors charges à compter de mai 2024, jusqu’à l’évacuation définitive du locataire ;A titre éminemment subsidiaire ;

CONSTATER que Monsieur [U] [P] est un occupant sans droit ni titre ;

ORDONNER en conséquence l’évacuation de Monsieur [U] [P], ainsi que tous occupants de son chef, de la maison située [Adresse 7] à [Localité 4], sous astreinte définitive d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;L’AUTORISER à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Monsieur [U] [P], ainsi que tous les occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meublants ; CONDAMNER Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [U] [P] aux entiers frais et dépens ;DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Madame [C] [F] épouse [A] rappelle avoir donné un bail à Monsieur [U] [P] et soutient que le locataire n’a pas payé ses loyers depuis le mois de mars 2022, de sorte que le montant des impayés de loyers s’élève à la somme de 63 000 euros.

Elle précise ne plus être en possession du contrat de bail depuis la mort de son époux. Pour autant, Madame [C] [F] épouse [A] précise avoir fait délivrer une mise en demeure le 23 mars 2023, afin de solliciter le paiement des loyers échus, laquelle est demeurée infructueuse. Dans ces conditions, elle considère que Monsieur [U] [P] se trouve sans droit ni titre et sollicite la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [U] [P], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 3 avril 2025 et demande au tribunal de :

DEBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses fins et prétentions ;CONDAMNER la demanderesse, outre aux entiers dépens, au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Monsieur [U] [P] concède habiter dans la maison située [Adresse 7] à [Localité 4]. Il précise jouir du bien à titre gratuit et indique qu’aucun bail n’a été conclu entre les parties, de sorte qu’aucune dette locative ne peut lui être opposée.

Chacune des parties a sollicité le bénéfice de ses conclusions susvisées auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens te prétentions des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe au titre de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un contrat de bail

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

L’article 1715 alinéa 1er du code civil, précise que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

L’article 1362 du code civil précise également que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [C] [F] épouse [A] soutient avoir conclu un contrat de bail avec Monsieur [U] [P] pour un montant mensuel de 1500 euros.

Il n’est pas contesté que Madame [C] [F] épouse [A] se trouve dans l’impossibilité de communiquer le contrat de bail avec Monsieur [U] [P]. ,en revanche, la demanderesse produit des courriers échangés entre les conseils des parties.

L’avocat de Madame [C] [F] épouse [A] communique un courrier réceptionné par Monsieur [U] [P] le 23 mars 2023 lui demandant de régulariser les impayés locatifs depuis le 1er mars 2022.

Figure en outre dans les pièces remises par Madame [C] [F] épouse [A] le courrier officiel du 13 juin 2025 du conseil de Monsieur [U] [P] adressé par à celui de Madame [C] [F] épouse [A] selon lequel il prend note de la restitution du bien et propose de convenir d’une date de rencontre en vue de procéder à un état des lieux de sortie du bien.

En réponse, selon courrier en date du 20 juin 2025, le conseil de Madame [C] [F] épouse [A] a indiqué que l’état des lieux se tiendrait le 27 juin 2025 à 13h30.

Il s’évince de ce qui précède de l’existence d’un lien contractuel entre les parties, en ce qu’il constitue un commencement de preuve de l’existence d’un rapport locatif, en l’absence de bail écrit.

Ainsi et en l’absence de preuve contraire, il convient de caractériser l’existence d’un contrat de bail entre Madame [C] [F] épouse [A] et Monsieur [U] [P].

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Haut-Rhin le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 08 novembre 2024.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur la demande de la résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du contrat est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations contractuelles. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle du contrat de bail qui consiste au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

En l’espèce, aux termes d’un courrier du 13 mars 2023 de l’avocat de Madame [C] [A], réceptionné par Monsieur [U] [P] le 23 mars 2023, celle-ci réclame à ce dernier la somme de 18 000 euros au titre de l’arriéré locatif depuis le 1er mars 2022 correspondant à la cessation du paiement des loyers à cette date. La demanderesse se fonde également sur un document intitulé« décompte des sommes dues » allant de mars 2022 à mars 2024 correspondant à 24 mois de loyers impayés d’un montant mensuel de 1 500 euros.

Or, Monsieur [U] [P], qui n’a versé aux débat aucune pièce et sur lequel pèse la charge de la preuve du paiement, ne justifie pas s’être acquitté du paiement du loyer mensuel. Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement des loyers.

Enfin, les parties ont fixé le 27 juin 2025 à 13h30 un état des lieux auquel Monsieur [U] [P] ne s’est pas présenté et la remise des clefs par ce dernier n’ayant pas eu lieu.

L’absence de paiement des loyers étant suffisamment caractérisée, ce manquement constitue des faits répétés suffisamment graves pour justifier de la résiliation du contrat à effet, du prononcé du présent jugement aux tort exclusif du locataire.

Sur l’expulsion

Le défendeur devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

Conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il est condamné à évacuer le logement dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, sans qu’il soit nécessaire de réduire ce délai.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [U] [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il convient donc de débouter Madame [C] [F] épouse [A] de sa demande de prononcer d’une astreinte.

Sur la demande subsidiaire du paiement des loyers

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 5 du même code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il résulte de ce qui précède qu’il a été fait droit à la demande principale de sorte qu’il n’y a pas lieu, en application des disposition susvisées, d’examiner la demande d’impayés locatifs formée à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétiblesL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [P] succombe à l’instance, il supportera la charge des entiers dépens de la présente instance et sera débouté de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [P] sera condamné à payer à Madame [C] [F] épouse [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’existence d’un bail d’habitation entre Madame [C] [F] épouse [A] et Monsieur [U] [P] portant sur le logement situé [Adresse 7] à [Localité 6] ;

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 6] aux torts exclusifs du locataire, à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [F] épouse [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant à se faire assister d’un serrurier et du concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à verser à Madame [C] [F] épouse [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [C] [F] épouse [A] du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 30 mars 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,