MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 22/00764 – N° Portalis DB3K-W-B7G-FPBG

AFFAIRE : [H] [O], [Y] [L] C/ venant aux droits de la SAS DE DEVELOPPEMENT ET PARTICIPATION, S.A.R.L. [N] & BROAD MIDI PYRENEES représentée par son représentant légal domicilié es qualité audit siège, S.A.S. AEDIFICIA PARTICIPATIONS La Société AEDIFICIA PARTICIPATIONS, société par actions simplifiée à associé unique est immatriculée au RCS de Paris sous le n°397 900 887,, Société CAISSE FEDERALE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST ayant pour avocat plaidant Maître Pierre SIROT, Cabinet RACINE, avocat au Barreau de Nantes

NATURE : 50F Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [O]

né le 05 Septembre 1969 à [Localité 2] (VAL-DE-MARNE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat postulant au barreau de LIMOGES

ayant pour avocat plaidant M^e Thibault du MANOIR de JUAYE, avocat au barreau de PARIS

Madame [Y] [L]

née le 09 Mars 1977 à [Localité 4] (VAL-D’OISE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat postulant au barreau de LIMOGES

ayant pour avocat plaidant M^e Thibault du MANOIR de JUAYE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

S.A.R.L. [N] & BROAD MIDI PYRENEES représentée par son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Olivier BANCAUD, avocat plaidant au barreau de PARIS

ayant pour avocat postulant Maître Richard DOUDET, avocat au barreau de LIMOGES

S.A.S. AEDIFICIA PARTICIPATIONS immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°397 900 887,

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Agnès DUDOGNON, avocat postulant au barreau de LIMOGES

ayant pour avocat plaidant Maître Mathieu SPINAZE, avocat au barreau de TOULOUSE

LA CAISSEE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Laetitia DAURIAC, avocat postulant au barreau de LIMOGES

ayant pour avocat plaidant M^e Pierre SIROT, avocat plaidant au barreau de NANTES

La cause a été appelée à l’audience collégiale du

11 Décembre 2025 en présence de Monsieur COLOMER, président, de Mesdames GOUGUET et JALLAGEAS, assesseurs et de Madame BRACQ, greffier lors des débats.

A cette audience, Madame GOUGUET, Vice-Présidente a été entendue en son rapport oral.

Madame [E] [D], auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.

A ladite audience, Maîtres [A] [M], [Z] [F], [C] [S] et [B] [R] ont été entendus en leurs observations ;

L’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026. Le Président a avisé les parties que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe de la première chambre civile ;

A l’audience du 10 Février 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Faits constants

Par acte authentique du 23 décembre 2005, Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] ont acquis auprès de la société SNC RESIDENCE STEPHANIE un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 10] dans le département de la Haute-[Localité 11].

L’ensemble est composé d’un appartement type 2 situé au deuxième étage du bâtiment C et d’un emplacement de parking en sous-sol, en l’état de futur achèvement, acquis au prix de 141 200 euros TTC, dans le cadre d’un investissement pour mise en location avec défiscalisation imposant la mise en location du bien pendant neuf années dans le cadre du dispositif fiscal de la loi Robien.

Le financement a été opéré via un prêt souscrit auprès de la banque CREDIT MUTUEL dont l’offre a été adressée le 13 octobre 2005 et acceptée le 25 octobre 2005.

Cette opération leur a été proposée par la société IFB devenue AEDIFICIA PARTICIPATIONS, en charge de la commercialisation de l’opération immobilière.

L’appartement a été livré le 17 décembre 2007 et a ensuite été loué. Monsieur [O] et madame [L] envisageant la cession de l’appartement, ont constaté que le prix de revente était inférieur au prix d’achat puisqu’évalué à 54 600 euros par leur agence immobilière, la société CITYA DURIVAUD IMMOBILIER.

Monsieur [O] et Madame [L] ont saisi le juge des référés du tribunal de Limoges et obtenu qu’une expertise judiciaire soit ordonnée le 15 mai 2019. Madame [X] [U] a été désignée notamment pour dire la valeur vénale du bien à la date de sa livraison soit le 17 décembre 2007 et sa valeur vénale actuelle.

L’expert a déposé son rapport le 25 août 2020 et a conclu à une valeur vénale du bien à la livraison le 17 décembre 2007 de 128 310 euros TTC, ainsi qu’à une valeur vénale actuelle à la date de l’expertise soit le 25 août 2020 de 58 700 euros.

Procédure

C’est dans ces circonstances que Monsieur [O] et madame [L] ont fait assigner par devant ce tribunal :

— la SARL [N] & BROAD Midi Pyrénées venant aux droits des sociétés SNC RESIDENCE STEPHANIE et [I] (cette dernière étant le promoteur de l’opération immobilière et étant la gérante de la SNC RESIDENCE STEPHANIE) par acte du 29 juin 2022,

— la SASU I.F.B. dénommée AEDIFICIA PARTICIPATIONS par acte du 30 juin 2022,

— la CAISSE REGIONALE DE [Adresse 7] par acte du 29 juin 2022.

Par ordonnance du 17 juillet 2023, le juge de la mise en état a :

— rejeté les fins de non-recevoir relatives au défaut d’intérêt à agir des consorts [W] contre la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS, au défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière et à la prescription de l’action engagée par les consorts [W] ;

— rejeté les fins de non-recevoir relatives au défaut d’intérêt à agir et à la prescription de l’action engagée par les consorts [W] contre la société Crédit Mutuel de [Localité 1] atlantique et du Centre Ouest ;

— rejeté la fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action engagée par les consorts [W] contre la société [N] & BROAD MIDI-PYRENNEES.

Par ordonnance du 27 novembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l’audience de plaidoirie au 11 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs écritures communiquées par RPVA le 18 février 2025, M. [H] [O] et Mme [Y] [L] demandent au tribunal de :

A titre principal,

prononcer la nullité de l’acte de vente authentique passé entre Monsieur [H] [O], Madame [Y] [L] et la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant aux droits de la société SNC [Adresse 8] pour dol ;

ordonner la publication de l’annulation de la vente auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] ;condamner la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société SNC [Adresse 8], à restituer la somme de 141.200 euros à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] ;condamner in solidum la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société [I], et la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS à indemniser Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] du préjudice subi, celui-ci pouvant être constitué par l’absence du paiement du prix d’acquisition soit la somme de 141.200 euros ;prononcer en conséquence la caducité/nullité du prêt bancaire consenti par le CREDIT MUTUEL à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] et dire que ces derniers devront rembourser à la CAISSE FÉDÉRALE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 1] ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST une somme égale à la différence entre le montant débloqué, diminué de tout remboursement fait à la banque à quelque titre que ce soit, et diminué des intérêts et accessoires perçus par le CREDIT MUTUEL ;- ordonner que la nullité de la vente et du prêt prendront effet à la réception par Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] du prix d’acquisition ;

A titre subsidiaire,

— ordonner la condamnation solidaire de la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société SNC [Adresse 8], la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société [I], et la société IFB actuellement dénommée AEDIFICIA PARTICIPATIONS aux indemnisations sollicitées par Madame [Y] [L] et Monsieur [H] [O] ;

— condamner in solidum la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société SNC [Adresse 8], la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société [I], et la société IFB actuellement dénommée AEDIFICIA PARTICIPATIONS à payer à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] la somme de 140.751,98 € en raison de la perte de chance de ne pas contracter ;

condamner in solidum la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société SNC [Adresse 9] STEPHANIE, la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société [I], et la société IFB actuellement dénommée AEDIFICIA PARTICIPATIONS, à payer à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] la somme de 72.502,75 € au titre de la perte de chance de faire un meilleur placement ; En tout état de cause,

condamner in solidum la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société SNC [Adresse 8], la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société [I], et la société IFB actuellement dénommée AEDIFICIA PARTICIPATIONS à payer à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] la somme de 20.000 euros, à titre de préjudice moral ;condamner in solidum la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société SNC [Adresse 8], et la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société [I], et la société IFB actuellement dénommée AEDIFICIA PARTICIPATIONS, à payer à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société SNC [Adresse 8], la société [N] & BROAD MIDI PYRÉNÉES venant au droit de la société [I], la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS et la CAISSE FÉDÉRALE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 1] ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST aux dépens que la SELARL du MANOIR de JUAYE pourra recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;si par extraordinaire, le Tribunal rejetait la demande de Madame [Y] [L] et de Monsieur [H] [O], DÉBOUTER les défendeurs de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;- assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire en application de l’article 515 du code de procédure civile, y compris sur l’article 700 du même code.

A titre principal, ils sollicitent la nullité de la vente pour dol sur le fondement de l’article 1116 du code civil ancien, outre la caducité du contrat de prêt sur le fondement de l’article 312-12 ancien (devenu L 313-36) du code de la consommation (Cass. 1ère Civ., 18 juin 1996 n°94-16.456 ; Cass. 1ère Civ., 10 mai 2005 n°02-11.759).

Les demandeurs exposent que les défendeurs leur ont livré une simulation trompeuse de l’opération immobilière projetée ; que la société IFB ne les a pas mis en garde contre les dangers de l’opération ; que la plus-value de l’immeuble constituait un élément déterminant de leur consentement ; que les défendeurs avaient la possibilité de prévoir dès l’origine l’échec de l’opération.

Pour ces raisons, ils sollicitent l’annulation du contrat de vente et conséquemment la restitution par chacune des parties de ce qu’elles ont reçu par ce contrat. Ils soutiennent, au visa de l’article 1352-7 du code civil, qu’ils n’ont pu prendre conscience du vice du titre translatif de propriété qu’au jour où ils ont décidé d’agir en justice, et non au jour où ils ont eu connaissance de la valeur actuelle du bien. Ainsi, ils estiment que les loyers ne devront être restitués qu’à compter de la date de l’assignation. En outre, ils font valoir, aux visas des articles 1352-1 et 1352-5 du code civil, qu’ils ne sont pas responsables des dégradations sur le bien dues à l’écoulement du temps. Ils affirment avoir dû maintenir ces biens en bon état pour pouvoir les mettre en location, et avoir nécessairement supporté des dépenses d’entretien depuis leur achat qui devront leur être remboursées.

A titre subsidiaire, ils sollicitent des dommages et intérêts au regard de leur perte de chance de pas avoir contracté en raison du manquement au devoir de conseil et d’information dont ont fait preuve les différents intervenants.

S’agissant de la société IFB, elle ne les a pas mis en garde contre les risques de l’opération, et notamment la perte de valeur prévisible du bien au terme de l’immobilisation. En outre, il appartenait à la société IFB de leur proposer plusieurs choix d’investissements.

S’agissant ensuite de la société [N] & BROAD, ils considèrent qu’elle est responsable d’avoir choisi la société IFB pour la commercialisation de ses produits alors qu’elle ne présentait pas les qualités requises, ainsi que de ne pas l’avoir surveillée.

Il s’ensuit que les demandeurs s’estiment fondés à être indemnisés du préjudice financier lié à la perte en capital et à la perte de chance de faire un meilleur placement.

En tout état de cause, les demandeurs soutiennent que s’ils avaient été utilement conseillés, ils auraient pu placer l’argent consacré à l’achat immobilier, sur un support sans risque. Enfin, ils soutiennent que le présent litige leur a causé un préjudice moral engendré par l’inquiétude et la détresse liés à cet investissement et qui a eu de graves conséquences sur leur situation personnelle.

Aux termes de ses écritures communiquées par RPVA le 23 octobre 2025, d’une part la société [N] & BROAD MIDI PYRENES venant aux droits de la société DE DÉVELOPPEMENT ET PARTICIPATIONS, venant elle-même aux droits de la société [I], et d’autre part la société [N] & BROAD MIDI PYRENES venant aux droits de la société FIPARIMMO 2 venant elle-même aux droits de la SNC [Adresse 8] demande au tribunal de :

A titre principal,

juger que M. [O] et Mme [L] ne démontrent pas l’existence du dol dont ils excipent ;juger que M. [O] et Mme [L] ne démontrent aucun manquement au devoir d’information et de conseil ;Et en conséquence,

débouter M. [O] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société [N] & BROAD MIDI-PYRENEES en sa qualité d’ayant droit d’une part, de la société SNC [Adresse 8] et, d’autre part, de la société [I] et notamment de leurs demandes principales d’annulation et de résolution judiciaire de l’acte de prêt et de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 23 décembre 2005 et de leurs demandes subsidiaires d’indemnisation d’un prétendu préjudice ;débouter M. [O] et Mme [L] de leur demande d’indemnisation d’un prétendu préjudice moral ;A titre subsidiaire,

condamner la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS (anciennement dénommée IFB) à relever et garantir la société [N] & BROAD MIDI-PYRENEES en sa qualité d’ayant droit d’une part, de la société SNC [Adresse 9] STEPHANIE et, d’autre part, de la société [I] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens ;Si une annulation de la vente devait être prononcée,

constater que la restitution du prix de vente soit 141 200 € TTC devra être effectuée entre les mains du CREDIT MUTUEL qui a prêté aux acquéreurs le prix de la vente du bien immobilier ;condamner M. [O] et Mme [L] à restituer à la société [N] & BROAD MIDI-PYRENEES les lots n°327 et 685 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10], dans un état correspondant à l’état neuf et libre de tous occupants, et ce sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;- condamner M. [O] et Mme [L] à restituer à la société [N] & BROAD MIDI-PYRENEES les loyers perçus, en application des articles 548 et 550 du Code civil, à compter du 13 février 2019, date de l’évaluation du prix de l’appartement à la demande des acquéreurs ;

débouter M. [O] et Mme [L] de leur demande indemnitaire d’un montant de 141 200 € en réparation d’un prétendu préjudice ;- autoriser la compensation, le cas échéant, entre les sommes dues par la société [N] & BROAD MIDI-PYRENEES à M. [O] et Mme [L] et les sommes dues par ceux-ci à la société [N] & BROAD MIDI-PYRENEES ;

condamner la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS (anciennement dénommée IFB) à payer à la société [N] & BROAD MIDI-PYRENEES la somme de 82 500 € en réparation du préjudice causé par l’annulation de la vente ;- débouter le CREDIT MUTUEL de sa demande tendant à voir jugé que l’hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers subsistent à l’annulation de la vente et du contrat de prêt et juger que la nullité de la vente entraîne nécessairement la nullité de toutes les sûretés réelles conventionnelles ou légales attachées à l’emprunt contracté par M. [O] et Mme [L] ;

débouter le CREDIT MUTUEL de sa demande indemnitaire et, sous réserve de la justification de la bonne application de la variation annuelle du taux d’intérêt dans le tableau présenté par la Banque, cantonner la réparation de son préjudice à une perte de chance, qui ne pourra pas dépasser 30 %, d’obtenir un gain d’un hypothétique prêt, soit la somme maximale de 16.279,47 € ;Si une indemnisation du préjudice causé par un manquement au devoir de conseil et d’information constitué d’une perte de chance de ne pas contracter devait être prononcée,

cantonner l’indemnisation de M. [O] et Mme [L] à la somme de 18.760,29 € ;En tout état de cause,

débouter M. [O] et Mme [L] de leur demande indemnitaire d’un montant de 72.502,75 € en réparation d’un prétendu préjudice de perte de chance de faire un meilleur placement ;écarter l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514-1 du Code de procédure civile ;- condamner la partie succombant à verser à la société [N] & BROAD MIDI-PYRENEES la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner la partie succombant au paiement des entiers dépens d’instance.Au soutien de ses prétentions, la société fait valoir, au visa de l’article 1116 du code civil, que les demandeurs ne justifient pas des manœuvres dolosives qu’ils allèguent et doivent en conséquence être déboutés de leur demande d’annulation de la vente sur le fondement du dol.

La société avance que les demandeurs n’ont pas eu à subir une carence locative et ont, au contraire, loué le bien à des conditions plus avantageuses que celles prévues dans la simulation pratiquée par la société IFB.

Ensuite, elle soutient que la plaquette publicitaire relative à l’opération immobilière [Adresse 8] n’a pas de valeur contractuelle et ne contient aucun élément mensonger ou illicite.

S’agissant de la simulation établie par la société IFB, elle soutient que si une plus-value garantie avait été annoncée, les demandeurs avaient souscrit une assurance permettant de couvrir une baisse de l’estimation de l’appartement, ce qui démontre qu’ils étaient informés et conscients de la possibilité d’une perte de valeur du bien.

Elle ajoute que c’est le prix de revente de l’appartement qui s’est auto-financé, qui constitue le capital épargné par l’acquéreur à l’issue de l’opération. En outre, l’expert a écrit que le prix d’achat du bien correspondait à la valeur de celui-ci, les demandeurs ne pouvant donc reprocher à la société IFB de ne pas avoir procédé à une évaluation correcte du bien concerné.

La société [N] & BROAD réfute que la société IFB aurait pu prévoir dès l’origine l’échec de l’opération, le fait que l’appartement, au bout de 9 ans, ne pouvait plus être vendu au prix du neuf étant évident.

Par ailleurs, la société [N] & BROAD fait état qu’aucune manœuvre dolosive n’est caractérisée, les prétendues actes commis par la société IFB ne pouvant lui être reprochés, et l’hypothèse d’une perte de valeur du bien acquis ayant été pris en compte par les demandeurs qui ont contracté une assurance à ce sujet.

La société [N] & BROAD assure ensuite que les manquements au devoir de conseil et d’information ne seraient pas établis.

Ainsi soutient-elle qu’il serait impossible de remplir l’obligation d’information concernant le prix du bien à la revente, celui-ci dépendant de facteurs que personne ne maîtrise et demeurant donc inconnu. La société répète également que la souscription d’une assurance par les demandeurs établit qu’ils avaient considéré la possibilité d’une perte de valeur de l’appartement.

La société fait valoir qu’en sa qualité de promoteur, elle a vendu l’appartement au prix du marché, aucune faute ne pouvant donc lui être reprochée. On ne pourrait pas plus la tenir pour responsable de la prétendue faute commise par la société IFB qu’il incombe aux demandeurs d’établir.

A titre subsidiaire, si les demandes des consorts [W] venaient à être acceptées, elle avance que la nullité du contrat de vente aura pour effet la restitution des biens immobiliers dans un état correspondant à l’état neuf et libre de tout occupant. Elle soutient, aux visas des articles 548 et 550 du code civil, que les demandeurs ont cessé d’être de bonne foi à la date d’estimation du bien, le 13 février 2019, date à laquelle il conviendra qu’ils restituent les loyers perçus.

Concernant les demandes de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST dans l’hypothèse d’une nullité de la vente, elle fait valoir que ladite nullité entraîne également celle de toutes les sûretés réelles consenties sur le bien sur lequel les emprunteurs n’ont rétroactivement jamais eu aucun droit.

Quant à la demande relative à l’indemnisation de la perte de chance de percevoir les intérêts, elle fait valoir que seule la production des tableaux d’amortissement actualisés permettrait de connaître le coût réel du crédit. Elle sollicite qu’en cas d’annulation du contrat, et sous réserve de la justification de la bonne application de la variation annuelle du taux d’intérêt, la réparation de son préjudice soit réduite à une perte de chance, qui ne pourrait pas dépasser 30 %, d’obtenir un gain d’un hypothétique prêt.

Concernant les demandes indemnitaires de Madame [L] et de Monsieur [O] relatives à la perte de chance de ne pas contracter et à celle de faire un meilleur placement, la société expose que ces deux postes de préjudice se confondent.

Elle poursuit en indiquant, s’agissant de la perte de chance de ne pas contracter, ce préjudice est à dessein surévalué et que les demandeurs ne pourraient prétendre que la perte de chance de ne pas contracter puisse correspondre à la totalité du préjudice.

Enfin, elle sollicite d’être relevée indemne par la société IFB de toute condamnation dans la mesure où les manquements et fautes invoqués seraient imputés uniquement à celle-ci, au titre de la commercialisation du bien immobilier.

Aux termes de ses écritures communiquées par RPVA le 17 octobre 2025, la société AEDIFICA PARTICIPATIONS demande au tribunal de :

Débouter les consorts [W] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société AEDIFICA PARTICIPATIONS ;débouter les sociétés [N]&BROAD MIDI PYRENEES et la [Adresse 10] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société AEDIFICA PARTICIPATIONS ;condamner in solidum les consorts [W] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum les consorts [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Agnès DUDOGNON, avocat sur son affirmation de droit ;écarter l’exécution provisoire de droit.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir n’être que le mandataire du vendeur, et ne pas avoir la qualité de conseiller en gestion de patrimoine, de sorte qu’il ne lui revenait pas de conseiller les demandeurs sur l’opportunité de l’acquisition immobilière réalisée. La seule obligation pesant sur elle serait une obligation d’information et de conseil portant sur les caractéristiques essentielles du bien.

S’agissant de la réticence dolosive alléguée, elle soutient qu’elle ne saurait être caractérisée par un manquement à son obligation d’information et de conseil (Cour de cassation, chambre commerciale, 28 juin 2005, n°03- 16794), qu’elle aurait remplie en présentant les caractéristiques essentielles du bien parmi lesquelles ne se compterait pas la rentabilité de l’opération. Elle estime en outre que le prix de revente du bien constitue quoi qu’il en soit un capital épargné par les demandeurs, bien qu’il soit inférieur aux attentes initiales.

S’agissant du dol par mensonges ou tromperies, l’étude personnalisée effectuée par le membre de la société IFB n’a fait qu’une simulation sans valeur contractuelle, et qu’il ne serait pas démontré que ses dires et écrits auraient été mensongers.

S’agissant des demandes fondées sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil, elle argue qu’aucun élément ne saurait le caractériser et que la preuve du préjudice ainsi que celle du lien de causalité ne sont pas rapportées. Enfin, la perte de chance de faire un meilleur placement ne saurait être accueillie dès lors que les demandeurs ne disposaient pas de la somme de 141 200€ mais ont intégralement emprunté ces fonds auprès d’un établissement bancaire. Quant au préjudice moral allégué, la société IFB soutient, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, qu’il n’est pas démontré par les demandeurs.

S’agissant de la demande au titre du coût du crédit immobilier et frais de dossier pour la souscription du prêt, elle soutient qu’il ne s’agit pas d’un poste de préjudice indemnisable en ce qu’elle est étrangère au contrat de prêt souscrit.

Par ailleurs, elle réfute toute condamnation à la différence entre le prix d’achat et prix estimé à la revente et argue que la fixation du prix de cession est libre et qu’elle n’a jamais garanti un prix de revente (TGI [Localité 12], 26 février 2015, n° 11/03958 et n° 11/03970)

Sur les demandes formulées par la société [N]&BROAD et la société [Adresse 10], elle soutient qu’aucune faute de sa part dans le cadre de la mission de commercialisation n’a été démontrée par les parties.

Aux termes de ses écritures communiquées par RPVA le 20 janvier 2025, la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST demande au tribunal de :

décerner acte à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST de ce qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de Monsieur [H] [O] et de Madame [Y] [L] tendant à solliciter l’annulation du contrat de vente conclu le 23 décembre 2005 ; Dans l’hypothèse de l’annulation du contrat de vente conclu le 23 décembre 2005, entraînant, par voie de conséquence, l’annulation du contrat de prêt conclu entre Monsieur [H] [O] et de Madame [Y] [L] d’une part et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST d’autre part :

condamner solidairement Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L], à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST la somme de 141.200 portant intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2005, date de déblocage des fonds, et jusqu’à complet paiement ; décerner acte à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST qu’elle ne conteste pas devoir la somme de 181.970,13 euros à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L], à la date du 12 février 2025, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ; – ordonner la compensation des créances réciproques de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST et de Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] en application des dispositions de l’article 1348 du Code civil ;

juger que le privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle inscrits au registre de la publicité foncière de LIMOGES et la délégation d’assurance TELEVIE IFB souscrite au nom de [O] [H] (60 %) et de [L] [Y] (40 %) couvrant DECES-PTIA-ITTT-ITP en garantie du remboursement des sommes dues au titre du prêt consenti, subsisteront jusqu’à complet remboursement des sommes dues à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST par Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] ; – condamner in solidum les parties responsables de l’annulation ou de la résolution de la vente entraînant, par voie de conséquence, l’annulation du contrat de prêt, à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST la somme de 54 564,26 euros, à parfaire au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal sur lesdites sommes à compter du jugement à intervenir jusqu’à complet paiement ;

En toute hypothèse :

condamner in solidum les parties succombantes à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir s’en rapporter à justice s’agissant de la demande d’annulation du contrat de vente.

Dans une telle hypothèse, elle soutient, aux visas des articles L 313-38 du code de la consommation et 1352-6 du code civil, qu’il ne pourrait qu’être fait droit à la demande des consorts [O] [L] tendant à voir annuler le contrat de prêt immobilier. Elle réfute néanmoins être tenue d’auditer la viabilité ou encore le succès escompté de l’opération, objet de la demande de financement dont elle est saisie. A ce titre, elle soutient être tenue d’un devoir de non-immixtion et de non-ingérence (Cass com 21 sept 2004 – pourvoi n°02-17083 ; Cass com 6 février 2007 – pourvoi n° 05-14872 ; Cass com 14 octobre 2008 – pourvoi n° 07-16522). Elle indique être intervenue à l’égard des emprunteurs exclusivement en qualité de dispensateur de crédit, et à aucun moment en tant que conseiller patrimonial. Elle estime que les consorts [W] ne démontrent pas l’existence d’un lien entre le préjudice qu’ils invoquent et la prétendue faute de l’établissement prêteur.

Elle sollicite la condamnation solidaire des consorts [O] [L] au remboursement de la totalité des sommes prêtées en capital, soit 141 200 euros, portant intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2006, date de déblocage des fonds, et jusqu’à complet paiement. Elle précise que les consorts [W] auront ainsi payé au CREDIT MUTUEL, à la date du 12 février 2025, au titre du prêt susmentionné, la somme totale de 181 970,13 euros en capital, intérêts conventionnels et accessoires, somme à parfaire et qu’il conviendra de déduire.

Par ailleurs, elle soutient être bien fondée à solliciter le maintien des sûretés pris en garantie du remboursement du prêt jusqu’au remboursement effectif des sommes prêtées.

En outre, elle fait valoir que l’anéantissement du contrat de prêt lui est préjudiciable en ce qu’elle est privée de la possibilité de percevoir les intérêts conventionnels à échoir. Dès lors, elle sollicite du responsable du dol allégué l’indemnisation de son préjudice.

SUR CE

1. Sur le dol commis par les sociétés AEDIFICA PARTICIPATIONS et [N] & BROAD MIDI PYRENEES

Vu l’article 1116 ancien du code civil, suivant lequel le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, les demandeurs reprochent aux sociétés IFB et SNC STEPHANIE :

— d’avoir fait une présentation trompeuse de la ville de [Localité 10], par le biais d’une brochure établie par la société [I] laquelle faisait notamment état d’ « un investissement sûr dans une ville en plein développement », assertion qui se serait révélée mensongère ;

— d’avoir assuré les demandeurs de la rentabilité du bien lors de la revente, à l’aide d’une simulation erronée ;

— d’avoir caché que le bien perdrait de la valeur alors que ce fait était prévisible dès la date de signature du contrat du fait du différentiel important entre les valeurs de l’immobilier neuf et ancien, du fait de la saturation du marché lors de la revente, saturation liée au programme de défiscalisation, et enfin du fait de l’inclusion du montant de la défiscalisation dans le prix d’acquisition initial.

Néanmoins, outre le fait que les chiffres du chômage dont se prévalent les consorts [O] – [L] sont postérieurs à la signature du contrat avec la SNC STEPHANIE, les plus anciens datant de 2006, les demandeurs ne peuvent asseoir l’existence d’un dol sur une brochure publicitaire qui n’est qu’un aperçu de l’opération immobilière concernée, orienté et non étayé par des chiffres précis (par exemple cour d’appel de [Localité 13], 19 décembre 2023, RG n°19/01463). Il convient en effet de souligner le caractère général des termes employés, à la différence de l’étude fiscale nécessairement plus détaillée qui est mentionnée dans l’arrêt cité par les demandeurs, en date du 15 octobre 2015 (pourvoi n° 13-25.195), et qui a conduit la cour à tenir compte dudit document malgré la mention « document non contractuel ».

Ensuite, s’agissant de la simulation réalisée par la société IFB, il y a lieu de rappeler que l’acquisition d’un immeuble à des fins de défiscalisation constitue un investissement financier se déployant en plusieurs éléments formant un tout. Or, les consorts [O] – [L] ne produisent pas le montant précis des revenus fonciers issus de mise en location de l’appartement concerné alors même qu’ils reconnaissent ne pas se plaindre d’une quelconque carence locative (page 14 de leurs écritures), pas plus qu’ils ne communiquent le montant exact de l’avantage fiscal retiré de l’achat depuis 2005. Ils échouent de ce fait à apporter la preuve d’une « absence de rentabilité de l’opération » (page 14). En effet, considérant que les consorts [O] – [L] arguent d’un dol du fait de la présentation erronée de la plus-value qu’ils allaient retirer de l’achat, en ne produisant pas l’intégralité des avantages numéraires dont ils ont bénéficié du fait de la location et de la fiscalité particulière attachée à leur achat, ne permettent pas d’établir qu’ils ont effectivement perdu de l’argent dans cette transaction et que les chiffres annoncés par la société IFB dans sa simulation initiale, étaient véritablement trompeurs. Ainsi, s’ils écrivent que « sans plus-value du bien, l’opération n’est pas rentable malgré les revenus locatifs et la défiscalisation » (page 15 de leurs écritures), ils n’en démontrent pas la justesse.

Enfin, s’agissant de la simulation produite par la société IFB, intitulée « PROJECTION FINANCIERE, Loi De Robien, INGENIERIE FINANCIERE », elle fait certes état d’une progression de la valeur de l’immeuble, continûment en augmentation, mais reste sans lien avec la transaction effectivement passée par les consorts [O] [L]. En effet, le montant de l’opération est chiffré à hauteur de 84 720€ dans le document de la société IFB, alors que le prix réglé par les demandeurs, de même que l’emprunt contracté, ont été de 141 200€ TTC. La simulation réalisée par la société IFB ne peut donc servir de fondement factuel pour démontrer que celle-ci aurait sciemment livré des données chiffrées erronées dès lors que la simulation part d’une base différente et qu’elle ne paraît pas correspondre au projet réalisé.

En outre, quant à la dévaluation du bien immobilier, il apparaît incontestable qu’un appartement dont la construction a été achevée neuf ans auparavant a une valeur inférieure à un appartement neuf, sauf à ce que les propriétaires établissent avoir remis l’immeuble dans son état initial, ce que les consorts [O] – [L] n’affirment pas.

La signature d’une assurance couvrant la perte lors de la revente, plafonnée à 12,5% du prix de vente ne permet de conclure de manière suffisamment assurée que les acheteurs avaient conscience d’une dévaluation possiblement supérieure de leur bien, ni qu’ils estimaient que la perte de valeur éventuelle ne pouvait être plus importante que le montant assuré. En d’autres termes, la souscription de l’assurance ne permet pas de pénétrer l’état d’esprit des acheteurs lors de la conclusion du contrat. Ces derniers pouvaient tout aussi bien considérer l’assurance comme couvrant leur perte future éventuelle ou penser que ladite assurance ne constituerait qu’une partie de leur préjudice.

Les demandeurs n’ont certes possiblement pas été avisés que la valeur actuelle du bien dépend de l’état du marché de vente, saturé du fait que le programme de défiscalisation est arrivé à échéance à la même date pour nombre de propriétaires, de même qu’ils n’ont peut-être pas été informés que le prix d’achat était survalorisé pour tenir compte du montant de la défiscalisation. Ces deux éléments ne paraissent toutefois pas être hors de portée de la compréhension des demandeurs comme ne requérant pas un degré d’expertise en matière immobilière, mais uniquement une prise en compte logique et rationnelle de toutes les données factuelles de la transaction qui leur était proposée.

En conclusion, il y a lieu de constater que la preuve de l’intention dolosive n’est pas établie vis-à-vis de la société IFB mais également de la société SNC STEPHANIE dès lors que le vendeur n’est pas tenu d’informer les acquéreurs potentiels de la valeur réelle du bien immobilier ni de s’assurer de l’adéquation du prix de vente au prix du marché. Il n’est pas non plus tenu d’informer les acquéreurs des évolutions possibles de la valeur vénale du bien immobilier au fil du temps. Dans ces conditions, il ne saurait être fait grief à la société venderesse d’avoir proposé le bien pour la somme de 141 200€ TTC, d’autant qu’il résulte de l’expertise qu’au 17 décembre 2007, le bien valait 128 310€ TTC, soit un prix qui n’a été que légèrement inférieur au prix effectivement pratiqué.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les demandeurs échouent à établir que les sociétés AEDIFICIA PARTICIPATIONS et [N] & BROAD MIDI-PYRENEES ont adopté une attitude dolosive dont découlerait la nullité du contrat d’achat immobilier et la caducité du contrat de prêt.

2. Sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil commis par les sociétés AEDIFICIA PARTICIPATIONS et [N] & BROAD MIDI PYRENEES

En l’espèce, il a été dit que les demandeurs n’ont pas apporté la preuve que l’opération immobilière présentait un aléa rédhibitoire, du fait qu’ils n’ont pas versé au contradictoire l’intégralité des informations relatives aux bénéfices qu’ils ont retirés de la transaction. Il doit être en effet considéré que, même en prenant en compte une baisse de la valeur du bien, il n’est pas certain qu’ils n’auraient pas contracté, dès lors qu’ils étaient assurés de bénéficier dans tous les cas d’un avantage fiscal mais également de se constituer un capital et de percevoir des loyers.

En conséquence, ils ne sauraient reprocher à la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS de ne pas les avoir suffisamment alertés d’un aléa lié à l’opération immobilière projetée, et donc d’avoir violé son obligation, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, d’information et de conseil vis-à-vis de cocontractants néophytes en la matière, sachant qu’il existe un aléa sur toute opération immobilière.

Il s’ensuit qu’aucune faute ne peut être de même reprochée à la société [N] & BROAD d’avoir choisi la société IFB pour la commercialisation de ses produits alors qu’elle ne présentait pas les qualités requises, et de ne pas avoir surveillée celle-ci contre laquelle aucune faute n’est retenue. Il ne peut pas plus être imputée à la société [N] & BROAD une abstention dans la délivrance d’informations relatives à l’opération immobilière et de défiscalisation, dès lors que la preuve n’est pas rapportée de l’absence de rentabilité de l’opération prise dans son ensemble.

Les consorts [O] – [L] seront donc également déboutés de leur demande visant à se voir indemnisés de leurs préjudices, liés à la violation par les sociétés AEDIFICIA PARTICIPATIONS et [N] & BROAD de leurs obligations de conseil et d’information, et consistant en une perte de chance de ne pas contracter, outre une perte de chance de faire un meilleur placement.

3. Sur les demandes accessoires

En l’espèce, les consorts [W] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Maître DUDOGNON. Il n’apparaît en outre par inéquitable de les condamner in solidum à payer les sommes suivantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

—  1 000€ à la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS ;

—  1 000€ à la société [N] & BROAD ;

—  1 000€ au CREDIT MUTUEL.

Enfin, l’exécution provisoire attachée de droit au présent jugement ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société [N] & BROAD MIDI PYRENEES, de la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS, de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître DUDOGNON ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [L] à régler, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

—  1 000€ à la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS ;

—  1 000€ à la société [N] & BROAD MIDI PYRENEES ;

—  1 000€ à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST ;

RAPPELLE l’exécution provisoire attachée de droit au présent jugement.

AINSI JUGE PAR :

— Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président,

— Madame GOUGUET, Vice-Présidente,

— Madame JALLAGEAS, Vice-Présidente,

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président, assisté de Madame BRACQ, par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du dix Février deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,