TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00113 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GJDO

Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 27 Juin 2025

M^me PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de M^me GADAUD lors des débats et de M^me ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [D]

né le 25 Janvier 1944 à [Localité 7] (87)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Raphaël SOLTNER de la SELARL SELARL SOLTNER-MARTIN, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSES

S.A.S. TRANSACT 87

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Catherine AUTEF de la SELARL AUTEF & SENAMAUD, avocats au barreau de LIMOGES substituée par M^e ROUX Emilie

S.E.L.A.R.L. [X] ASSOCIES prise en la personne de Maître [V] [X], ès qualité de Mandataire judiciaire de la SAL TRANSACT 87

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Elsa LOUSTAUD, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e VALIERE VIALEIX

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 04 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 27 Juin 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 décembre 1991, la société civile immobilière Liang a donné à bail à la SARL Transact 87 un local à usage commercial, sis à [Adresse 6], pour une durée de neuf années, renouvelable, en contrepartie d’un loyer annuel indexé de 18 000 francs payable en douze termes égaux payable entre le 1er et le 10 de chaque mois.

A l’audience des criées du tribunal de grande instance de Limoges du 13 avril 1995, M. [W] [D] a été déclaré adjudicataire de l’immeuble.

Par jugement du tribunal de commerce de Limoges du 5 janvier 2024, la société Transact 87 a été placée en redressement judiciaire et la SELARL [X] prise en la personne de Maître [V] [X], désignée mandataire judiciaire.

Par acte du 10 février 2025, M. [W] [D] a fait assigner la société Transact 87, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers, ordonner en conséquence l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est, ordonner en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, de condamner la société Transact 87 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, ainsi qu’au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2248,34 euros au titre des loyers et charges impayés et d’une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par acte du 10 avril 2025, M. [W] [D] a fait appeler à la cause la SELARL [X] Associés en qualité de mandataire judiciaire de la société Transact 87 .

Les affaires ont été jointes par mention au dossier le 7 mai 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juin 2025 au cours de laquelle M. [W] [D], représenté par son conseil, a, reprenant les dernières conclusions, demandé de :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire ;

— prendre acte de l’accord de la société Transact 87 sur l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 18 décembre 2024 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du locataire et le transport des meubles laissés dans les lieux dans les conditions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédure civiles ;

— condamner la société Transact 87 au paiement à titre provisionnel de la somme de 4407,03 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date de l’assignation et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux avec intérêts de droit ;

— condamner la société Transact 87 au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de la partie défenderesse ;

rejeter toutes demandes d’étalement de la dette et celles formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il conteste les manquements à son obligation d’entretien des lieux qui lui sont reprochés par le locataire.

En défense, la société Transact 87, représentée par son conseil, a demandé de :

— acter la demande du bailleur de résiliation judiciaire par acquisition de la clause résolutoire avec effet au 18 décembre 2024 ;

— l’autoriser à s’acquitter de sa dette de loyer et indemnité d’occupation jusqu’au 20 juin au plus tard en 24 mensualités, la première échéance devant être acquittée le 30 du mois suivant le prononcé de la décision à intervenir et les suivantes le 30 de chaque mois jusqu’à exctinction de la dette ;

— rejeter toute autre demande du bailleur ;

— condamner le bailleur aux dépens et au paiement d’une indemnité de 1300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de sa défense, elle explique rechercher un nouveau lieu en raison des manquements du bailleur à son obligation de mise à disposition d’un local décent et sécurisé (dégât des eaux provenant du bien situé au-dessus du local loué et appartenant également au bailleur, vétusté avancée du tableau électrique) et s’engage à libérer les lieux au plus tard le 20 juin 2025. Elle sollicite l’étalement de la dette de loyers afin de permettre l’exécution du plan de redressement.

La SELARL [X] Associés prise en la personne de Maître [V] [X], représentée par son conseil, a demandé de :

— constater la demande du bailleur de prendre acte de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater qu’il ne s’oppose pas, sous les plus expresses réserves, à des délais de paiement au profit de la société Transact 87.

En application des dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE,

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, provisions et expulsion

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du même code, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, M. [W] [D] produit le contrat de bail commercial comportant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers ainsi que le commandement de payer les loyers commerciaux pour un montant de 1221,99 euros, frais de poursuite compris, notifié le 18 novembre 2024 par commissaire de justice.

Il n’est pas sérieusement contesté que la société Transact 87 n’a pas régularisé dans le délai d’un mois du commandement de payer le paiement des loyers et frais.

Il convient par voie de conséquence de constater l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 décembre 2024.

La société Transact 87 étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Cette mesure pourra être poursuivie, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance étant rappelée que cette mesure d’exécution aura lieu dans les conditions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

L’indemnité d’occupation, d’une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constituant une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assurant en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation des lieux sans titre, n’est pas sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, la société Transact 87 au paiement de cette indemnité, due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, et qui sera d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges tel que stipulé dans le contrat de bail, soit 372,18.

M. [W] [D] sollicite la condamnation de la société Transact 87 au paiement de la somme de 4407,03 euros au titre des arriérés locatifs arrêtée à la date de l’assignation.

La société Transact 87 ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Toutefois, à la date de l’assignation, la somme réclamée au titre des arriérés locatifs arrêtés au 2 janvier 2025, est de 2248,34 euros. La société Transact 87 sera donc condamnée, en deniers ou dépens, au paiement de la somme de 2248,34 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 2 janvier 2025.

Sur la demande reconventionnelle en délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’occurrence, le locataire, placé en redressement judiciaire, a pris l’engagement de libérer les lieux au plus tard le 20 juin 2025, déclaré poursuivre son activité dans le cadre d’un plan de redressement et sollicité des délais de paiement aux fins de faciliter l’exécution de ce plan.

Le mandataire judiciaire a déclaré ne pas s’opposer à la demande.

Le bailleur s’est élevé contre l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande selon les modalités précisées au dispositif et dans la limite d’une année.

Sur les frais de procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Transact 87, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024 et de l’assignation.

La situation économique respective des parties et l’équité commandent de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Constate que la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 18 décembre 1991 entre la SCI Liang aux droits de laquelle intervient M. [W] [D] d’une part et la société Transact 87 d’autre part et portant sur un local à usage commercial sis à [Adresse 6], est acquise de plein droit au 18 décembre 2024 ;

Condamne la société Transact 87 à payer à M. [W] [D], à titre de provision, en deniers et quittances, une indemnité d’occupation due à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 372,18 euros ;

Condamne la société Transact 87 à payer à M. [W] [D], à titre de provision, en deniers et quittances, la somme de 2248,34 euros (deux mille deux-cent-quarante-huit euros et trente-quatre centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 2 janvier ;

Autorise la société Transact 87 à se libérer de sa dette (loyers, charges et indemnités d’occupation) par 12 mensualités égales, en sus du paiement du loyer et des charges courants, payable au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 juillet 2025, la dernière mensualité étant majorée du solde éventuel de la dette en principal, intérêts et frais ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

Dit qu’en cas de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets, le bail étant alors de plein droit résilité à la date du 18 décembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de paiement d’un seul versement à l’échéance prévue et de restitution volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de la société Transact 87 de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée en tel lieu qu’elle désigne, à défaut que le bailleur désignera ;

Rejette toutes demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Transact 87 aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer 18 novembre 2024 et de l’assignation du 10 février 2025 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,