N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00742 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNRX

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. LES BELLES ANNEES

S.A. SEYNA

C/

[J] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 19 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 17 Septembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 19 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S. LES BELLES ANNEES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A. SEYNA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Monsieur [J] [L]

né le 22 Mai 1998 à [Localité 5] (MAROC)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, l’avocat des demandeurs a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 19 Novembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2022, avec prise d’effet au 27 octobre 2022, la SAS LES BELLES ANNEES a donné à bail à Monsieur [J] [L] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 435 € et un dépôt de garantie de 870 €.

Le 21 octobre 2022, le locataire a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la SAS GARANTME, laquelle s’est vue confier par la SA SEYNA une délégation de gestion relative à la présentation des contrats d’assurance suivant actes sous seing privé en date du 17 décembre 2019 et du 14 juin 2021.

Des loyers demeurant impayés, la SAS LES BELLES ANNEES a, par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, fait signifier à Monsieur [J] [L] un commandement de payer la somme principale de 867,58 € correspondant aux loyers impayés et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

En application de cet engagement de caution, la SAS GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la SA SEYNA, a réglé à la bailleresse la somme de 897,58 € au titre des loyers et charges impayés.

La SAS LES BELLES ANNEES lui a délivré quittances subrogatives en date des 5 novembre 2024 et 3 décembre 2024.

Suite au départ du locataire et de la restitution des clés par voie postale, ce dernier a été convoqué à sa dernière adresse connue en vue d’établir un état des lieux de sortie, lequel a été dressé par commissaire de justice le 2 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 juin 2025 (suivant procès-verbal de recherches infructueuses), la SAS LES BELLES ANNEES et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES aux fins de :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 22 mars 2023 de commandements de payer les loyers,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— condamner le locataire à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la SAS LES BELLES ANNEES les clefs du logement à compter de la date du présent jugement,

— à défaut, ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique si besoin,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [J] [L] à payer la somme de 3 656,82 € au titre des loyers et charges, dus au terme de mai 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

— la somme de 2 759,24 € à la société LES BELLES ANNEES,

— la somme de 897,58 € à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société LES BELLES ANNEES à hauteur de ce montant,

— condamner Monsieur [J] [L] à payer à la SAS LES BELLES ANNEES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— condamner Monsieur [J] [L] à payer à la société SEYNA une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement du 9 décembre 2024.

Lors de l’audience du 17 septembre 2025, la SAS LES BELLES ANNEES et la Société SEYNA représentées par leur avocat, se sont désistées de leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de leur demande d’expulsion compte tenu du départ du locataire ; elles ont par ailleurs actualisé le montant de leur demande en paiement à la somme de 4 121,31 € et ont sollicité de pouvoir conserver le dépôt de garantie. Elle se sont référées pour le surplus aux termes de leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus un ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [L] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

L’enquête sociale est parvenue au greffe le 7 août 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] par voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation :

En l’espèce, il ressort des déclarations des demanderesses lors de l’audience que le locataire a quitté les lieux. Par conséquent, il y a lieu de prendre acte du désistement de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la demande d’expulsion. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 1346-1 du même code précise que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la SAS LES BELLES ANNEES et la SA SEYNA sollicitent l’autorisation de conserver le dépôt de garantie et la condamnation de Monsieur [J] [L] à payer la somme de 4 121,31 €.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats, actualisé au 18 août 2025, que Monsieur [J] [L] est redevable de la somme de 4 121,31 € arrêtée au 1er juin 2025, incluant le dépôt de garantie de 870 € versé par le locataire en début de bail.

Il ressort, en outre, des quittances subrogatives produites aux débats que la SA SEYNA a, en sa qualité de caution, versé à la SAS LES BELLES ANNEES, par l’intermédiaire de la SAS GARANTME, la somme de 897,58 € au titre de l’arriéré locatif, en application du contrat de cautionnement.

La SA SEYNA est ainsi subrogée dans les droits de la SAS LES BELLES ANNEES à hauteur de 897,58 €.

Il convient néanmoins de déduire du montant total sollicité la somme de 18 € au titre de la taxe d’ordures ménagères non justifiée.

Il convient également de déduire la somme de 870 € versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et conservée par la bailleresse.

Monsieur [J] [L] reste donc redevable de la somme de 4 121,31 € – (18 € + 870 €) = 3 233,31 €.

Monsieur [J] [L] sera par conséquent condamné à payer au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2025 :

— à la SAS LES BELLES ANNEES la somme de 2 335,73€,

— à la SA SEYNA, en sa qualité de caution, la somme de 897,58 €.

Et ce avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2025 (date de l’assignation), en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [J] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 9 décembre 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEYNA les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [J] [L] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera constaté que la SAS LES BELLES ANNEES ne formule aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS LES BELLES ANNEES ;

CONSTATE le désistement de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la demande d’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à la SAS LES BELLES ANNEES la somme de 2 335,73 € (deux mille trois cent trente-cinq euros et soixante-treize centimes) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2025, après déduction du dépôt de garantie conservé par la bailleresse, avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2025 (date de l’assignation) ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SAS LES BELLES ANNEES, en sa qualité de caution, la somme de 897,58 € (huit cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante-huit centimes) au titre des quittances subrogatives, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2025 (date de l’assignation) ;

DEBOUTE la SAS LES BELLES ANNEES et la SA SEYNA du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 9 décembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON