N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00673 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOQN

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[Q] [H]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Q] [H]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 août 2020, à effet au 21 août 2020, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, la SA CDC Habitat social a donné à bail à Mme [Q] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 396,91 € outre une provision sur charges d’un montant de 87,22 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 396,91 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 5 septembre 2025, CDC Habitat social a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater la résiliation du bail qui liait CDC Habitat social à Mme [H] pour non-paiement des loyers et charges de la locataire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 406,28 € ;

▸ dire qu’elle devra verser une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisables selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, qu’elle occupe, tant elle-même que toutes personnes de son chef ;

▸la condamner au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ la condamner en tous les dépens qui comprendront les frais du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience susdite, la SA CDC Habitat social représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 4 846,45 €. Au soutien de ses demandes, elle expose que le paiement du loyer courant n’est pas repris et qu’elle n’a plus aucun contact avec la locataire.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [H] n’est ni comparante ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 1], par voie électronique le 5 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat social justifie avoir préalablement signalé à la Caisse d’allocation familiales la situation d’impayé de la locataire le 23 mai 2025, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la SA CDC Habitat social a fait délivrer à Mme [H] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé 2 février 2026 que la locataire a irrégulièrement payé son loyer et cessé tout règlement depuis le mois de mars 2025.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 2 février 2026 s’élève à 4 846,45 €.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 234,74 € (78,62 € +156,12 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [H] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 611,71€ (4 846,45 € – 234,74 €), arrêtée au 2 février 2026.

Ni présente ni représentée à l’audience, la locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges. En toute hypothèse, le défaut de l’assurance relative au logement objet du présent litige et l’absence de reprise du paiement des loyers courants empêchent d’accorder des délais.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 juillet 2025, Mme [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 542,99 € (selon quittancement de janvier 2026) et de la condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC Habitat social les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [H] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA CDC Habitat social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13 juillet 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS la SA CDC Habitat social, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [H] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNONS Mme [Q] [H] à payer à titre provisionnel à la SA CDC Habitat social la somme de 4 611,71 € (Quatre mille six cent onze euros et soixante et onze centimes), arrêtée au 2 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 13 juillet 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [Q] [H] à payer à titre provisionnel à la SA CDC Habitat social une indemnité mensuelle d’occupation de 542,99 € (Cinq cent quarante-deux euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) du 3 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 13 juillet 2025 et le 2 février 2026 se confondant avec la dette de 4 611,71 €) ;

CONDAMNONS Mme [Q] [H] à payer à CDC Habitat social la somme de 300 € (Trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Q] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON