TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Minute N°

N° RG 24/00381 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXN5

Syndic. de copro. PARC ARENA . RCS MONTPELLIER N° 391 028 255.

C/

[V] [Y]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 7] . RCS MONTPELLIER N° 391 028 255.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

M. [V] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy TOILLIE, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des Débats : 26 novembre 2024

Date du Délibéré : 25 février 2025

DÉCISION :

contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en dernier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 25 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

[V] [Y] est propriétaire du lot 88 au sein de la copropriété de l’immeuble Parc Arena sis [Adresse 2].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] (SDC Parc Arena), représenté par son syndic la société à responsabilité limitée AB IMMO, a, par acte en date du 28 octobre 2024 assigné [V] [Y], devant le Tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, sous couvert de l’exécution provisoire, afin de :

— voir condamner le défendeur à payer la somme de 3 512,75 euros au titre des charges dues avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023

— voir condamner le défendeur à payer la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement

— voir condamner le défendeur à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 26 novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné le défendeur n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Pour autant il a fait parvenir au tribunal un écrit du 31 octobre 2024 dans lequel il s’engage à verser chaque mois la somme de 350 euros. Le demandeur a indiqué ne pas s’opposer à cette demande de délai de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 832 du code de procédure civile : “Sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées”.

L’article 441-6 du même code dispose que : “Les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire.

Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui”.

Le défendeur a été assigné à personne et n’était ni présent ni représenté à l’audience. La décision étant insusceptible d’appel mais le défendeur ayant formulé une demande de délai de paiement, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le contrat de syndic.Le procès-verbal d’assemblée générale en date du 22 avril 2024, approuvant les comptes de copropriété arrêtés au 30/09/2023 et de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 24 juillet 2024, pour un montant total de 3 632,75 euros frais inclusDes appels de fonds du 07/06/2021 au 30/09/2024Des mises en demeure des 21/11/2023 avec AR signé le 24/11 pour un montant de 2 506,37 euros, 01/03/2024 avec AR le 06/03 pour un montant de 2 834,39 euros et du 05/06/2024 avec AR signé le 15/06 pour un montant de 3 257,98 euros adressées aux défendeurs.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que [V] [Y] a réglé les sommes réclamées dans les différentes mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 24 juillet 2024 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 3 512,75 euros.

Ainsi, il apparaît que la somme de 3 512,75 euros est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner [V] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée AB IMMO, la somme de 3 512,75 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 pour la somme de 2 446,37 euros, à compter du 6 mars 2024 pour la somme de 328,02 euros et à compter du 15 juin 2024 pour la somme de 738,36 euros.

Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Le demandeur sollicite la somme de 120 euros pour l’envoi de mise en demeure et de relance. Le syndicat produit copie des mises en demeure des 21 novembre 2023, 1er mars 2024 et 5 juin 2024 accompagnées des accusés de réception. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 120 euros.

Par conséquent, il convient de condamner [V] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée AB IMMO, la somme de 120 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

En l’espèce, [V] [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement afin de régler la dette réclamée en proposant une mensualité de 350 euros. Le demandeur a expressément indiqué ne pas s’opposer à cette demande de délai de paiement.

En considération de l’importance de la somme, de la proposition du défendeur et de l’accord des parties, [V] [Y] sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 10 versements mensuels réguliers de 350 euros payable avant le 10 de chaque mois, la 11ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Outre cette mensualité, [V] [Y] devra s’acquitter régulièrement du montant des appels de charges courantes.

A défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, ou du règlement des charges courantes, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [V] [Y] est partie perdante au procès. En conséquence il sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, [V] [Y] sera condamné à payer au [Adresse 8] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [V] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée AB IMMO la somme de 3 512,75 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 pour la somme de 2 446,37 euros, à compter du 6 mars 2024 pour la somme de 328,02 euros et à compter du 15 juin 2024 pour la somme de 738,36 euros,

CONDAMNE [V] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée AB IMMO, la somme de 120 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE que le paiement de la somme de 3 632,75 euros par [V] [Y] sera échelonné en 10 versements mensuels réguliers de 350 euros payables avant le 10 de chaque mois, la 11ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,

PRECISE que [V] [Y] devra s’acquitter régulièrement du montant des appels de charges courantes en sus,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, ou du règlement des charges courantes, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE [V] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée AB IMMO, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [V] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière Le juge