RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE LILLE

Expropriations

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

-0-0-0-0-0-0-0-0-0-

N° RG 25/00040 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZAN

DEMANDERESSE:

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

La COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION VALENCIENNES METROPOLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège […] 2 place de l’Hôpital Général, CS 60227, 59305 VALENCIENNES représentée par M^e Charles-Eric THOOR, substitué par M^e Edwards SULE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS:

M^me X Y épouse Z, demeurant […] représentée par M^e Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS M. AA Z demeurant […] représenté par M^e Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur Cyrille DUCOULOMBIER, commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. […]. 211-2 du code de l’expropriation, as[…]tée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS: A l’audience publique du 12 Décembre 2025, après avoir entendu :

M^e Sule M^e Azogui M. AB

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 janvier 2026 puis prorogé pour être rendu le 30 Janvier 2026 JUGEMENT: contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 30

Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Communauté d’agglomération de Valenciennes métropole (CAVM) a pour projet de regrou- per les effectifs de l’Agence ferroviaire européenne (AFE) dans un bâtiment unique, neuf, sur son territoire.

La CAVM a sélectionné la parcelle cadastrée AZ […] d’une contenance de 1454 m² située […] appartenant à M. AA AC et M^me X AD épouse AC pour la réalisation de son projet.

Le 9 avril 2024, le service des Domaines a estimé l’immeuble comprenant un bâtiment indus- triel à la somme de 340 000 euros avec une marge d’appréciation de 10 %, en se fondant sur un prix de 850€/m² et une surface de 400 m².

Par délibération du 26 juin 2024, le bureau communautaire autorisait la sollicitation de la dé- claration d’utilité publique du projet.

Par arrêté du 12 novembre 2024, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable unique conjointe à la déclaration d’utilité publique du projet.

L’enquête publique s’est déroulée à compter du 6 décembre 2024 jusqu’au 20 décembre 2024. Le projet été déclaré d’utilité publique le 7 avril 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 avril 2025, la Communauté d’aggloméra- tion de Valenciennes métropole, autorisée à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à M. AA AC et M^me X AD épouse AC (avis de réception signé le 15 avril 2025) d’un prix de 300 000 euros correspondant à une indemnité principale de 266 500 euros et d’une indemnité de remploi de 27 850 euros.

Par courrier du 11 juin 2025, les propriétaires ont répondu en réclamant une indemnité princi- pale de 550 000 euros, une indemnité de remploi de 56 000 euros et une indemnité pour perte de revenus locatifs de 70 248 euros.

Faute d’accord, par mémoire du 11 juillet 2025 enregistré au greffe le 15 juillet 2025, la Com- munauté d’agglomération de Valenciennes métropole a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité totale d’expropriation revenant à M. AA AC et M^me X AE telet épouse AC à 300 000 euros, correspondant à la somme arrondie de : -266 500 euros d’indemnité principale de dépossession; -27 850 euros d’indemnité de remploi.

La CAVM se fonde sur un prix de 666,25 €/m²P correspondant à la moyenne des quatre termes de comparaison cités par les Domaines relatifs à des biens occupés et sur le barème jurisprudentiel de calcul de l’indemnité de remploi.

Dans leur mémoire en réponse reçu au greffe le 11 septembre 2025, M. AA AC et M^me X AD épouse AC demandent à la juridiction de : -Fixer l’indemnité leur revenant à la somme totale de 675 540 euros se décomposant en: →indemnité principale: 560 000 euros;

→ indemnité de remploi : 57 000 euros; →indemnité pour perte de revenus locatifs : 58 540 euros; -Condamner la Communauté d’agglomération de Valenciennes métropole à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils exposent que leur parcelle dispose d’une localisation stratégique et que le centre automobile exploité dans le bâtiment est l’un des plus importants de France étant doté d’une infrastructure double. Ils rappellent que la Cour de cassation exige les références de publication des termes de comparaison cités. Ils discutent les termes de comparaison cités par la CAVM. Ils citent quatre termes de compa- raison. Les consorts AC acquiescent à la méthode par comparaison avec terrain intégré, tout en in[…]tant sur la plus-value apportée par le parking. Ils demandent ainsi un prix de 1400 €/m², supérieur à la moyenne de 1200€/m² des termes de comparaison qu’ils estiment pertinents. Ils arguent de la difficulté de trouver un bien équivalent d’une surface de 400 m² de bâti avec parking de 700 m² au cœur de Valenciennes à proximité immédiate de la gare, au regard de la rareté de ce type de bien, ce qui justifie selon eux une indemnisation de la perte de loyers sur la base d’un délai d’un an. Ils sollicitent l’indemnisation au titre du bail conclu avec l’exploitant du centre de contrôle technique et avec la société Mondial Relay pour l’installation de lockers.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 18 septembre 2025. M. le commissaire du gou- vernement demande la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme totale de 455 500 euros comprenant une indemnité principale de 413 000 euros et une indemnité de remploi de 42 500 euros. Il discute les termes de comparaison proposés par les parties et cite deux termes complémen- taires. Au regard de la moyenne des termes retenus de 717,41 euros, il propose un prix de 750€/m²P pour une surface de 551 m³P. Il écarte à ce stade toute indemnité pour perte de revenus locatifs faute de justificatifs de l’effectivité des règlements de loyers. La visite des lieux s’est déroulée le 23 septembre 2025, en présence du représentant de la Com- munauté d’agglomération de Valenciennes métropole et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, de M. AA AC et de son conseil, mais en l’absence de M^me AD épouse AC, régulièrement convoquée.

Dans son mémoire en réplique n°1 reçu au greffe le 8 octobre 2025, la Communauté d’agglo- mération de Valenciennes métropole maintient son offre d’une somme globale de 300 000 euros.

Elle ajoute à ses précédentes écritures que le bâtiment n’est plus au goût du jour et possiblement amianté. Elle souligne avoir écarté des termes cités par les Domaines ceux correspondant à des im- meubles libres d’occupation. Elle considère que le zonage UR est similaire et qu’eu égard au marché restreint de biens similaires, il est justifié de retenir des termes de plus de cinq ans. Elle estime les biens cités par les expropriés non pertinents. Elle s’oppose également à l’évaluation sur la base de la SUP de 551 m² au lieu de 400 m². Elle souligne encore l’absence de démarches de l’exproprié pour retrouver un bien similaire.

Dans leur mémoire en réponse et récapitulatif reçu au greffe le 10 octobre 2025, M. AA AC et M^me X AD épouse AC maintiennent leurs demandes.

Ils

Ils ajoutent à leur précédent mémoire que le bâtiment est en bon état. Ils acquiescent à la surface de 551 m²P. Ils in[…]tent sur la constructibilité de la parcelle eu égard au zonage et discutent les termes de comparaison. Ils soutiennent que le commissaire du gouvernement est libre d’appliquer la méthode qui lui semble adaptée pour l’évaluer et peut notamment retenir la surface utile pondérée. contestent que la jurisprudence exige le justificatif du paiement effectif des loyers. Ils s’opposent également à l’exigence de justificatifs de recherche d’un autre bien, en rappelant qu’ils ne connaissant ni l’issue, ni la durée de la procédure et prétendent que cela serait en contradiction avec le principe d’une indemnisation intégrale du préjudice direct, matériel et certain.

3

Dans ses dernières conclusions, reçues au greffe le 10 décembre 2025, le commissaire du gou- vernement maintient son évaluation de l’indemnité de dépossession, y ajoutant simplement une somme de 28 310 euros au titre de la perte de revenus locatifs, soit une somme totale de 483 810

euros.

Il soutient qu’en matière de biens professionnels, il convient de se référer à la surface utile pondérée (SUP), afin de tenir compte des dépendances, lesquelles ont une incidence sur la valeur du bien. Il intègre la surface des parties secondaires couvertes de 9 m², pondérées à 0,5 et la surface des espaces de stationnement non couverts soit 7[…] m² pondérés à 0,2. Il argue d’un bon état d’entretien des locaux. Il se fonde sur un prix de 750€/m²P, supérieur à la moyenne des termes qu’il retient, afin de tenir compte du bon état du bien et de sa bonne situation. S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus, il souligne que le contrat de prestation d’hébergement de consignes est conclu par l’EURL AB59, dont le gérant est le fils des propriétaires, de sorte qu’il exclut toute indemnité à ce titre. Il propose de retenir un délai de six mois. Après un renvoi, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 12 décembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026, prorogé au 30 janvier 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les élé- ments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’uti- lité publique que : -les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation; -la con[…]tance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; -l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I-Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la con[…]tance du bien

Il s’agit d’une parcelle de 1 454 m² située dans la commune de Valenciennes, à 500 mètres de la gare ferroviaire, à proximité du tramway et des réseaux, et du futur hôtel de police. Elle a la forme d’un quadrilatère avec deux côtés donnant sur la voie publique, la […] et le […].

Cette parcelle sert d’as[…]e à un bâtiment professionnel à usage actuel de contrôle technique. C’est une construction en béton et briques, avec ossature métallique, sol béton lissé et couverture bac- acier avec puits de lumière. Le bâtiment comprend une partie atelier totalement équipée (portes sec- tionnelles, fosses, bancs de freinage etc.) et une partie «<bureaux » avec accueil, salle d’attente, sani- taires équipées PMR, bureau de la direction, salle de pause, ancienne salle d’archives devenue pièce

de stockage, une salle de cours (accueillant un centre d’examen du code de la route). Cet espace de bureaux est pour partie réalisé dans l’atelier lui-même : châs[…] aluminium peint, double vitrage, cli- matisation réversible. Les locaux sont sous alarme et vidéosurveillance.

Le bâtiment dispose d’un vaste parking bitumé pour environ 700 m² et une vingtaine de places de stationnement. L’ensemble est clos.

Le transport sur les lieux a permis de constater que le hangar est équipé d’un système de chauffage au gaz pour maintenir une température supérieure à 5°C. La partie bureaux est en bon état pour la partie accueil du public, avec une salle d’examen du code de la route en bon état. Les bureaux sont équipés d’une climatisation réversible. La partie arrière des bureaux ainsi que la salle d’attente sont dans un état moyen d’entretien, avec des traces d’infiltration sur le faux- plafond ainsi que sur le bas des murs extérieurs. Les radiateurs sont de type << grille-pain »>> dans les bureaux. Il est ressorti de cette visite que les locaux sont en bon état d’entretien, hormis quelques traces d’humidité sur les faux plafonds de la partie arrière des bureaux et de la salle d’attente ainsi que sur le bas des murs extérieurs de ces pièces.

Ainsi que le relève le commissaire du gouvernement, le tènement bénéficie d’une position avantageuse, à proximité des voies de circulation et d’une bonne visibilité. Selon lui, il n’y a pas d’amiante dans les parties accessibles sans démontage ni destruction.

Le bien est occupé par la SARL CTN qui exploite une activité de contrôle technique automo- bile en vertu d’un contrat de bail commercial du 6 juin 2023 contracté avec M. et M^me AA AC moyennant un loyer annuel 56 620 euros ht.

Un contrat de prestation d’hébergement de consignes relativement à la parcelle a également été conclu entre la société Mondial Relay et la société AB59 s’agissant de l’installation sur le terrain de casiers fermés, moyennant une redevance annuelle de 1920 euros.

La parcelle est cadastrée en zone UK: zone mixte à caractère artisanal et tertiaire d’habitation et d’équipements publics.

2/ Sur la surface

Initialement, les parties se fondaient sur la surface de 400 m² correspondant à celle bâtiment

principal.

M. le commissaire du gouvernement retient la surface utile pondérée de 551 m² laquelle tient compte des dépendances et du parking, en se fondant sur les données cadastrales.

La pondération des surfaces annexes et dépendances a pour objectif de valoriser ces surfaces accessoires en fonction de leur utilité pour l’usage du bien, et de permettre ainsi une comparaison pertinente des termes cités par l’application des mêmes pondérations.

En l’absence de certificat de mesurage ou de tout autre élément de nature à objectiver les surfaces, il convient de retenir les données cadastrales.

D’après les éléments du cadastre et la fiche d’évaluation foncière des propriétés bâties – locaux professionnels, les surfaces suivantes ont été prises en considération :

Locaux à usage d’atelier et de bureaux: 400 m²; -Parties secondaires couvertes: 9 m² pondérées à 0,5; Espaces de stationnement non couverts: 7[…] m² pondérés à 0,2;

5

= 551,90 m².

Compte tenu de la nature d’ateliers des locaux et leur exploitation comme centre de contrôle technique, les espaces de stationnement doivent être valorisés.

Les consorts AC s’accordent à retenir la surface de 551 m², comme proposé par le commis- saire du gouvernement.

Il y a lieu en conséquence de retenir la surface utile pondérée de 551 m², les termes de compa- raison étant valorisés de la même manière.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. […]. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ou- verture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon perma- nente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du PLUi du territoire de Valenciennes a été publiée le 16 juin 2025. Il convient de retenir cette date comme date de référence, date à laquelle le dernier PLU est devenu opposable.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Il est constant que la méthode du coût de revient ne peut être utilisée pour fixer l’indemnité principale d’expropriation.

6

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison avec terrain intégré.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris dans les tableaux suivants après éventuelles corrections des surfaces pour prise en compte des surfaces pondérées enregistrées au cadastre et donc des prix/m²P:

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante:

Il s’agit de quatre termes parmi ceux cités dans l’avis domanial du 20/01/2025:

Surface

SUP

Réf.

Réf.

terrain

totale

Prix/m²

N° Date mutation enregistrement cadastrales

Adresse

(m2)

(m²)

Prix total

(SUP)

(*)

1

30/06/22

[…] […]

76, rue Jean Jaurès-Anzin

2079

960

240 000

250,00

2

06/10/21

[…] Z-610 et 2021P08174 706

2/4, avenue de Denain- Valenciennes

502

192

335 000

1744,79

(*)

[…]

3

27/03/19

[…] AC-577

155, parc Lavoisier – Petite-Forêt

2108

546

200 000

366.30

4

12/10/22

2022P13507 720

[…] AC-718 à […], rue Grégoire Nicolas Finez-Valenciennes

7084

1180

420 000

355,93

Termes de comparaison cités par M. AA AC et M^me X AD épouse AC:

Réf.

Réf.

Surface

terrain

SUP

N° Date mutation enregistre-ment cadastrales

Adresse

(m2)

totale (m2) Prix total Prix/m² (SUP) )

5

25/06/24

[…] 195

[…] […] F, rue du Dauphiné- Valenciennes

555

426

700 000

1643,19

(*)

[…]

6 03/06/22

[…]

[…][…]

2258

[…]4

330 000

882,35

7 30/11/21

[…] […] […]

5, avenue de Verdun – Va-

lenciennes

15

765

655

580 000

885,50

7

[…]

8

04/08/20

2020P5535 […]

[…] 632, boulevard Har- pignies-Valenciennes

630

1081

590 000

545,79

Le T6 correspond à un terme cité dans l’avis domanial du 20 janvier 2025 et exclu par l’auto- rité expropriante. Les consorts AC reprennent également le T2 cité par l’autorité expropriante.

Ils arguent encore d’une offre de 800 000 euros pour leur bien, qui n’a cependant pas abouti. Il est constant qu’une simple offre ne saurait constituer un terme de comparaison.

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

Réf.

Réf.

N° Date mutation enregistre-ment cadastrales

Adresse

Surface terrain (m)

SUP totale (m²)

Prix / m²

Prix total

(SUP)

9

30/05/25

[…] 2025P09082 […] 2025P03444

[…], […] 448

1 B rue Gilbert Botsarron- Aubry du Hainaut

1187

713

[…]0 000

518,93

AK-694 et

10

06/02/25

[…]

9006 rue du Président De- lame Lelièvre – Saint- Saulve

1207

542

255 000

470,48

Il sera avant toute chose rappelé que le bien à évaluer est exploité dans le cadre de l’activité particulière de centre de contrôle technique. Compte tenu de la spécificité de cette activité, il est plus difficile de trouver des comparables avec des caractéristiques similaires. Il sera ainsi nécessaire de retenir, parmi les termes cités par les parties, les cessions de biens présentant le plus de similitudes avec le bien propriété des consorts AC, quand même bien l’activité, le zonage ou le secteur géo- graphique ne seraient pas identiques.

Les termes 7 et 8 correspondent à des immeubles mixtes de rapport, sans caractéristiques com- munes avec le bien à évaluer, de sorte qu’ils seront écartés.

Le terme 5 correspond à une parcelle entièrement bâtie et beaucoup plus petite de 555 m² (contre 1454 m²). Le local est exploité comme magasin de vente et location de motos et vente d’ac- cessoires. Sa nature est trop différente, s’agissant d’un magasin par rapport à un local de type hangar à usage de contrôle technique et eu égard à sa taille. Il sera écarté.

Le terme 6 correspond à un local commercial exploité sous l’enseigne « Les Foies gras de Saulzoir »>, comme atelier de production et de dégustation de foie gras. Les locaux sont trop différents d’un atelier de contrôle technique correspondant à un hangar, pour servir de comparatif pertinent révélateur du marché de ce type de bien. En outre, il est libre d’occupation. Le terme sera rejeté.

Le terme 1 est relatif à un local à usage d’atelier et de bureau situé à Anzin. S’il n’est pas situé précisément à Valenciennes, Anzin est une commune limitrophe et la parcelle est à moins de deux kilomètres à vol d’oiseau du bien à évaluer. Il est en zonage Ura, lequel proscrit l’habitat, le logement et l’artisanat, de sorte qu’il est plus restrictif que le zonage UK. Cependant, l’atelier dispose d’un parking comme le bien en cause et il s’agit d’une parcelle d’une contenance assez proche, de près de 1000 m². L’état des locaux est moins bon.

S’agissant du terme 2, il correspond à un garage exploité sous l’enseigne Speedy à Valenciennes. Son prix s’écarte de manière très importante de celui des autres termes. Si la CAVM conteste la SUP retenue par le commissaire du gouvernement, dès lors qu’elle résulte des données cadastrales et est calculée de la même manière que celle du bien litigieux, ladite surface sera retenue.

8

Le terme 3 est situé en zone UE, soit un secteur ayant pour vocation l’accueil d’activités arti- sanales, industrielles, l’accueil d’entrepôts ainsi que de certaines activités tertiaires. Si ce zonage est plus restrictif que la zone Uk, les restrictions à la constructibilité sont limitées. Il est situé à […] et à environ 5 kilomètre du terrain à évaluer. La cession date du 27 mars 2019, soit de six ans à la date de la saisine de la juridiction.

Le terme 4 est situé dans l’agglomération valenciennoise, à 4,5 kilomètres du bien à évaluer. Il est classé en zone Uk, comme le bien des consorts AC. La parcelle, de 7000 m², est nettement plus importante que le bien considéré.

Le terme 9 correspond à un terrain situé à Aubry-du-Hainaut, dans la CAVM et à moins de 5 km à vol d’oiseau du terrain en cause. Le bien est en partie loué à une société à usage d’activité de mécanique générale, carrosserie et peinture, à l’exclusion de toute autre activité. Les anomalies pré- sentes dans le diagnostic immobilier ne sont pas un obstacle à l’activité exercée.

S’agissant du terme 10, l’immeuble est à usage de garage automobile. Il est localisé dans la commune de Saint-Saulve, limitrophe de la commune de Valenciennes et au sein de la CAVM, à moins de 5 kilomètres à vol d’oiseau du terrain en cause. Comme pour le terme 9, les anomalies relevées dans le diagnostic immobilier ne font pas obstacle à l’activité de garage. Le bien est cepen- dant libre d’occupation, contrairement au bien en cause. M. le commissaire du gouvernement propose de le conserver à titre subsidiaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des termes cités, les termes 1, 2, 3, 4, 9 et 10 sont ceux présentant le plus de caractéristiques communes avec le bien à évaluer. Ils sont tous dans une zone géographique proche, soit 5 kilomètres maximum à vol d’oiseau et correspondent à des cessions de locaux avec des activités similaires de garage ou atelier. Si l’état des locaux de certains termes est moins bon, il pourra en être compte dans la fixation du prix, le juge de l’expropriation n’étant pas tenu de fixer le prix à la moyenne arithmétique des termes retenus. De même, si certains termes correspondent à des zonages plus restrictifs, au regard du faible nombre de comparables cités, ils seront néanmoins retenus, avec adaptation du prix.

Il en est de même pour le terme 4, dont les surfaces du terrain et du bâti, sont très nettement supérieures, et pour le terme 10 qui est libre et non occupé. Encore, s’agissant du terme 3, quoique qu’un peu plus ancien que les autres, il présente suffi- samment de caractéristiques similaires, notamment s’agissant des surfaces, pour être pertinent. Enfin, il sera relevé que le terme 2 présente un prix atypique, manifestement en inadéquation avec toutes les autres références, et environ trois fois supérieur à tous les termes de comparaison correspondant à des locaux à usage de garage ou d’atelier. Sa seule prise en compte suffit à contreba- lancer toutes les moins-values des autres termes.

Il ressort de ces six termes (1, 2, 3, 4, 9 et 10) un prix moyen de 617,74 €/m²P. Si l’on écarte le terme 3, comme trop ancien et le terme 10, comme libre, il en résulte un prix moyen de 717,41 euros. Et si l’on écarte le terme 2, comme en inadéquation avec le prix de marché, il résulte des seuls termes 1,4 et 9 un prix moyen de […]4,95 €/m²P.

De plus, le terme présentant le plus de caractéristiques communes, en termes de surface de la parcelle et SUP, d’activité (garage automobile), et de zonage est le terme 9 d’un prix de 518,93€/m²P.

Pour tenir compte de l’ensemble de ces éléments, ainsi que du meilleur état du bâtiment du bien à évaluer et de sa meilleure localisation par rapport au terme 9, il sera retenu un prix de 700€/m²P. L’indemnité principale de dépossession sera ainsi fixée au prix de 385 000 euros (700€/m²Px 551 m² 385 700 € arrondi à 385 000 euros).

II-Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’in- demnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’ac- quisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire. Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante : -8 000 euros x 25 % -2 000 euros -[…]7 000euros x 10 % -[…] 700 euros

39700 euros.

2/ Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Il est constant que la perte des revenus locatifs est indemnisable, compte tenu de l’existence d’un lien de causalité entre l’expropriation et la perte de revenus locatifs, qui génère un préjudice direct et distinct accessoire de celui résultant de la dépossession foncière, correspondant au délai nécessaire pour acquérir un autre bien et trouver un autre locataire, équivalents. Le contrat de prestation d’hébergement de consignes n’étant pas conclu par les consorts AC, ils ne justifient d’aucun préjudice ni aucune perte de revenus à ce titre.

S’agissant du bail conclu avec la société CTN, le bail conclu en 2023 prévoit un loyer annuel ht de 56 620 euros.

Les propriétaires arguent de la difficulté de trouver un bien similaire, sans pour autant fournir le moindre justificatif de démarches engagées à ce titre. Il sera rappelé qu’il appartient à la partie qui prétend subir un préjudice de rapporter la preuve de celui-ci et donc en l’occurrence, du délai néces- saire pour retrouver un bien similaire et en percevoir des loyers.

Eu égard à la particularité du bien, soit une parcelle de grande taille, avec une exploitation dans le cadre d’une activité de contrôle technique et dans le secteur de Valenciennes, il convient d’indemniser la perte de revenus sur la base d’un délai de huit mois.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de […] 750 euros (56 620/12 mois x 8 mois […] 746,67 arrondis à […] 750 €).

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III-Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expro- priant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la Communauté d’agglo- mération de Valenciennes métropole. Elle sera également condamnée à payer à M. AA AC et M^me X AD épouse AC la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 16 juin 2025;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. AA AC et M^me X AD épouse AC, pour La parcelle cadastrée AZ […] d’une contenance de 1454 m² située […] à 462 450 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale: 385 000 euros indemnité de remploi : 39 700 euros indemnité pour perte de revenus locatifs : […] 750 euros;

CONDAMNE la Communauté d’agglomération de Valenciennes métropole à payer à M. AA AC et M^me X AD épouse AC la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit; LAISSE les dépens à la charge de Communauté d’agglomération de Valenciennes métropole.

Le Greffier

Le jupe de l’expropriation

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