TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10239 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FD6

Minute : 25/00818

Monsieur [U] [E]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

Madame [L] [V] épouse [E]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

C/

Madame [K] [T]

Monsieur [C] [Z]

Représentant : M^e Sami SKANDER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

Madame [M] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 juin 2025 après prorogation en date en 02 juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [U] [E],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [L] [V] épouse [E],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [K] [T],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [C] [Z],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sami SKANDER, avocat au barreau de VAL D’OISE

Madame [M] [Z],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] ont donné à bail à Madame [K] [T] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1260,00 euros et 150 euros de provisions sur charges.

Par acte du 1er avril 2021, Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] se sont portés cautions solidaires des engagements de Madame [K] [T].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] ont fait signifier à Madame [K] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3619,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z], en date du 07 juin 2024.

Par notification électronique du 27 mai 2024 Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] ont a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] ont fait assigner Madame [K] [T], Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Madame [K] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Madame [K] [T], Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 11594,95 euros au titre de la dette locative arrêtée en octobre 2024 inclus, ainsi que tous les loyers suivants jusqu’à la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, majorée de 50 % à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 octobre 2024.

À l’audience du 10 mars 2025, Monsieur [U] [E], présent et assisté, et Madame [L] [V] épouse [E], représentée, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 16809,15 euros arrêtée au 07 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et celle de Monsieur et Madame [Z] en leur qualité de cautions solidaires de la locataire. Ils précisent qu’il n’y a aucune contestation possible sur la validité des actes de cautionnement puisque la loi Elan a supprimé la mention manuscrite pour la caution et que les époux [Z] ont remis à l’agence immobilière les pièces justifiant de leurs revenus. Enfin, ils déclarent que le non-paiement des loyers et charges par la défenderesse entraînent pour eux des difficultés financières puisqu’ils ne peuvent pas rembourser les mensualités de l’emprunt immobilier

Madame [K] [T], présente à l’audience, ne conteste pas le principe de la dette mais son montant en ce qu’il inclut des charges non justifiées d’un montant de 4000 euros. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Elle expose que la créance inclut des frais de procédure et les charges de deux places de parking alors qu’elle ne dispose que d’un seul parking. Elle déclare avoir réglé deux fois les charges en 2021, soit deux fois 600 euros, alors qu’elle est arrivée en avril 2021 et prétend que les charges ne sont pas justifiées. Elle soutient qu’elle ne connaît pas les garants et que c’est l’agence immobilière qui les lui a présentés lors de la signature du contrat de bail. Elle précise qu’en 2021, elle percevait un salaire de 1800 euros, qu’elle était en procédure de divorce avec deux enfants à charge et qu’actuellement elle a des revenus de l’ordre de 1400 euros outre 500 euros d’APL. Elle reconnaît avoir eu un retard de paiement de 600 euros et déclare qu’en février et mars 2025, elle a réglé les loyers mais pas les charges.

Monsieur [C] [Z], représenté, a déposé des conclusions soutenues oralement. Il demande :

d’ordonner sa mise hors de cause,constater la nullité de l’acte de cautionnement, constater l’absence de signature du l’acte de caution, constater l’absence de mention manuscrite du montant garanti, constater l’absence des mentions manuscrites de la durée de l’engagement, En conséquence,

débouter les époux [E] de leurs demandes, fins et conclusions,condamner les époux [E] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il conteste avoir signé l’acte de caution et souligne que la signature présentée sur le document est différente de celle apposée sur ses documents administratifs. Il ajoute que l’acte de cautionnement ne comporte pas la mention manuscrite prévue à l’article 1376 du code civil, à savoir l’indication manuscrite du montant garanti en chiffres et en lettres, que l’acte ne répond pas aux exigences de l’article 2297 du code civil qui prévoit que l’acte de caution doit prévoir l’étendue de l’engagement de la caution et qu’au surplus, il n’est pas indiqué l’engagement solidaire de la caution. Il soutient encore que l’acte de caution ne respecte pas les dispositions des articles L341-2 et L.341-3 du code de la consommation qui imposent que la caution précise le montant de son engagement au paiement de la dette du débiteur principal et le caractère solidaire de cet engagement.

Madame [M] [Z], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogée au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par mail en date du 14 mars 2025, Madame [K] [T] a communiqué au tribunal un courrier auquel a été joint un courrier dont l’objet est « demande en délibéré ».

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M] [Z] assignée à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, les parties ne peuvent déposer aucune note en délibéré à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Le juge des contentieux de la protection n’a pas autorisé les parties à produire une note en délibéré. Le courrier et les pièces transmises par Madame [K] [T] le 14 mars 2025, seront en conséquence écartés.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Le contrat de bail prévoit un loyer d’un montant initial de 1260 euros et une provision sur charges générale de 150 euros. Il est par ailleurs précisé que le loyer fera l’objet d’une révision annuelle, le 1er avril sur la base de l’indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2020 et que le montant des provisions sur charges récupérables sera réévalué chaque année.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret au Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte de charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l’envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures, contrats, …) à la disposition du locataire pendant six mois.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire sera effectué par douzième s’il en fait la demande.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l’action en paiement de charge du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi de 1989.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte produit par le bailleur actualisé au 07 mars 2025 que les provisions sur charges qui étaient de 150 euros par mois en 2021, sont passées à 180 euros par mois en 2023, puis à 220 euros par mois à compter de juillet 2024. Les bailleurs réclament :

695,51 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2022,982,58 euros au titre de la régularisation des charges pour 2023.

Madame [K] [T] conteste les montants des charges et des régularisations de charges en faisant valoir qu’ils ne sont pas justifiés puisqu’il n’existe pas de compteurs individualisés, qu’en outre les charges de deux parkings lui ont été facturées alors qu’elle n’occupe qu’un emplacement de parking. Elle conteste également le montant des charges réclamées par les bailleurs en ce qu’il inclut des frais de mise en demeure.

Les bailleurs justifient du caractère récupérable des charges et produisent un décompte par nature de charges pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022 (695,51 euros) et pour la période du 01/01/2023 au 31/012/2023 (982,58 euros), comportant le mode de répartition des charges (tantièmes).

Par ailleurs, la régularisation de la consommation d’eau (chaude et froide) et du chauffage a été réalisée à partir des relevés des index des compteurs correspondant au logement occupé par la défenderesse, ce qui contredit l’allégation de Madame [K] [T] selon laquelle il n’existait aucun compteur individuel en 2022 et 2023.

De plus, il ne ressort d’aucune pièce que les index relevés ne correspondraient pas à la consommation personnelle de Madame [K] [T]. Il n’est en outre ni allégué ni justifié d’un dysfonctionnement des compteurs.

Il ressort néanmoins des relevés de comptes produits par les demandeurs qu’ont été imputées à Madame [K] [T] les régularisations des charges afférentes à deux emplacements de parking alors qu’elle n’a loué qu’un seul parking. Il convient donc de déduire la somme de 121,34 euros pour l’année 2022 et celle de 177,93 euros pour l’année 2023 correspondant le second parking.

Ainsi, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2021, du commandement de payer délivré le 24 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 07 mars 2025 que Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de mise en demeure imputés à la locataire pour un montant de 53,78 euros (17,06 euros x 3 + 1,30 euros x 2).

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [T] à payer à Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] la somme de 16456,10 euros (16809,15 euros – 121,34 euros – 177,93 euros – 53,78 euros), au titre des sommes dues au 07 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mai 2024 sur la somme de 3619,86 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2021 à compter du 25 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [T], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. Au surplus, aucun règlement n’a été effectué entre le mois de mai 2024 et le mois de mars 2025.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [T] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 juillet 2024, Madame [K] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Madame [K] [T] à son paiement à compter de 25 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] se sont portés cautions solidaires sans bénéfice de discussion et de division pour le paiement des loyers, charges éventuellement révisés et indemnités d’occupation dues par la locataire, pour la durée du bail du 1er avril 2021 jusqu’au 31 mars 2027, dans la limite de 90720 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 1er avril 2024 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] le 07 juin 2024.

Sur la validité des engagements de caution

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi applicable aux contrats, « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Selon l’article 287 du code de procédure civile, « Si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres. »

L’article 288 du même code dispose « Il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture ».

Les juges ne sont pas tenus de recourir à la procédure de vérification d’écriture s’ils trouvent dans la cause les éléments de conviction suffisants.

Les bailleurs versent aux débats deux actes de caution solidaire, l’un au nom de Monsieur [C] [Z], l’autre au nom de Madame [M] [Z], datés du 1er avril 2024 aux termes desquels chacune des cautions s’est engagée jusqu’au 31 mars 2027 à garantir le paiement du loyer, des indemnités d’occupation, des charges récupérables, des réparations locatives et des frais de procédure susceptibles d’être dus au titre du contrat de location signé le 1er avril 2021 dans la limite d’un montant maximum de 90720 euros.

Monsieur [C] [Z] conteste la validité de l’acte de caution produit par les bailleurs au motif qu’il n’est pas le signataire de l’acte et qu’en tout état de cause, l’acte ne respecte pas le formalisme exigé en matière de cautionnement.

Monsieur [C] [Z] produit les copies de sa pièce d’identité, de son passeport et de son permis de conduire. Il ne verse aux débats aucun échantillon de son écriture permettant une comparaison avec la mention manuscrite « Lu et approuvé » apposée sur l’acte de cautionnement. Par ailleurs, Monsieur [C] [Z] ne s’est pas présenté à l’audience de sorte qu’aucune comparaison d’écriture n’a pu être effectuée par le juge.

Les bailleurs justifient avoir reçu lors de la signature de l’acte de cautionnement une copie de la carte d’identité de Monsieur [C] [Z], l’avis d’imposition sur les revenus de l’année 2020 de Monsieur [C] [Z], ainsi que trois bulletins de salaire de Monsieur [C] [Z] et le contrat de travail de Madame [M] [Z]. Monsieur [C] [Z] n’explique pas comment ces documents personnels ont pu été remis aux bailleurs sans qu’il en ait été informé et n’allègue pas que ces documents lui auraient été frauduleusement soustraits. De plus, il ne ressort pas des débats à l’audience que Monsieur [C] [Z] ait argué ces documents de faux ou qu’il ait contesté les avoir remis au bailleur ou à son mandant et il n’a pas été en mesure d’expliquer qu’elle personne aurait été susceptible d’avoir rédigé l’engagement de caution et de remettre ces documents.

Enfin, alors que le commandement de payer délivré à la locataire a été dénoncé le 07 juin 2024 à Monsieur [C] [Z], celui-ci n’a formulé aucune contestation quant à sa qualité de caution de Madame [K] [T], ni auprès du commissaire de justice, ni auprès des bailleurs.

Dès lors, l’existence d’une différence entre la signature portée sur les documents personnels de Monsieur [C] [Z] et celle apposée sur le contrat de cautionnement, ne permet pas de conclure que l’acte de caution n’a pas été signé par Monsieur [C] [Z] qui ne conteste aucunement la remise de la copie de documents personnels (carte d’identité, bulletins de paie, avis d’imposition sur le revenu) aux bailleurs.

Pour sa part, Madame [M] [Z] n’a transmis au commissaire de justice et aux bailleurs aucune contestation concernant son engagement en qualité de caution solidaire de Madame [K] [T] et ne comparaît pas à l’audience pour contester la validité de l’acte.

Concernant le formalisme de l’acte de caution, il convient de rappeler que la loi ELAN du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a modifié l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, et qu’il n’exige plus une mention manuscrite, mais impose que le cautionnement fasse apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’il figure au bail, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’a la caution de la nature et de l’étendue de son obligation.

En l’espèce, l’acte de cautionnement satisfait aux exigences posées par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits de l’espèce.

Quant au caractère disproportionné du cautionnement, il appartient à la caution, personne physique, qui entend se prévaloir du caractère manifestement disproportionné du cautionnement à ses biens et revenus, lors de la souscription de son engagement, d’en apporter la preuve, ce que ce dernier s’abstient de démontrer.

De plus, Monsieur [C] [Z] ne saurait invoquer les dispositions des articles 2297 et 2299 du code civil introduit par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, non applicables au contrat de cautionnement signé le 1er avril 2021, étant précisé que ces dispositions et les articles L.341-2 et L.341-3 (abrogé) du code de la consommation sont applicables aux relations entre un créancier professionnel et caution personne physique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il s’ensuit que la validité des actes de caution souscrits par Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] n’est pas valablement remise en cause.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] chacun à payer 90720 euros aux bailleurs, ceux-ci étant tenus solidairement avec la locataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [K] [T], Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [K] [T], Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] à payer à Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [Z] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ECARTE des débats la note en délibéré adressée par Madame [K] [T] le 14 mars 2025,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2021 entre Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] d’une part, et Madame [K] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

DEBOUTE Madame [K] [T] de sa demande de délais,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [T] à compter du 25 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] la somme de 16456,10 euros, au titre des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 07 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mai 2024 sur la somme de 3619,86 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025, échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] solidairement avec Madame [K] [T], dans la limite de leur engagement de caution, au paiement des sommes dues aux bailleurs, arrêtées au 1er avril 2025, soit la somme de 16456,10 euros,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [T], Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] à payer à Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [T], Monsieur [C] [Z] et Madame [M] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [C] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [U] [E] et Madame [L] [V] épouse [E] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Page