Tribunal Judiciaire de Lille, Jcp, 28 mai 2026, n° 25/08545

TJ Lille 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, jcp, 28 mai 2026, n° 25/08545
Numéro(s) :	25/08545
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 juin 2026
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Sur les parties

Parties :	S.A. VILOGIA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08545 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZ3U

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2026

S.A. VILOGIA

[E] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [T] [N], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [L], demeurant [Adresse 2]/[Adresse 3]/[Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 novembre 2019, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [E] [L] un logement situé [Adresse 2] (porte n°44, logement n°021392) à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 616,17 euros charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [E] [L] un commandement d’avoir à justifier dans le mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de lui payer dans les six semaines la somme principale de 1 143,12 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

La situation d’impayé a été notifiée à la CAF par courrier reçu le 12 septembre 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462, :

—  constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

—  ordonner au preneur de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

—  condamner le preneur à lui payer la somme de 7 932,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

—  condamner le preneur à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus jusqu’à complète libération des lieux et dire que cette indemnité pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

—  condamner le preneur à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  condamner le preneur aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

—  ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 23 juillet 2025.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

Seule la SA VILOGIA comparaît, représentée par par Monsieur [T] [N], régulièrement muni d’un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 11 957,77 euros à la date du 22 janvier 2026.

Madame [E] [L], assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présente à l’audience, ni représentée, ni excusée.

A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 02 avril 2026. Celle-ci a été prorogée au 28 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que Madame [E] [L], non comparante, a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la CAF a été informée de la situation d’impayé le 12 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’assignation du 22 juillet 2025.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et c’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer, quand bien même le commandement de payer délivré par la SA VILOGIA au locataire prévoit un délai de six semaines pour régulariser son impayé. En effet, le délai prévu au commandement de payer n’a pas pour effet de modifier les stipulations contractuelles qui priment sur les délais prévus au commandement.

La SA VILOGIA justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, fait signifier à Madame [E] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 143,12 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 22 janvier 2026 produit par la SA VILOGIA, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois, les versements effectués par la locataire n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2023 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, d’ordonner à Madame [E] [L] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les sommes dues

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Ainsi, Madame [E] [L] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à la somme de 682,39 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision.

La SA VILOGIA verse aux débats les pièces suivantes :

−€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 novembre 2019 ;

−€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 13 septembre 2023 ;

−€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 22 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus (échéance janvier 2026 non incluse).

Il résulte de ces pièces que Madame [E] [L] reste à devoir à la SA VILOGIA la somme de 11 957,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faite des frais de commandement de payer de 86,48 facturés le 31 octobre 2023 et des frais facturés les 30 juin 2025 (168,04 euros) et 31 juillet 2025 (125,59 euros), qui ne sont pas dus à ce titre.

Madame [E] [L], qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la SA VILOGIA la somme de 11 957,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse), avec intérêt légal à compter de la présente décision.

Les indemnités d’occupation du 14 novembre 2023 au 22 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse et échéance janvier 2026 non incluse) sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [L] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture (à l’exclusion des frais d’actes de commissaire de justice qui ne concernent pas la résiliation du bail par effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers).

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare l’action de la SA VILOGIA recevable ;

Constate la résiliation du bail à usage d’habitation concernant les locaux situés [Adresse 2] (porte n°44, logement n°021392) à [Localité 2], conclu le 27 novembre 2019 entre la SA VILOGIA, d’une part, et Madame [E] [L], d’autre part, à compter du 14 novembre 2023 par effet de la clause résolutoire du contrat ;

Ordonne à Madame [E] [L] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;

Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

Rappelle à Madame [E] [L] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Localité 1]

Condamne Madame [E] [L] à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Madame [E] [L] à payer à la SA VILOGIA la somme de 11 957,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à lui accorder des délais de paiement ;

Condamne Madame [E] [L] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture (à l’exclusion des frais d’actes de commissaire de justice qui ne concernent pas la résiliation du bail par effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers) ;

Déboute la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

La cadre greffière La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;