TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/09974 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z5M3

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

[X] [F]

C/

[E] [K]

[T] [I]

[N] [K] Es qualité de caution

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [X] [F], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEURS

Mme [E] [K], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne ;

M. [T] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne ;

M. [N] [K] es qualité de caution, demeurant [Adresse 4]

ni comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Novembre 2025

Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2024, M. [X] [F] a donné à bail à Mme [E] [K] et M. [T] [I] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 690 euros charges comprises.

Par acte du 23 janvier 2024, M. [N] [K] s’est porté caution des engagements de Mme [E] [K] et M. [T] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, M. [X] [F] a fait signifier à Mme [E] [K] et M. [T] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 133 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [N] [K], en date du 18 avril 2025.

Par notification électronique du 11 mars 2025 M. [X] [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, M. [X] [F] a fait assigner Mme [E] [K] et M. [T] [I] et M. [N] [K] le 13 août 2025 devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Mme [E] [K] et M. [T] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs condamner solidairement Mme [E] [K], M. [T] [I] et M. [N] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 150 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 28 juillet 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025,

M. [X] [F] a actualisé la dette à la somme de 6060 euros plus le montant du dépôt de garantie jamais réglé. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Ils dénoncent l’attitude des locataires qui lui ont remis à deux reprises des chèques de caution sans provision et qui lui ont ensuite donné de nombreuses excuses pour ne pas régler les loyers arguant notamment de problème de carte bancaire, de virement de la banque. Il explique avoir patienté un an avant de prendre attache avec la caution, M. [N] [K], qui lui a indiqué ne jamais s’être porté caution de sa fille. Il ajoute avoir lui-même sollicité un constat des lieux par les services d’hygiène au regard de la présence de nombreux animaux et d’apparition de moisissures en raison d’un défaut d’entretien.

Mme [E] [K] et M. [T] [I], ne contestent pas le principe de la dette, il souligne avoir réalisé des virements auprès du commissaire de Justice en produisant un relevé. Ils indiquent avoir 4 chats et avoir constaté l’apparition d’humidité au bout d’un an d’occupation.

Mme [E] [K] indique que les difficultés de paiement sont apparues avec la perte de son emploi au mois de février 2025, ses revenus ayant alors diminué de 1 200 euros à 550 euros. Elle précise être toujours sans emploi et percevoir des indemnités chômage à hauteur de 550 euros durant 290 jours. Elle précise n’avoir aucun crédit.

M. [T] [I], mécanicien de maintenance de profession indique être sans emploi depuis le mois de janvier 2025 et avoir travaillé 6 semaines depuis. Il est débiteur de deux crédits, le premier d’un montant de 5 000 euros souscrit pour se constituer de la trésorerie, pour lequel il reste un capital à rembourser de 2 000 euros par échéances de 118 euros. Le second crédit, d’un montant initial de 18 000 euros pour acheter une voiture, accidentée depuis, pour lequel le capital restant dû s’élève à 11 000 euros avec des échéances mensuelle de 298 euros.

Ensemble, ils indiquent souhaiter quitter le logement.

Bien que régulièrement cité par remise de l’acte à sa personne, M. [N] [K] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [X] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de M. [X] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 10 mars 2025 et des débats d’audience M. [X] [F] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il n’est pas en mesure de produire un décompte actualisé et indique découvrir à l’audience que les locataires ont réalisé des paiements auprès du commissaire de Justice. Du décompte qu’ils produisent, il est relevé que ce dernier a imputé ces sommes sur le compte de ses frais au lieu de les imputer sur la dette.

Par ailleurs, le bailleur ne précise pas ne plus recevoir l’allocation pour le logement, le dernier montant indiqué au mois de juillet 2025 doit alors être pris en compte.

Il convient en conséquence de fixer la dette telle que détaillée dans le tableau ci-dessous.

Paiements en €

Mois

Loyer / Indemnités d’occupation

Caf

Locataires au propriétaire

Locataires au commissaire de justice

Solde

janv-25

690 €

119

0

571 €

févr-25

690 €

128

0

562 €

mars-25

690 €

125

565

0 €

avr-25

690 €

94

0

596 €

mai-25

690 €

94

200

396 €

juin-25

690 €

94

0

100

496 €

juil-25

690 €

111

0

50

529 €

août-25

690 €

0

50

529 €

sept-25

690 €

0

50

529 €

oct-25

690 €

0

50

529 €

nov-25

690 €

0

20

559 €

TOTAL

7 590 €

765 €

765 €

320 €

5 740 €

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [E] [K] et M. [T] [I] à payer à M. [X] [F] la somme de 5740 euros, au titre des sommes dues au 19 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent.

A cette somme doit être ajouté le dépôt de garantie d’un montant de 690 euros dont il n’est pas contesté qu’il n’a jamais été réglé.

Enfin, de la lecture du rapport des services d’hygiène, il ressort que l’humidité du logement a pour origine un défaut d’entretien du logement par les locataires.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 janvier 2024 à compter du 11 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [E] [K] et M. [T] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [E] [K] et M. [T] [I] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mai 2025, Mme [E] [K] et M. [T] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Mme [E] [K] et M. [T] [I] à son paiement à compter de 1er juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [X] [F] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes à l’encontre de M. [N] [K]:

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, l’acte de cautionnement produit ne respecte pas le formalisme prescrit à l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, en outre il n’est pas signé.

Par conséquent, il convient de débouter M. [X] [F] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [N] [K].

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [E] [K] et M. [T] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Mme [E] [K] et M. [T] [I] à payer à M. [X] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de M. [X] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 janvier 2024 entre M. [X] [F] d’une part, et Mme [E] [K] et M. [T] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 11 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [E] [K] et M. [T] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Mme [E] [K] et M. [T] [I] à compter du 11 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [K] et M. [T] [I] à payer à M. [X] [F] la somme de 5740 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2025 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [K] et M. [T] [I] à payer à M. [X] [F] la somme de 690 euros au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [K] et M. [T] [I] à payer à M. [X] [F] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025, échéance de juin, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONSTATE que l’acte de cautionnement ne respecte pas le formalisme légal et n’est pas signé,

En conséquence,

DEBOUTE M. [X] [F] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de M. [N] [K]

DEBOUTE M. [X] [F] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [E] [K] et M. [T] [I] à payer à M. [X] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [E] [K] et M. [T] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 mars 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE