TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05227 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLAZ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Février 2026

S.A. SIA HABITAT

C/

,

[Q], [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [Q], [S], demeurant, [Adresse 2]

représentée par la M^e Jérôme BRASSART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail verbal en date du 26 mai 2021, la société SA SIA Habitat a donné à bail à Mme, [Q], [S] un logement et une place de parking situé, [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 488,65 euros, outre une provision sur charges de 78,69 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la société SA SIA Habitat a fait signifier à Mme, [Q], [S] un commandement de payer la somme principale de 1439,17 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la société SA SIA Habitat a fait assigner Mme, [Q], [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

— Constater la résiliation de l’engagement de location intervenu entre elle et le locataire aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— Ordonner, en conséquence, son expulsion du logement et de la place de parking qu’il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait , avec si nécessaire le concours de la force publique,

— Condamner Mme, [Q], [S] à lui payer :

* La somme de 2463,21 euros,

* Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 632,91 euros,

* La somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Après réouverture des débats en date du 23 octobre 2025, compte-tenu de la convocation erronée adressée au conseil de la défenderesse, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la société SA SIA Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 16 novembre 2025, à la somme de 10842,45 euros.

Mme, [Q], [S], représentée par son conseil, sollicite de :

— Dire l’augmentation de loyer inopposable à son encontre,

— Dire le loyer d’un montant de 488,65 euros par mois,

— Dire le montant de l’arriéré locatif d’un montant de 4 002,21 euros en janvier 2025,

— Ordonner la continuation du contrat de bail liant Mme, [S] à la SIA Habitat,

— Ordonner l’échelonnement de la dette de Mme, [S] sur une période de 24 mois.

Au soutien de ses intérêts, elle souligne que son loyer a été augmentée de 52,39 euros depuis son entrée dans les lieux sans que cette dernière n’ait consenti à une clause d’indexation ni à une revalorisation de son loyer. Elle considère qu’en l’absence d’accord, cette augmentation ne lui est pas opposable. Elle chiffre donc son arriéré locatif à la somme de 4 002,21 euros. Elle souligne qu’elle est mère isolée d’un enfant et qu’elle bénéficie du RSA. Elle propose de payer une somme de 240,40 euros mensuellement correspondant à sa part à charge de loyer et à la mensualité de remboursement et ainsi de rembourser sa dette sur 24 mois.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

DISCUSSION

1) Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA SIA Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA SIA Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 mai 2021 est verbal.

Ainsi, aucune clause de résiliation du bail n’est prévue.

Un commandement de payer a été signifié à Mme, [Q], [S] le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 1439 ,17 euros.

Faute de clause prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire suite à un commandement de payer infructueux et compte-tenu du texte applicable au contrat, il y a lieu de débouter la société SA SIA Habitat de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire.

2) Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA SIA Habitat fait ressortir une dette d’un montant de 10 842,45 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 16 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise.

Faute de bail écrit, toutes les indexations du loyer intervenues ne sont pas justifiées. Il conviendra donc de les déduire soit une somme de 1211,21 euros.

Il convient également de déduire de la dette locative le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit la somme de 40,41 euros ainsi que les sommes facturées au titre des pénalités « occupation sociale », soit une somme de 160,02.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, soit la somme de 325,18 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 9 105,63 euros.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Mme, [Q], [S] sera condamnée à payer à la société SA SIA Habitat la somme de 9105,63 euros, au titre des loyers et charges impayés au 16 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur, dans les conditions prévues par l’article 1345-5 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. »

Mme, [Q], [S] propose de payer la somme de 95 euros par mois en remboursement de la dette locative en plus du paiement de son reste à charge du loyer.

Mme, [Q], [S] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 95 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Mme, [Q], [S] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Mme, [Q], [S] devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusqu’à la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la société SA SIA Habitat du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges, soit la somme de 567,34 euros.

3) Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme, [Q], [S] sera condamnée aux dépens.

4 )Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA SIA Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5) Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA SIA Habitat recevable en son action,

DEBOUTE la société SA SIA Habitat de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme, [Q], [S] à payer à la société SA SIA Habitat la somme 9105,63 euros, créance arrêtée au 16 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Mme, [Q], [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 95 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— Prononce, à la date du 16 novembre 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de Mme, [Q], [S] la résiliation du bail du 26 mai 2021 liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation et la place de parking, situé, [Adresse 4], [Adresse 5] à, [Localité 3],

— Dit qu’à défaut pour Mme, [Q], [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés, [Adresse 6] à, [Localité 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA SIA Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Condamne en tant que de besoin Mme, [Q], [S] à payer à la société SA SIA Habitat à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges, soit la somme de 567,34 euros,

— Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire»,

— Rappelle que Mme, [Q], [S] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES ,

[Adresse 7],

[Adresse 8],

[Adresse 9],

[Adresse 10],

[Localité 4]

CONDAMNE Mme, [Q], [S] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE