Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01107 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HKB

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Octobre 2025

[S] [V]

C/

[X], [W] [Y]

[U], [O] [Z] épouse [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 20 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [S] [V]

né le 19 Août 1962 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Charles DELEMME, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

M. [X], [W] [Y]

né le 17 Mars 1936 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [U], [O] [Z] épouse [Y]

née le 16 Juin 1955 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Septembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2015, M. [S] [V] a donné à bail à compter du même jour à M. [X] [Y] et à Mme [U] [Y] née [Z] un logement situé [Adresse 5]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 650,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre 20,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés, M. [S] [V] a, par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2025, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 3139,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2025, outre 157,92 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique du 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 juin 2025, M. [S] [V] a fait citer M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13]-sur-Mer lui demandant au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1728 du code civil, 7A et 24 de la loi du 6 juillet 1989 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile :

— de constater que par l’effet du commandement en date du 14 mars 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 15 mai 2025 et que M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement donné à bail ;

— d’ordonner en conséquence leur expulsion immédiate, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9] ;

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 4714,76 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer ;

— d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

— de fixer à la somme de 1600,00 euros l’indemnité d’occupation mensuellement due et solidairement par M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z] à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au complet délaissement des lieux ;

— de condamner solidairement M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z] à lui payer la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner solidairement M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z] à lui payer la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 14 mars 2025 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 03 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 septembre 2025 date à laquelle elle a été retenue.

M. [S] [V], représenté par son conseil maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 7885,84 euros arrêtée au 11 septembre 2025. Il précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris par les locataires.

M. [X] [Y] et à Mme [U] [Y] née [Z], régulièrement et respectivement cités à domicile et à personne n’ont pas comparu et ne sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, l’enquêteur social ayant trouvé porte close malgré ses différentes démarches.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de CCAPEX est intervenue par voie électronique avec avis de réception le 14 mars 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 03 juin 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 14 mars 2025 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 15 mai 2025 et de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, indexations comprises.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail conclu le 15 mai 2015, le commandement de payer du 14 mars 2025, un décompte de créance au 11 septembre 2025.

Au vu de ces pièces, M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z] seront condamnés au paiement de la somme de 7895,84 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 3139,36 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu, ou si une décision de justice le précise.

Les seules conditions posées par ce texte, en dehors de toute stipulation contractuelle sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus pour au moins une année entière.

En l’espèce au regard de la demande formée par le bailleur dans les termes précités, la capitalisation des intérêt est prononcée.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z], qui ne sollicitent pas de délai, n’ont pas repris le paiement des loyers courants à l’audience de sorte qu’ils ne peuvent prétendre obtenir des délais de paiement -suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail- conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le tribunal relève par ailleurs que le dette locative a sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.

Enfin en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier, en raison de l’inertie des locataires, le tribunal ne dispose d’aucun élément sur la situation financière de ces derniers, ni sur leur capacité à régler leur dette locative.

Dans ce contexte aucun délai ne peuvent leur être accordé.

Il convient en conséquence d’ordonner à M. [X] [Y] et à Mme [U] [Y] née [Z], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts, le demandeur se limite à énoncer les dispositions légales précitées, sans justifier que le non-paiement des loyers et des charges par les locataires lui cause un préjudice distinct de son retard, ni même invoquer leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

En conséquence la demande en paiement du bailleur de la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1500,00 euros de M. [S] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z] à payer à M. [S] [V] la somme de 7895,84 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 3139,36 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour chaque année entière et consécutive ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6] , conclu le 15 mai 2015, entre M. [S] [V], d’une part et M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z], d’autre part à la date du 15 mai 2025 ;

ORDONNE à M. [X] [Y] et à Mme [U] [Y] née [Z] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [S] [V] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [U] [Y] née [Z] à payer à M. [S] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, indexation comprise, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros de M. [S] [V] à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et à Mme [U] [Y] née [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros de M. [S] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 octobre 2025.

La Greffière Le Juge