TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître INGOLD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DUVAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06309 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5H6E

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [P] [B] [Y],

demeurant [Adresse 3]

assistée par Maître DUVAL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0493

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [I] [J],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître INGOLD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0788

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-025946 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06309 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5H6E

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 28 septembre 2019, 1er septembre 2020, 7 septembre 2021 et 1er juillet 2022, Madame [C] [Y] a donné en location à Monsieur [R] [J] un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 460 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, Madame [C] [Y] a fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat que Monsieur [R] [J] est occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [R] [J] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— la suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— la condamnation de Monsieur [R] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [R] [J] à lui payer la somme de 5280 euros au titre des indemnités d’occupation impayées au terme du mois de juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 et avec capitalisation des intérêts ;

— la condamnation de Monsieur [R] [J] à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice ;

— la condamnation de Monsieur [R] [J] aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Après plusieurs renvois, les parties ont comparu à l’audience de plaidoiries du 19 mars 2025.

A l’audience, Madame [C] [Y], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales en actualisant sa demande en paiement à la somme de 9600 euros, arrêtée au terme du mois de février 2025 inclus, et à la somme de 415,83 euros au titre de la régularisation de charges.

Monsieur [R] [J], représenté, s’est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite :

— le rejet de la demande d’expulsion, Monsieur [R] [J] ayant quitté les lieux le 22 décembre 2024 ;

— à titre principal, la condamnation de Madame [C] [Y] à lui payer la somme de 8847 euros au titre de la restitution des loyers payés entre novembre 2021 et juin 2023 et la somme de 9092 euros en réparation du préjudice financier résultant du paiement des loyers entre le 28 septembre 2019 et le mois d’octobre 2021, le local loué étant impropre à l’habitation compte tenu de sa superficie ;

— à titre subsidiaire, la condamnation de Madame [C] [Y] à lui payer la somme de 4423,50 euros au titre de la restitution de la moitié des loyers payés entre novembre 2021 et juin 2023 et la somme de 4546 euros en réparation du préjudice financier résultant du paiement de la moitié des loyers entre le 28 septembre 2019 et le mois d’octobre 2021, le local loué étant impropre à l’habitation compte tenu de sa superficie ;

— en tout état de cause, la condamnation de Madame [C] [Y] à lui payer la somme de 780 euros au titre du remboursement de la provision sur charges ;

— la condamnation de Madame [C] [Y] aux dépens et à payer à Maître Liz CAJGFINGER la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

Il résulte des articles 122 et 123 du code de procédure civile que la prescription constitue une fin de non recevoir pouvant être proposée en tout état de cause et tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

S’agissant de l’action en indemnisation d’un préjudice de jouissance, le locataire n’a eu connaissance de sa possibilité d’exercer une action en indemnisation de ce préjudice qu’une fois celui-ci réalisé de sorte que, au vu du caractère continu de ce préjudice, l’écoulement du délai de trois ans de l’article 7-1 ci-dessus rappelé ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit à agir en réparation de ce préjudice mais uniquement la possibilité d’obtenir réparation du préjudice pour les périodes au-delà de ce délai.

En l’espèce, Monsieur [R] [J] sollicite la restitution des loyers payés pour une période de trois ans afin de respecter le délai de prescription et sollicite pour la période antérieure des dommages et intérêts. Cependant, la prescription triennale s’applique à toutes les actions dérivant du contrat de bail, que les sommes sollicitées le soit au titre de la restitution des loyers ou à titre de dommages et intérêts.

Par conséquent, il convient de déclarer Monsieur [R] [J] irrecevable en sa demande portant sur la période antérieure au mois de novembre 2021.

Sur le sort du bail

Il résulte de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

En l’espèce, par actes sous seing privé en date des 28 septembre 2019, 1er septembre 2020, 7 septembre 2021 et 1er juillet 2022, Madame [C] [Y] a donné en location à Monsieur [R] [J] un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 460 euros, outre les charges. Ces baux sont intitulés « contrat de location ou de colocation de logement meublé locataire étudiant » et précise qu’ils sont soumis au titre I bis de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail du 1er juillet 2022 a été conclu pour une durée de 9 mois, soit jusqu’au 31 mars 2023. S’agissant d’un bail consenti à un étudiant pour une durée de 9 mois, la reconduction tacite est inapplicable de sorte que le bail a pris fin le 1er avril 2023.

Monsieur [R] [J] soutient que la demande d’expulsion doit être rejetée au motif qu’il aurait quitté les lieux le 22 décembre 2024. Cependant, il ne justifie pas de la restitution des clefs. Au contraire, un échange de courriers électroniques des 6 et 7 mars 2025 démontre qu’il est encore en possession d’un jeu de clefs.

Monsieur [R] [J] devra donc rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient de rejeter la demande formée par le demandeur à ce titre.

L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Il s’ensuit que le tribunal n’a pas à ordonner la séquestration des meubles, laquelle est un effet de droit automatiquement attaché à l’expulsion, dès lors que la personne expulsée n’a pas indiqué de lieu approprié. Le bailleur sera de ce fait débouté de sa demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles en cas d’expulsion du défendeur.

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d’une indemnité d’occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Par conséquent, Monsieur [R] [J] devra payer à Madame [C] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer, par une juste appréciation du préjudice subi tenant compte de la superficie des lieux, à la somme de 360 euros, outre les charges dûment justifiées.

Au titre des indemnités d’occupation échues entre juillet 2023 et février 2025, il convient de condamner Monsieur [R] [J] à payer à Madame [C] [Y] la somme de 7200 euros (360*20), outre les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, Madame [C] [Y] ne justifiant pas de la réception de la mise en demeure invoquée, sur la somme de 4320 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues à cette date.

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

S’agissant des charges, Madame [C] [Y] justifie, pour cette période, de la somme de 376,80 euros au titre des charges de copropriété récupérable. Les provisions sur charges n’étant pas comprises dans l’indemnité d’occupation ci-dessus prononcée, il n’y a pas lieu de les déduire. Conformément aux dispositions de l’article 1641 du code générale des impôts, il convient de retrancher des sommes réclamées au titre des taxes d’ordures ménagères le prélèvement au profit de l’Etat de 5,4% qui constitue la contrepartie d’un service ne profitant qu’au bailleur. Ainsi, seule la somme de 29,33 euros est due. Par conséquent, Monsieur [R] [J] est condamné à payer à Madame [C] [Y] la somme de 406,13 euros. En revanche, les factures produites ne permettent pas d’établir la consommation d’eau du lot 16 correspondant à la chambre litigieuse.

Sur la demande formée au titre de la régularisation de charges 2022-2023

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables ; ils précisent que ces dernières sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, Madame [C] [Y] ne produit pas le justificatif des charges récupérables pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte des articles 6 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 août 2002 précise, dans son article 4, que le logement décent doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

L’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 4] impose que l’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés.

En matière d’indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions, outre l’octroi de dommages et intérêts. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux. Le remboursement total des loyers ne saurait pas plus être sollicité, sauf impossibilité totale d’habiter les lieux ou sauf procédure administrative de mise en péril ou insalubrité ou d’interdiction d’habiter les lieux.

En l’espèce, le logement litigieux est situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Les baux stipulent une surface de 9 mètres carré. Madame [C] [Y] verse également aux débats la fiche « informations sur un un bien » téléchargée sur le site de la direction générale des finances publiques selon laquelle le bien litigieux a une surface de 10 mètres carré. Cependant, ces déclarations ne sont corroborées par aucune pièce objective. Au contraire, l’acte notarié du 15 septembre 2005 précise que le lot vendu a une surface de 8,282 mètres carré et une attestation de superficie est annexée. En outre, Monsieur [R] [J] verse aux débats un certificat de mesurage de surface habitable établi par un géomètre expert qui évalue la surface habitable à 7,90 mètres carré. Il est donc établi que le logement litigieux a une surface inférieure à 9 mètres carré.

Il en résulte que le logement n’est pas décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, il n’est pas impropre à l’habitation par nature comme le sont par exemple les caves et les sous-sols en application de l’article L. 1331-23 du code de la santé publique.

Monsieur [R] [J] ne produit aucun élément permettant de démontrer que le logement est totalement inhabitable ou a fait l’objet d’un arrêté mise en péril ou insalubrité ou d’interdiction d’habiter les lieux.

Dès lors, ses demandes tendant à la restitution intégrale des loyers et des provisions sur charges doivent être rejetées.

A titre subsidiaire, il sollicite le remboursement de la moitié des loyers payés entre novembre 2021 et juin 2023. Si la différence entre la superficie autorisée et la superficie réelle du logement ne justifie pas la réduction sollicitée à hauteur de 50%, le fait de vivre dans un logement indécent d’une surface comprise entre 7,90 et 8,282 mètres carré a nécessairement causé un préjudice à Monsieur [R] [J] qu’il convient de réparer.

Compte tenu de la localisation du bien, de ses caractéristiques et de sa superficie réelle, il convient de condamner Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [R] [J] la somme de 2000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [C] [Y]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [C] [Y] soutient que Monsieur [R] [J] a commis une plusieurs fois depuis la résiliation du bail.

Elle lui reproche tout d’abord d’avoir refusé l’accès au logement pour procéder au traitement des punaises de lit. Toutefois, elle ne justifie pas de ce refus. Il résulte des échanges que la société de désinfection a pu intervenir à au moins une reprise. Elle ne justifie pas de l’envoi du courrier informant Monsieur [R] [J] de l’intervention des 27 juillet et 10 août 2023. Par ailleurs, il a été prévenu le 5 mars 2025 de l’intervention du 7 mars 2025 ce qui ne constitue pas un délai suffisant. Par ailleurs, il a autorisé Madame [C] [Y] à ouvrir à l’entreprise.

Elle soutient en outre qu’il a généré un dégât des eaux par le défaut d’entretien du logement et a refusé de libérer le logement de ses affaires personnelles pour qu’il soit procéder aux travaux nécessaires de remise en état. Un courrier électronique émanant d’un tiers fait état d’un dégât des eaux. Cependant, l’origine et les conséquences de ce dégât des eaux ne sont pas déterminées. Le constat amiable de dégât des eaux n’est pas signé par les deux parties. Il précise en tout état de cause que la cause n’est pas identifiée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [C] [Y] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par Monsieur [R] [J] de sorte que sa demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [R] [J] est condamné à payer à Madame [C] [Y] la somme totale de 7606,13 euros au titre des indemnités d’occupation, charges comprises. Il résulte de la décision d’octroi de l’aide juridictionnelle que Monsieur [R] [J] a un revenu fiscal de référence nul. En revanche, il ne justifie pas de sa situation actuelle. Il n’est ainsi pas établi qu’il est en capacité de respecter les délais sollicités.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [J], qui perd le procès, est condamné aux dépens. Il n’y a pas lieu de mettre à la charge de Monsieur [R] [J] les droits proportionnels prévus à l’article A. 444-32 du code de commerce.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande, au regard de la situation respective des parties, de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles. La demande formée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 est rejetée, Madame [C] [Y] n’étant ni la partie perdante ni la partie condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE Monsieur [R] [J] irrecevable en sa demande portant sur la période antérieure au mois de novembre 2021 ;

CONSTATE que le bail en date du 1er juillet 2022 conclu entre Madame [C] [Y] et Monsieur [R] [J] portant sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] a pris fin le 1er avril 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [R] [J] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 360 euros, outre les charges dûment justifiées, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à Madame [C] [Y] la somme de 7200 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre juillet 2023 et février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024 sur la somme de 4320 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à Madame [C] [Y] la somme de 406,13 euros au titre des charges ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [R] [J] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.

La Greffière La Juge