TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00347 – N° Portalis DBY6-W-B7I-DZ3K

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

25 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

S.C.I. J-C IMMO

M^e Monique BARAIS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [K] [Y]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 25 AOUT 2025

ENTRE :

DEMANDEURS :

S.C.I. J-C IMMO

immatriculée au RCS de COUTANCES sous le numéro 919 914 531

dont le siège social est sis 4 rue Jules Guilbert – 50000 SAINT-LO

prise en la personne de son gérant, Monsieur [G] [W], comparant en personne,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [Y]

né le 09 octobre 1999 à LE CHESNAY (YVELINES)

demeurant 3 rue François De Malherbe – 14500 VIRE

comparant et assisté de Maître Monqiue BARAIS, avocate inscrite au barreau de CAEN,

Madame [F] [U]

née le 05 juillet 1999 à CAEN (CALVADOS)

demeurant 1213 route de Candol – 50000 SAINT-LO

non comparante, ni représentée

Débats à l’audience publique du 19 mai 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2023, la SCI J.C IMMO a donné à bail à M. [K] [Y] et Mme [F] [U] un local à usage d’habitation situé 1213 route de Candol 50000 SAINT-LO, moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros par mois, outre une provision sur charges de 20€ par mois, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 août 2024 et du 9 septembre 2024, la SCI J.C IMMO a signifié à ses locataires un commandement de payer la somme principale de 1779 € en v

isant la clause résolutoire figurant au bail.

Cette démarche étant restée infructueuse, par acte de commissaire de justice délivré le 5 décembre 2024 à personne et à étude, la SCI J.C IMMO a fait assigner M. [K] [Y] et Mme [F] [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :- constater la résiliation du bail du 27 mai 2023, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer M. [K] [Y] et Mme [F] [U] occupants sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent à SAINT-LO, 1213 route de Candol,

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [K] [Y] et Mme [F] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner M. [K] [Y] et Mme [F] [U] à lui payer solidairement la somme de 2604 euros représentant les loyers impayés jusqu’en novembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner M. [K] [Y] et Mme [F] [U] à lui payer la somme de 350 € au titre de dommages et intérêts pour résistance injustifiée,

— condamner M. [K] [Y] et Mme [F] [U] à lui payer, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner M. [K] [Y] et Mme [F] [U] à lui payer une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] [Y] et Mme [F] [U] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX, puis le coût de l’assignation et sa notification à Monsieur le Préfet et autres dépens à venir conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 mai 2025, la SCI J.C IMMO, représentée par M. [G] [W] reprend ses écritures et maintient sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de ses locataires. Il modifie sa demande en paiement en sollicitant la condamnation solidaire de M. [K] [Y] et Mme [F] [U] à la somme de 3542, 31 euros au titre des loyers impayés, charges comprises et frais d’huissier jusqu’en décembre 2024 et celle de Mme [F] [U] à compter du 1er janvier 2025 à lui payer la somme de 2546 euros jusqu’au 19 mai 2025, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il indique que Mme [U] a quitté le logement mais qu’elle n’a pas encore restitué les clefs.

M. [K] [Y], représenté par son conseil, fait valoir qu’il a quitté les lieux le 15 octobre 2023 mais sans accomplir les formalités de résiliation. Il a ensuite fait le nécessaire le 30 septembre 2024. En cas de condamnation, il demande des délais de paiement.

Bien que régulièrement convoquée à l’audience, Mme [F] [U] n’était ni présente ni représentée et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

Un diagnostic social et financier a été joint à la procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

La procédure est fondée sur le défaut de paiement des dettes locatives.

Concernant les dettes locatives, aux termes de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par la voie électronique le 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des dettes locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son paragraphe VII intitulé « Clause résolutoire » une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus du loyer et des charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 août 2024 et du 9 septembre 2024, la SCI J.C IMMO a signifié à ses locataires un commandement de payer la somme principale de 1779 € en visant la clause résolutoire figurant au bail, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et lui accordant le délai contractuel de deux mois, lequel est demeuré infructueux.

M. [K] [Y] et Mme [F] [U] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois tel que prévu contractuellement et tel qu’indiqué au commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 octobre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, M. [Y] sollicite des délais de paiement sur le fondement du code civil et non de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier indique que Mme [U] et M. [Y] se sont séparés en novembre 2023. Elle a ensuite été en arrêt maladie puis a démissionné en juin 2024. Elle explique qu’elle va ouvrir des droits à l’ARE qui lui permettrait de rembourser sa dette. Elle souhaite quitter le logement et rembourser ses mensualités en fonction de ses ressources.

Néanmoins, Mme [F] [U] ne comparaît pas pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle. Elle ne sollicite aucun délai de paiement ni aucune suspension de la clause résolutoire.

En tout état de cause, aucun délai de paiement ne pourra être accordé sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’expulsion de M. [K] [Y] et Mme [F] [U] sera ordonnée en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat de bail à compter du 24 octobre 2024 pendant le délai de prévis de M. [K] [Y], les locataires qui, à défaut d’information contraire, se maintiennent dans les lieux en l’absence de toute restitution des clés du logement, doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre, tenus de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 24 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI J.C IMMO justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 3078 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés de d’avril à décembre 2024, hors intérêts et frais, par les deux locataires.

Il démontre également que la somme de 2564 euros est due par Mme [F] [U] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés de janvier à mai 2025, hors intérêts et frais.

Mme [F] [U], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette créance.

M. [Y] indique qu’il a quitté le logement en octobre 2023, ce qui n’est pas remis en cause par Mme [U] ni par la société bailleresse. Toutefois, il est démontré qu’il n’a valablement réalisé les formalités de résiliation par courrier recommandé que le 30 septembre 2024, ce qui l’engage sur le règlement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 31 décembre 2024.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement M. [K] [Y] et Mme [F] [U] au paiement de la somme de 3078 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2024 (terme de décembre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il convient également de condamner Mme [F] [U] au paiement de la somme de 2564 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation dus de janvier à mai 2025 (terme de mai 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la SCI J.C IMMO n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement qui est compensé par les indemnités d’occupation et les intérêts légaux.

Aussi, la demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

En l’espèce M. [K] [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement sur ce fondement.

Il résulte des justificatifs de sa situation que M. [Y] exerce la profession d’auxiliaire ambulancier et perçoit à ce titre un salaire net moyen mensuel de 1500 euros. Il déclare vivre en concubinage et partage ses charges courantes par moitié, notamment un loyer de 800€. Il justifie également du prélèvement de plusieurs prêts personnels d’un montant de 115 euros et 260,01 euros.

Compte tenu de la situation économique respective des parties et des capacités de règlement de M. [Y], il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les autres demandes

M. [K] [Y] et Mme [F] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI J.C IMMO les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner in solidum M. [K] [Y] et Mme [F] [U] à lui verser une somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 mai 2023 entre la SCI J.C IMMO d’une part et M. [K] [Y] et Mme [F] [U] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation situé 1213 Route de Candol à SAINT-LO, à compter du 24 octobre 2024.

CONSTATE que M. [K] [Y] a validement délivré son congé le 30 septembre 2024 à effet au 31 décembre 2024,

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI J.C IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [Y] et Mme [F] [U] à payer à la SCI J.C IMMO une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 24 octobre 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [F] [U] à payer à la SCI J.C IMMO une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [Y] et Mme [F] [U] à payer à la SCI J.C IMMO la somme de 3 078 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2024 (terme de décembre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [F] [U] à payer à la SCI J.C IMMO la somme de 2 564 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus 1er janvier 2025 au 19 mai 2025 (terme de mai 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI J.C IMMO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance injustifiée ;

AUTORISE M. [K] [Y] à s’acquitter de sa dette en procédant à vingt- quatre versements de 128 euros, le dernier soldant la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord entre les parties;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [Y] et Mme [F] [U] à payer à la SCI J.C IMMO une somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [Y] et Mme [F] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION