TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/08719 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YR3T

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDEURS :

M. [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE

M. [B] [K]

[Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

[Localité 3] USA

représenté par M^e Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE

Mme [A] [K] épouse [G]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

E.U.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT

[Adresse 5]

[Localité 4] / FRANCE

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. HD IMMO

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. JLD INVESTISSEMENT

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES,

Assesseur: Leslie JODEAU

Assesseur: Sophie DUGOUJON

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Mars 2025 ;

A l’audience publique du 08 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 26 mars 2026 puis prorogé pour être rendu le 07 Mai 2026

Sophie DUGOUJON, juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 07 Mai 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 29 décembre 2022, la S.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT et la S.A.R.L. HD IMMO se sont portées acquéreuses, auprès de Messieurs [H] et [B] [K] et à Mme [A] [K] épouse [G], des immeubles suivants :

— un immeuble à usage de commerce et d’habitation comprenant un rez-de-chaussée à usage commercial, avec réserves, dépendants et cave, et quatre étages à usage d’habitation, avec entrée indépendante, sis [Adresse 8] à [Localité 7] (Nord) ;

— un immeuble à usage de commerce et d’habitation comprenant un rez-de-chaussée à usage commercial, avec une cave, et deux étages à usage d’habitation, constitués d’un appartement par étage, sis [Adresse 9] à [Localité 7] (Nord) ;

— un immeuble à usage de commerce et d’habitation comprenant un rez-de-chaussée à usage commercial et trois étages à usage d’habitation constitués de deux appartements par étage au 1er et au 2e étage et d’un appartement au 3e étage, sis [Adresse 10] à [Localité 7] (Nord).

La vente a été consentie moyennant le prix principal de 2.600.000 euros, soit 1.040.000 euros au titre de l’immeuble sis [Adresse 8], 520.000 euros au titre de l’immeuble sis [Adresse 9] et 1.040.000 euros au titre de l’immeuble sis [Adresse 11] militaire.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 04 avril 2023.

Une première date a été fixée par le notaire pour la signature de l’acte authentique le 30 mai 2023, les sociétés JFJ INVESTISSEMENT et la S.A.R.L. HD IMMO y ayant été convoquées par lettres recommandées avec avis de réception datée du 12 mai 2023, en vain.

Postérieurement, les consorts [K] ont été informées de ce que la SARL JLD INVESTISSEMENT se substituait aux sociétés JFJ INVESTISSEMENT et HD IMMO dans le cadre de l’opération susvisée, l’acte de vente comportant une clause de substitution.

Les consorts [K] ont, dans ce contexte, dès le mois de juin 2023, accepté, de remettre, sur le prix de vente, la somme de 700.000 euros entre les mains de leur notaire, constitué séquestre, d’affecter cette somme spécialement à titre de gage et nantissement au profit des sociétés acquéreuses et d’autoriser le séquestre à verser, sur le montant ainsi séquestré et à due concurrence (pièces n°22 et 6) :

— soit aux héritiers réservataires de [O] [K], demandeurs en réduction sur la production d’une décision de justice passée en force de choses jugées ou d’un accord transactionnel ;

— soit aux tiers détenteurs des immeubles vendus, qui auraient été actionnés au titre du droit de suite et condamnés en vertu d’une décision de justice devenue définitive ;

— soit à leur profit, pour la totalité ou le surplus, sur justification de l’absence de recours possible contre les tiers détenteurs des immeubles et les légataires au titre de l’indemnité de réduction ou sur justification de la prescription de l’action en réduction.

Par un courrier daté du 31 août 2023, la société JLD INVESTISSEMENT a informé le conseil des consorts [K] de sa renonciation définitive à l’acquisition, du fait de l’incertitude liée à la capacité de ces derniers à disposer librement des biens immobiliers objets de l’opération.

Suivant courrier le 14 septembre 2023, les consorts [K] ont, par l’intermédiaire du notaire instrumentaire, indiqué au conseil des sociétés JFJ INVESTISSEMENT, HD IMMO et JLD INVESTISSEMENT entendre mettre en œuvre la clause pénale prévue au contrat, indépendamment de leur faculté de solliciter des dommages et intérêts et de poursuivre en justice la régularisation de la vente.

Par lettre recommandée datée du 22 décembre 2023, la société JLD INVESTISSEMENT a été convoquée à un ultime rendez-vous de signature, fixé le 12 janvier 2024, de nouveau sans succès.

Par un courrier daté du 22 janvier 2024, les consorts [K] ont pris acte de la volonté de la société JLD INVESTISSEMENT de ne pas donner suite à l’acquisition et reconnu le compromis du 29 décembre 2022 comme caduc.

Par suite, les consorts [K] ont, suivant exploits délivrés les 23 et 31 juillet 2024, fait assigner la S.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT, la S.A.R.L. HD IMMO et la S.A.R.L. JLD INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts complémentaires.

La clôture de la procédure est intervenue le 04 mars 2025, suivant ordonnance du même jour, et l’audience de plaidoiries a été fixée au 08 janvier 2026.

* * *

Au terme de leur assignation, les consorts [K] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1589, 1231-5 et 1240 du Code civil :

— les dire et juger les Consorts [K] recevables et bien-fondés en leur action,

— constater que du fait du refus fautif de réitérer des la part des les sociétés JFJ

INVESTISSEMENT, HD IMMO et JLD INVESTISSEMENT la caducité du compromis de vente a été constatée suivant courrier en date du 24 janvier 2024

— en conséquence, dire et juger que les sociétés JFJ INVESTISSEMENT, HD IMMO et JLD INVESTISSEMENT engagent leur responsabilité contractuelle et délictuelle,

— en conséquence, condamner les sociétés JFJ INVESTISSEMENT, HD IMMO et JLD INVESTISSEMENT à leur verser les sommes suivantes :

—  260.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente en date du 22 décembre 2022 correspondant à 10 % du prix de vente somme portant intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, date du courrier envoyé par Maître [L] valant mise en demeure,

—  14.957,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la vacance locative de deux appartements,

—  612.000,00 euros à titre dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la baisse de la valeur des biens immobiliers,

— condamner les sociétés JFJ INVESTISSEMENT, HD IMMO et JLD INVESTISSEMENT à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les sociétés JFJ INVESTISSEMENT, HD IMMO et JLD INVESTISSEMENT aux entiers frais et dépens de l’instance

Au terme de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, les sociétés JLD INVESTISSEMENT, HD IMMO et JFJ INVESTISSEMENT demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1112-1, 1137, 1231-1 et 1231-5 du Code civil, de :

— dire et juger à titre principal nul le compromis de vente du 29 décembre 2022, et à titre

subsidiaire caduc,

— rejeter la demande des Consorts [K] tendant à les voir condamner au paiement de la clause pénale d’un montant de 260.000 €,

— rejeter la demande des Consorts [K] tendant à ls voir condamner au paiement de dommages et intérêts,

— en conséquence, débouter purement et simplement les Consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— condamner les Consorts [K] à la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner les Consorts [K] in solidum à leur verser la somme de 260.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner les Consorts [K] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés par les acquéreurs pour assurer leur défense.

— condamner les Consorts [K] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’une demande tendant à “dire et juger” ou à “constater” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes n’ont, par conséquent, le cas échéant pas été retenues en tant que telles mais seront étudiées en leur qualité de moyens des parties.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, les consorts [K] sollicitent l’application de la clause pénale prévue à l’acte sous-seing privé de vente du 29 décembre 2022 et ainsi rédigée (pièce n°1, page 31) :

« CLAUSE [Z]

Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente.

Cette somme sera versée sans délai par la partie défaillante ».

Sur l’absence de réitération

Sur ce, il est établi que la promesse synallagmatique de vente était soumise aux conditions suspensives suivantes (pièce n°1, pages 12 à 16) :

— l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne révélant pas l’existence d’une servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que les sociétés acquéreuses envisageaient de lui donner,

— la purge de tous les droits de préemption publics ou privés,

— la délivrance d’un état hypothécaire ne révélant aucune inscription ou privilège d’un montant total supérieur au prix de vente convenu ou qui soit de nature à faire échec à l’obtention d’un crédit éventuel,

— la purge du pacte de préférence consenti au preneur de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7].

L’acte ne prévoyait, en revanche, aucune condition suspensive d’obtention d’un financement.

Il n’est ni démontré ni même allégué en défense que l’une quelconque des conditions suspensives ci-dessus aurait défailli, de sorte que rien n’empêchait a priori la poursuite de la vente, laquelle était parfaite, au sens 1583 du Code civil.

Or, il est constant que, malgré mise en demeure d’avoir à réitérer adressée aux sociétés HD IMMO et JFJ INVESTISSEMENT le 12 mai 2023 par lettre recommandée avec avis de réception (pièces n°2 et 3 demandeurs), puis nouvelle mise en demeure adressée le 22 décembre 2023 selon les mêmes modalités à la société JLD INVESTISSEMENT, laquelle s’était substituée aux sociétés acquéreuses initiales (pièce n°8 demandeurs), la signature de l’acte authentique de vente n’est jamais intervenue, la société JLD INVESTISSEMENT ayant, par courrier daté du 31 août 2023, indiqué renoncer définitivement à l’acquisition (pièce n°5 demandeurs), ce qui n’est pas contesté.

A cet égard, si les sociétés défenderesses entendent faire valoir que les vendeurs n’ont jamais formalisé à leur égard de « mise en demeure en bonne et due forme », elles ne s’en expliquent pas davantage ; le tribunal observe, pour sa part, que les lettres précitées, en plus de respecter les modalités prescrites par l’acte du 29 décembre 2022 (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire ; délai de quinze jours pour régulariser – pièce n°1 page 31), comportaient une interpellation suffisante des sociétés défenderesses, rappelant in extenso les termes de la promesse quant aux conséquences d’un défaut de réalisation dans les quinze jours d’une mise en demeure et reprenant, plus particulièrement, les termes de la clause pénale.

Il s’ensuit qu’un « défaut de réalisation résultant de l’acquéreur », au sens de la promesse, est parfaitement établi et les conditions formelles d’application de la clause pénale réunies.

Néanmoins, afin de dégager leur responsabilité, les sociétés défenderesses entendent, à titre principal, voir prononcer la nullité de l’acte sous seing-privé de vente, à titre subsidiaire, voir constater sa caducité et, en tout état de cause, faire valoir l’inapplicabilité, au cas d’espèce, de la clause pénale au profit des vendeurs.

Sur le caractère fautif de l’absence de réitération

Sur la nullité de l’acte sous seing-privé de vente

En application de l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1130 du Code civil dispose que : « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Aux termes de l’article 1137, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Conformément à l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En tout état de cause, la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat.

En l’espèce, les sociétés défenderesses font valoir que les vendeurs ont gravement manqué à leur devoir d’information et se sont même rendus coupables de réticence dolosive, en ne les informant pas de l’existence d’une contestation successorale susceptible d’avoir une incidence sur leur capacité à disposer librement des immeubles objets de l’opération. Elles soulignent que les consorts [K] ne pouvaient ignorer l’existence de cette difficulté au jour de la signature du compromis de vente puisque, dès le 04 février 2022, une réunion de travail s’était tenue notamment entre eux et Mme [E] [N], autre héritière de la succession de [O] [K], revendiquant des droits successoraux sur les immeubles objets de la vente.

Sur ce, il résulte des éléments versés aux débats qu’aux termes d’un testament authentique reçu le 20 juin 2001, MM. [B] et [H] [K] ainsi que Mme [A] [K], se sont vus léguer à titre particulier les trois immeubles objets du présent litige par leur grand-père paternel, [O] [K], décédé le 26 avril 2002 et dont ils étaient par ailleurs héritiers légaux, leur père étant lui-même décédé. L’usufruit de ces immeubles, à l’instar de l’entier patrimoine composant sa succession, avait toutefois été légué à sa conjointe survivante, Mme [J] [D].

Une attestation immobilière a été établie, suivant acte reçu par Me [W] [I], notaire à [Localité 8], le 24 octobre 2002, constatant la mutation des biens immobiliers conformément aux termes du testament, une copie de cet acte ayant été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 7] 2e bureau, le 25 novembre 2002.

L’usufruit de Mme [D] s’est éteint par suite de son décès survenu le 28 janvier 2022.

Contrairement à ce que soutiennent les sociétés défenderesses, l’organisation, dans ce contexte, le 04 février 2022, par le notaire en charge des deux successions, d’une réunion de travail avec les héritiers tant de [O] [K] que de [J] [D], afin de recueillir les informations nécessaires à la préparation d’une proposition de transaction en vue de clôturer les comptes de succession (pièce n°29, page 7), ne saurait être de nature, à elle seule, à rapporter la preuve d’une quelconque difficulté quant aux droits détenus par les consorts [K] relativement aux immeubles objets de la vente litigieuse.

Par ailleurs, s’il est établi que, par suite de cette réunion, la première proposition de transaction dressée par Me [F] n’a pas reçu l’approbation de Mme [N], laquelle a fait part de son désaccord par courrier du 16 novembre 2022, soit un mois avant la signature de l’acte de vente objet du litige, les motifs de ce désaccord n’ont pas été communiqués aux présents débats. Il n’est, dès lors, pas suffisamment démontré que Mme [N] aurait, antérieurement au courrier daté du 27 février 2023, manifesté son intention de faire valoir que « les attributions préférentielles » consécutives à l’application du testament de [O] [K] « ne respect[ai]ent pas sa réserve héréditaire » (pièces n°29 page 7 et n°22 pages 5 et 6).

Les sociétés JFJ INVESTISSEMENT, HD IMMO et JLD INVESTISSEMENT défaillent, ainsi, à rapporter la preuve que les vendeurs avaient connaissance d’une telle revendication au jour de la signature de l’acte sous seing privé de vente du 29 décembre 2022, ce qu’ils contestent au demeurant.

Nul ne pouvant être astreint à la communication d’une information dont il ne dispose pas, il n’est pas démontré que les consorts [K] auraient manqué à leur obligation d’information en dissimulant l’existence d’un litige dont rien ne permet d’établir qu’il était né à cette date.

La demande en annulation de la promesse de vente du 29 décembre 2022 pour dol ne saurait, en conséquence, être accueillie.

Sur la caducité de l’acte sous seing-privé de vente au 04 avril 2023

Les sociétés acquéreuses se prévalent, à titre subsidiaire, de ce que, l’acte authentique de vente n’ayant pas été réitéré au plus tard le 04 avril 2023, ainsi que prévu à l’acte sous seing-privé du 29 décembre 2022, ce dernier est devenu caduc à cette date, ce dont le tribunal croit comprendre qu’il est déduit qu’elles ne pouvaient être mises en demeure de réitérer postérieurement à cette date.

Cependant, un tel raisonnement ne saurait être, en l’espèce, accueilli, alors qu’il est, au contraire, expressément indiqué à l’acte que la date du 04 avril 2023 n’était pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure (pièce n°1, page 31).

Sur l’existence d’un motif légitime au refus de réitérer

Demeure la question de savoir si les sociétés défenderesses étaient légitimes à refuser de poursuivre la transaction, par suite de la découverte, postérieurement à la signature de l’acte sous seing-privé de vente, d’un litige existant entre Mme [E] [N] et les consorts [K] relativement à l’attribution préférentielle à ces derniers des immeubles objets de la vente, tel que stipulé au testament de [O] [K].

Il est exact que les héritiers réservataires peuvent, en application de l’article 924-4 du Code civil, exercer l’action en réduction ou en revendication contre les tiers détenteurs, en particulier contre l’acquéreur d’un immeuble faisant partie des libéralités et aliéné par le gratifié, sauf à ce que ces héritiers réservataires y aient renoncé en intervenant à l’acte.

Pour autant, le tribunal observe, à l’analyse des différents éléments versés aux débats, que Mme [N], héritière réservataire de [O] [K], n’a manifestement jamais entendu remettre en cause la cession projetée par les consorts [K], s’étant contentée de solliciter, aux termes du courrier du 27 février 2023, que « le fruit de cette vente [soit] bien séquestré à la CDC [entendre Caisse des dépôts et consignations] jusqu’à ce qu’un accord ou décision de justice intervienne quant au portage de succession », estimant avoir « droit de par la loi au minimum au tiers en valeur du patrimoine de son père » (pièce n°22 demandeurs, page 6).

Les consorts [K] ont, dans ce contexte, dès le mois de juin 2023, accepté, de remettre, sur le prix de vente, la somme de 700.000 euros entre les mains de leur notaire, constitué séquestre, d’affecter cette somme spécialement à titre de gage et nantissement au profit des sociétés acquéreuses et d’autoriser le séquestre à verser, sur le montant ainsi séquestré et à due concurrence (pièces n°22 et 6) :

— soit aux héritiers réservataires de [O] [K], demandeurs en réduction sur la production d’une décision de justice passée en force de choses jugées ou d’un accord transactionnel ;

— soit aux tiers détenteurs des immeubles vendus, qui auraient été actionnés au titre du droit de suite et condamnés en vertu d’une décision de justice devenue définitive ;

— soit à leur profit, pour la totalité ou le surplus, sur justification de l’absence de recours possible contre les tiers détenteurs des immeubles et les légataires au titre de l’indemnité de réduction ou sur justification de la prescription de l’action en réduction.

Cet engagement était de nature à dégager les sociétés acquéreuses des conséquences d’une potentielle action en réduction de Mme [N].

Une telle constitution de séquestre et nantissement n’a, cependant, pas été nécessaire puisque la seconde proposition formulée par le notaire en charge de la succession de [O] [K] a finalement abouti à la signature, le 21 décembre 2023, d’un protocole transactionnel réglant de manière définitive les droits et intérêts patrimoniaux de chacun dans la succession de [O] [K], les membres de l’indivision successorale s’étant engagés, en conséquence, à n’élever dans l’avenir aucune réclamation ou contestation notamment relativement aux modalités d’application du testament de [O] [K] (pièce n°29).

Il en découle qu’au jour de la seconde mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception à la société JLD INVESTISSEMENT le 22 décembre 2023, le litige dont se prévaut cette dernière pour tenter d’échapper à ses obligations n’était plus d’actualité et, de surcroît, définitivement écarté.

Il n’est, au surplus, pas inintéressant de relever que la substitution de la société JLD INVESTISSEMENT aux sociétés JFJ INVESTISSEMENT ET HD IMMO initialement acquéreuses, est indiquée par les vendeurs, sans être contestée en défense sur ce point, comme étant intervenue en juillet 2023, soit très postérieurement à la prise de connaissance, a minima le 24 mai 2023, par les sociétés acquéreuses des contestations de Mme [N] (pièce n°7 défenderesses), ce dont il est permis de déduire que la société JLD INVESTISSEMENT avait, en réalité, accepté de s’engager dans l’opération en toute connaissance de cause.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il doit être constaté qu’il n’est justifié d’aucun motif légitime au refus de finaliser la vente par régularisation de l’acte authentique.

Les vendeurs sont ainsi parfaitement fondés à solliciter application de la clause pénale prévue à l’acte sous seing-privé de vente du 29 décembre 2022.

Sur le montant de la clause pénale et la demande de dommages et intérêts complémentaires

Les consorts [K] sollicitent le versement du montant de la clause pénale, soit 260.000 euros correspondant à 10 % du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, ainsi que les sommes complémentaires de 14.957,10 euros en réparation du préjudice subi du fait de la vacance locative de deux appartements et de 612.000 euros, en réparation du préjudice subi du fait de la diminution de valeur des biens immobiliers objets du litige.

Sur ce, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l’acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

Sous réserve du pouvoir accordé au juge par l’article 1231-5 du Code civil, il ne peut être alloué de somme complémentaire à la somme forfaitairement convenue par les parties qu’à la condition que soit démontrée l’existence d’une faute distincte de celle que vient sanctionner la clause pénale insérée au contrat.

Dans le cas d’espèce, les consorts [K] n’alléguant pas, au titre de leurs demandes indemnitaires complémentaires, de faute indépendante du défaut de réitération de la vente par acte authentique, le tribunal entend ainsi considérer que les demandes complémentaires formulées constituent, en réalité, une demande de majoration du montant de la clause pénale à un montant total de 886.957,10 euros.

Au soutien de leur prétention, ils font valoir que, ayant, à la demande des sociétés défenderesses, maintenu la vacance de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 9] et celle de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 12] même rue, jusqu’à la caducité de l’acte sous seing-privé de vente, en janvier 2024, ils ont subi une perte de loyers conséquente.

Ils soulignent, en outre, que, suite à la caducité du compromis, ils subissent un préjudice économique particulièrement important par l’effet conjugué de la conjoncture et de la baisse importante des prix de l’immobilier. Ils soulignent que s’ils ont finalement reçu une nouvelle offre d’achat, qu’ils ont acceptée, au titre des immeubles situés [Adresse 13], le prix de vente s’élève désormais à la somme globale de 1.218.000 euros, contre 1.560.000 euros aux termes du compromis initialement conclu avec les sociétés JFJ INVESTISSEMENT et HD IMMO (pièce n°17). Quant à l’immeuble sis [Adresse 14], toujours sur le marché au jour de l’assignation, ils se prévalent d’une estimation de valeur réalisée le 30 avril 2024 faisant état d’une valeur nettement inférieure au prix qui avait été convenu avec les sociétés JFJ INVESTISSEMENT et HD IMMO, soit 850.000 euros tout au plus, contre 1.020.000 euros initialement (pièce n°7).

Ils rajoutent avoir également subi un préjudice lié au surcoût entraîné par la prise en charge de frais nouveaux attachés aux immeubles ainsi qu’aux frais supportés à fonds perdus dans le cadre des négociations menées avec les sociétés défenderesses.

Toutefois, bien que ne couvrant pas l’intégralité des préjudices subis par les consorts [K], le montant de la peine forfaitairement prévue par les parties à la promesse de vente, à savoir 10% du prix principal (soit 260.000 euros) n’apparaît pour autant pas dérisoire, au sens de l’article précité.

Il ne saurait, dès lors, être fait usage de la faculté d’augmentation prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité, non plus que de modération, de surcroît d’office, alors que les sociétés défenderesses ne formulent aucune demande en ce sens.

En conséquence et en considération de la clause de solidarité prévue à la promesse en cas de substitution (pièce n°1, page 2), les sociétés JFJ INVESTISSEMENT, HD IMMO et JLD INVESTISSEMENT seront condamnés solidairement à verser aux vendeurs la somme de 260.000 euros au titre de la clause pénale.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la lettre de mise en demeure émise le 14 septembre 2023 ne pouvant constituer ce point de départ alors que la clause pénale n’était, à cette date, pas exigible auprès de toutes les parties défenderesses.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Conformément aux dispositions de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’exercice d’une action de justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à dommages et intérêts que dans le cas où son titulaire en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, dès lors qu’il est fait droit dans son principe à la demande principale des consorts [K], leur action ne saurait être qualifiée d’abusive.

Il y a donc lieu de rejeter la demande indemnitaire pour procédure abusive formulée par les sociétés défenderesses.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte, en outre, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la S.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT, la S.A.R.L. HD IMMO et la S.A.R.L. JLD INVESTISSEMENT, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente instance. Leur demande au titre de l’article 700 précité doit, en conséquence, être rejetée.

L’équité commande, en outre, qu’il soit fait application des dispositions de l’article précité au profit des consorts [K] qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non-compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en Justice. Il leur sera accordé, à ce titre, la somme de 5.000 euros, ce montant tenant compte de la convention d’honoraire ainsi que de la facture d’honoraires du 18 avril 2024 versées aux débats (pièces n°18 et 19 demandeurs).

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne solidairement la S.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT, la S.A.R.L. HD IMMO et la S.A.R.L. JLD INVESTISSEMENT à verser à Messieurs [H] et [B] [K] et à Mme [A] [K] épouse [G] la somme de 260.000 euros au titre de la clause pénale insérée à l’acte sous seing privé de vente en date du 29 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 ;

Condamne in solidum la S.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT, la S.A.R.L. HD IMMO et la S.A.R.L. JLD INVESTISSEMENT à verser à Messieurs [H] et [B] [K] et à Mme [A] [K] épouse [G] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum la S.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT, la S.A.R.L. HD IMMO et la S.A.R.L. JLD INVESTISSEMENT aux entiers dépens de la présente instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 24/08719 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YR3T

[H] [K], [B] [K], [A] [K] épouse [G]

C/

E.U.A.R.L. JFJ INVESTISSEMENT, S.A.R.L. HD IMMO, S.A.R.L. JLD INVESTISSEMENT

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.