TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00644 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHVD

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Février 2026

[D] [N]

C/

[S] [F]

[B] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [D] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Tiffany DHUIEGE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [F], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

M. [B] [F], demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] [Localité 5]

représentés par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 2 mars 2022, à effet au 5 mars 2022, Madame [S] [C], épouse [F], et Monsieur [B] [F] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, la S.A.S.U Martin Immobilier, donné à bail à Madame [D] [N], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], 2eme étage, à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 560 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

L’état des lieux d’entrée a été dressé par le mandataire des bailleurs et la locataire le 5 mars 2022.

Se prévalant du dysfonctionnement du sanibroyeur, de la non – conformité du système électrique et du défaut d’écoulement des eaux usées de la douche, Madame [D] [N] a mandaté Me [J] [R], commissaire de justice à [Localité 1], qui a dressé un procès – verbal de constat des désordres le 5 juin 2023.

Se prévalant de la permanence des désordres et de surcroît de l’absence d’eau chaude, la locataire a fait dresser un second procès – verbal de constat par Me [J] [R] le 13 novembre 2023.

Dans son rapport du 22 novembre 2023, l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 1] a constaté l’existence d’un danger sanitaire imminent pour les occupants du logement et l’a transmis au Préfet du Nord.

Par arrêté du 19 décembre 2023, le Préfet du Nord a pris un arrêté portant mise en demeure de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé et la sécurité des occupants du logement dans un délai de 48 heures et, pour les autres non – conformités, dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 avril 2024, Madame [D] [N] a fait assigner Madame [S] [C], épouse [F], et Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, à l’audience du 6 mai 2024 afin d’obtenir des travaux de mise en conformité, la consignation des loyers, et des dommages et intérêts.

L’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 17 juin, 9 septembre, 7 octobre et 18 novembre 2024, 3 février, 16 juin et 1er décembre 2025 afin de se mettre en état.

Le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] a effectué deux visites de suivi de chantier les 16 janvier et 24 mai 2024 et mis en demeure les bailleurs de prendre des mesures complémentaires pour remédier aux désordres dans un délai de quinze jours et de deux mois, selon les désordres concernés.

Aux termes d’une instance introduite par les bailleurs sous le numéro RG23-06.757, le juge des contentieux de la protection a, par jugement du 29 juillet 2024, notamment débouté les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de laisser l’accès aux locaux et de jouissance paisible ainsi que de leurs demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 septembre 2024, Madame [S] [C], épouse [F], et Monsieur [B] [F] ont fait signifier à Madame [D] [N] un commandement de payer la somme de 1.858,77 euros au titre des loyers de juillet à septembre 2024 visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 avril 2025, notifié le 30 avril 2025 au représentant de l’État dans le département, Madame [S] [C], épouse [F], et Monsieur [B] [F] ont fait citer Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 16 juin 2025 aux fins de résiliation du bail, d’expulsion de la locataire et de paiements des loyers impayés.

L’instance introduite par l’assignation précitée a été enregistrée sous le numéro RG 25-05.649.

* * *

A l’audience du 1er décembre 2025, Madame [D] [N] a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions responsives déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, elle sollicite :

* Constater l’état d’indécence du logement situé [Adresse 6], à [Localité 1],

* Autoriser Madame [N] à séquestrer le montant du loyer dans l’attente de la réalisation de travaux,

* Condamner solidairement les consorts [F] à effectuer des travaux dans le logement sis [Adresse 5] à [Localité 1] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, ainsi qu’à assurer le relogement de Madame [N] à leur frais pendant la durée des travaux :

* Suppression des causes de manifestation d’humidité,

* Pose et dépose du chauffage du salon,

* Réhabilitation des canalisations du logement,

* Débouchage de la douche,

* Condamner solidairement les consorts [F] à verser à Madame [N] la somme de 23.010 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire au jour du jugement,

* Condamner solidairement les consorts [F] à verser à Madame [N] la somme de 8.000 euros au titre de la résistance abusive,

* Condamner solidairement les consorts [F] à verser à Madame [N] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

* Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

* Débouter les consorts [F] de ses demandes, fins et conclusions,

* Dire n’y avoir lieu à sursis à statuer,

* Fixer la dette locative à la somme de 1.770 euros,

* Dire et juger que Madame [N] est bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution concernant le paiement des loyers eu égard à l’inhabitabilité et état du logement depuis son entrée dans les lieux,

* Subsidiairement si le juge des contentieux de la protection faisait droit à la demande de paiement de la dette locative,

* Prendre acte des difficultés financières et de la reprise des paiements par Madame [N],

* Accorder à Madame [N] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative de 1.770 euros sur 36 mois,

* Condamner solidairement les consorts [F] à verser à Madame [N] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner les consorts [F] aux entiers frais et dépens de l’instance .

Madame [S] [C], épouse [F], et Monsieur [B] [F] ont comparu représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions n°2 déposées à l’audience, auxquelles ils se réfèrent conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, ils demandent, à titre principal, de sursoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6] et, à titre subsidiaire, de débouter Madame [D] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de la condamner à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS

Sur l’objet du litige :

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties peuvent se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

En application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d’elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans ses conclusions responsives déposées à l’audience du 1er décembre 2025, Madame [D] [N] a repris les moyens de défense et les demandes reconventionnelles qu’elle a formulés en réponse à l’action en résiliation de bail, expulsion et paiement de la dette locative enregistrée sous le numéro RG 25-05.649. Néanmoins, les bailleurs n’ont, dans le cadre de la présente instance, pas formulé de demandes reconventionnelles, à l’exception de la condamnation aux frais irrépétibles.

Ces moyens et demandes ne seront donc pas examinés.

Sur la demande de sursis à statuer :

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

La mesure de sursis à statuer peut-être prononcée d’office ou à la demande d’une partie. En ce cas, elle suit le régime des exceptions de procédure.

Seul le souci d’une bonne administration de la justice autorise de sursoir à statuer.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a, par jugement du 29 juillet 2024, débouté les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur un manquement de la locataire à son obligation de laisser accès au logement pour travaux et un manquement de la locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux.

Par déclaration du 17 septembre 2024, les bailleurs ont interjeté appel de l’ensemble du dispositif du jugement, qu’il s’agisse du rejet de la demande de résiliation judiciaire que de celui des demandes subséquentes.

Madame [D] [N] a, par citation du 3 avril 2024, saisi en référé le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] de demandes de mise en conformité du logement et d’autorisation de séquestrer les loyers ainsi que de demandes indemnitaires.

Compte tenu des différences de nature et d’objet des procédures engagées, il n’est nullement d’une bonne administration de la justice de sursoir à statuer jusqu’à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6].

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner de sursis à statuer.

Sur la demande de travaux, de relogement et de séquestre des loyers :

Dans la discussion de ses conclusions, Madame [D] [N] fonde sa demande de « constat de l’état d’indécence du logement sis [Adresse 7], à [Localité 1] », qui n’est pas une prétention, sur les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 2, 3 et 5 du décret du 30 janvier 2002, et 1719 et 1720 du code civil (confère pages n°13, 14 et 15 des conclusions de la demanderesse).

En revanche, elle n’invoque spécialement aucun moyen de droit au soutien de ses demandes de travaux, de relogement et de séquestre des loyers (confère pages n°26, 27 et 28 des conclusions de la demanderesse).

Il résulte de l’article 12 du code de procédure civile qu’en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables.

Tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, le juge ne relève aucun moyen d’office en donnant à sa décision le fondement juridique qui découlait des faits allégués ou de la nature de la procédure engagée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les articles 834 et 835, alinéa 1, du code de procédure civile, ne donnent pas en eux même le pouvoir au juge des référés d’ordonner à un bailleur le relogement de son locataire (Civ. 3e, 14 janvier 2004, n°01-12.510).

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de l’article 3 du décret précité, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

A titre liminiaire, il convient de rejeter la demande de relogement pendant le cours des travaux sollicité, celle – ci n’entrant pas dans le pouvoir du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

S’agissant des travaux, Madame [D] [N] soutient que :

Les murs et les plafonds sont affectés de moisissures et d’infiltrations d’eau,

Le système d’eau chaude et de chauffage dysfonctionne,

Les canalisations d’évacuation des eaux usées dysfonctionnent,

L’installation sanitaire est inutilisable.

En défense, les bailleurs soutiennent que :

Le sanibroyeur a été remplacé suivant facture du 6 février 2023,

Les canalisations ont été débouchées suivant factures du 6 février 2023 et du 30 janvier 2024,

Des travaux de mise en conformité des canalisations et de l’installation sanitaire ont été réalisés le 29 février 2024 suivant devis du 4 février 2024,

Madame [D] [N] n’a pas permis l’accès aux lieux loués pour la réalisation des travaux de mise en conformité.

Il résulte du rapport de l’inspecteur de salubrité publique du 22 novembre 2023, de l’arrêté préfectoral du 19 décembre 2023 portant mise en demeure de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé et la sécurité des occupants, des visites de contrôle de suivi du chantier des 16 janvier et 24 mai 2024, que les canalisations d’évacuation des eaux usées étaient bouchées. De ce fait, les installations sanitaires étaient inutilisables et des infiltrations d’eau et de l’humidité se propageaient dans le logement. Enfin, le ballon d’eau chaude était hors service.

Suite à la mise en demeure préfectorale, le service communal d’hygiène et de sécurité a constaté la réalisation de travaux : le débouchage des canalisations, le remplacement du ballon d’eau chaude, le remplacement du sanibroyeur par des toilettes « classiques », la mise en conformité des canalisations d’évacuation des eaux usées, notamment des colonnes d’évacuation des toilettes et de la salle d’eau. A l’issue de la visite du 24 mai 2024, l’enquêteur de salubrité publique a, néanmoins, observé le dysfonctionnement d’un radiateur électrique et un léger développement de moisissures autour des fenêtres dans la chambre ainsi que des traces d’humidité et le développement de moisissures dans la chambre

Il a également observé un écartement entre les plaques de plâtres au-dessus de la fenêtre droite du séjour, la dégradation d’une réglette de ventilation au-dessus de la fenêtre droite, et des fils électriques du plafonnier directement accessibles dans la chambre. Cependant, ces désordres n’ont pas fait l’objet de demande de la locataire.

En l’état des pièces versées aux débats, l’humidité et les infiltrations d’eau ont été imputées au problème d’évacuation des eaux usées. Or les bailleurs ont réalisé des travaux de mise en conformité des canalisations d’évacuation des eaux usées et des installations sanitaires. L’inspecteur de salubrité publique qui les a constatés n’a pas indiqué qu’ils étaient insuffisants pour y remédier même si des traces d’humidité demeurent notamment dans le salon et la chambre.

Dans son rapport de visite et de préconisations socio – techniques de septembre 2024, la chargée d’opération d’AMELIO + a indiqué que la douche était, à nouveau, bouchée. Elle a également constaté que le chauffage du salon et de la cuisine dysfonctionnait.

Ces désordres constituent des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent, le moyen selon lequel la locataire aurait refusé l’accès aux lieux loués est inopérant en ce qu’il se rapporte aux travaux antérieurs dont la réalisation a finalement eu lieu comme l’a constaté l’inspecteur de salubrité publique.

Il convient, néanmoins, de débouter la locataire de sa demande de « suppression des causes de manifestations d’humidité » et de « réhabilitation des canalisations du logement », les pièces versées aux débats ne permettant pas de conclure à l’insuffisance des travaux engagés pour remédier aux causes identifiées. La seule circonstance qu’un opérateur d’AMELIO+, qui n’est pas un technicien, ait constaté, en septembre 2024, que la douche était bouchée est insuffisante pour considérer que les travaux sur les canalisations, dans leur ensemble, ont manqué leur objet. En revanche, il y a lieu de condamner les bailleurs à mettre en conformité le chauffage du salon et de la cuisine et à déboucher, à nouveau, la douche.

Compte tenu de la saisine du juge des contentieux de la protection, statuant au fond, en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension du loyer avec consignation jusqu’à réalisation des travaux ou d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Excède ses pouvoirs la juridiction qui, saisie en référé, fait droit à une demande de dommages et intérêts, et non de provision (Civ. 2e, 11 décembre 2008, n°07-20.255).

Dans le dispositif de ses conclusions responsives déposées à l’audience du 1er décembre 2025, Madame [D] [N] demande de :

* Condamner solidairement les consorts [F] à verser à Madame [N] la somme de 23.010 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire au jour du jugement,

* Condamner solidairement les consorts [F] à verser à Madame [N] la somme de 8.000 euros au titre de la résistance abusive,

* Condamner solidairement les consorts [F] à verser à Madame [N] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ».

Dans sa discussion, en pages n°23 à 26, Madame [D] [N] demande également la condamnation à des dommages et intérêts, et non à une provision à faire valoir sur l’indemnisation des préjudices allégués.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé de faire droit à une demande de dommages et intérêts.

En conséquence, Madame [D] [N] sera déboutée de ses demandes indemnitaires en réparation du préjudice de jouissance, du préjudice moral et au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [C], épouse [F], et Monsieur [B] [F], qui succombent partiellement à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception de Madame [S] [C], épouse [F], et Monsieur [B] [F] tendant à sursoir à statuer ;

CONDAMNONS Madame [S] [C], épouse [F], et Monsieur [B] [F] à mettre en conformité le chauffage du salon et de la cuisine ainsi qu’à déboucher la douche ;

DEBOUTONS Madame [D] [N] du surplus de ses demandes de travaux de mise en conformité ;

DEBOUTONS Madame [D] [N] de sa demande de suspension du loyer avec consignation, de relogement dans l’attente de la fin du chantier et de réalisation des travaux sous astreinte ;

DEBOUTONS Madame [D] [N] de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive, en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [C], épouse [F], et Monsieur [B] [F] aux dépens de la présence instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière Le Juge