COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C. I-ESTATE c/ S.A. BLUE LIT INVEST SA

MINUTE N°25/749

Du 18 Décembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/01579 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O3HX

Grosse délivrée à:

Maître [N] [Y]

expédition délivrée à :

Maître [B] [X]

le 18/12/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix huit Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique, devant:

Président : Madame Mélanie MORA

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 16 septembre 2025, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 18 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 18 Décembre 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Président et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C. I-ESTATE Société Civile de droit monégasque,

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Sylvain ROSTAGNI de la SELASU FALKENBURG, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

BLUE LIT INVEST SA, Société Anonyme de droit luxembourgeois,

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître David PERCHE de la SCP SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme de droit luxembourgeois BLUE LIT INVEST SA est propriétaire d’une villa située à [Adresse 12].

Par lettre d’intention en date du 29 janvier 2022, la société civile de droit monégasque I-ESTATE a formé une offre d’achat du bien au prix de 2.200.000 euros, qui a été acceptée le jour même par la société BLUE LIT INVEST SA.

La venderesse a fait figurer sur l’offre d’achat la mention manuscrite suivante : " la signature devant le notaire n’aura lieu qu’à la condition qui s’ouvre un compte bancaire au nom de la société BLU LIT INVEST.

Bon pour acceptation de la présente offre au prix de 2 200 000 € ".

A défaut de régularisation de la vente, la société I-ESTATE a fait adresser par l’intermédiaire de son conseil une mise en demeure à la société BLUE LIT INVEST S.A. par email et lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 octobre 2022 de produire l’ensemble des documents nécessaires à la préparation et signature d’un compromis de vente, au plus tard dans les huit jours à compter de la réception du courrier.

Par courrier du 22 décembre 2022, le conseil de la société BLUE LIT INVEST a fait valoir que la vente du bien immobilier a été soumise à une condition impérative d’ouverture d’un compte bancaire de la société BLUE LIT INVEST S.A. qui a été dans l’impossibilité d’ouvrir un compte bancaire à [Localité 15] ou en France, ce qui faisait selon elle obstacle à toute possibilité de vente.

C’est dans ces conditions que par acte du 6 avril 2023, la société I-ESTATE a fait assigner devant le tribunal de céans la société BLUE LIT INVEST SA aux fins de voir :

Juger parfaite la vente par la société BLUE LIT INVEST S.A. au profit de la société I-ESTATE, conclue le 29.01.2022 au prix de 2.200.000,00 € et portant sur un bien immobilier situé sur la Commune de [Localité 9], [Adresse 1] ;

Dire que le Jugement à intervenir entre les parties vaudra vente et sera publié à la diligence de la demanderesse auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

Dire que la société I-ESTATE devra s’acquitter du prix de vente dès l’acquisition du caractère définitif et irrévocable du jugement ;

Condamner la société BLUE LIT INVEST à payer à la société I-ESTATE la somme de 188.760 € à titre de dommages-intérêts (à parfaire) ;

Condamner la société BLUE LIT INVEST aux entiers dépens ;

Condamner la société BLUE LIT INVEST à payer à la société I-ESTATE une indemnité de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, la société I-ESTATE demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1113, 1118, 1121, 1304-3, 1347, 1348 et 1583 du Code civil, Vu l’article 700 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées aux débats, Vu la lettre d’intention d’achat du 29 janvier 2022,

A TITRE PRINCIPAL :

Juger que le contrat de vente formé ensuite de l’acceptation de la lettre d’intention d’achat du 29 janvier 2022 par la société BLUE LIT INVEST S.A. ne comporte aucune condition et doit par conséquent être pleinement exécuté.

A TITRE SUBSIDIAIRE : Juger que le contrat de vente formé ensuite de l’acceptation de la lettre d’intention d’achat du 29 janvier 2022 par la société BLUE LIT INVEST S.A. comporte une condition réalisée à titre de sanction du fait du comportement fautif de la société BLUE LIT INVEST S.A, le contrat devant par conséquent être pleinement exécuté.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Recevoir la société I-ESTATE en ses demandes, fins et conclusions ;

Juger parfaite la vente par :

— la société BLUE LIT INVEST S.A, société anonyme de droit luxembourgeois, au capital de 1 219 850 euros, ayant son siège social à [Adresse 13], et immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B104241, au profit de :

— la société I-ESTATE, société civile de droit monégasque, au capital de 1 100 euros, ayant son siège social à [Adresse 16], et immatriculée au Répertoire spécial des Sociétés Civiles de [Localité 15] sous le numéro [Numéro identifiant 4], conclue le 29 janvier 2022 au prix de deux millions deux cent mille euros (2 200 000,00 euros) portant sur le Bien Immobilier suivant :

Sur la commune de [Localité 11] [Adresse 2].

Un terrain sur lequel est édifiée une villa d’une superficie d’environ 330 m² divisée en cinq lots de copropriété numérotés de 1 à 5, le lot n° 1 disposant de 91/1000 des parties communes, le lot n° 2 disposant des 215/1000, le lot n° 3 disposant des 288/1000, le lot n° 4 disposant des 345/1000 et le lot n° 5 disposant des 61/1000, de telle sorte que les 5 lots forment l’entière copropriété.

Figurant au cadastre sous les références suivantes :

Section Numéro Lieudit ha a ca AC 104 AV DELPHINE 07 73,

Ledit Bien Immobilier appartenant à la société dénommée BLUE LIT INVEST S.A, par suite de son acquisition suivant acte reçu par Maître [M], notaire à [Localité 14] le 15 février 2005 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 17] le 15 mars 2005, volume 2005P, numéro 1052.

Dire que le jugement à intervenir entre les parties vaudra vente et sera publié à la diligence de la société I-ESTATE auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

Dire que la société I-ESTATE devra s’acquitter du prix de vente dès l’acquisition du caractère définitif et irrévocable du jugement, payable pour partie par compensation à concurrence de 531 960 euros représentant la créance de dommages-intérêts de la société I-ESTATE contre la société BLUE LIT INVEST S.A ;

Condamner la société BLUE LIT INVEST S.A. à payer à la société I-ESTATE la somme de 531 960 euros à titre de dommages-intérêts (à parfaire) ;

Condamner la société BLUE LIT INVEST S.A. en tous les dépens ;

Condamner la société BLUE LIT INVEST S.A. à payer à la société I-ESTATE une indemnité de 10 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 de de procédure civile ;

Débouter la société BLUE LIT INVEST S.A. de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2024, la société BLUE LIT INVEST SA, société anonyme de droit luxembourgeois, sollicite de voir :

Vu les articles 1103,1106,1118 et suivants du Code civil, Vu la Jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER la société I-ESTATE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

JUGER que la condition d’ouverture d’un compte bancaire au nom de la société BLUE LIT INVEST dans un établissement bancaire en France ou à [Localité 15] est essentielle et déterminante ;

JUGER que cette condition n’est pas remplie ;

En conséquence,

JUGER que la vente n’est pas parfaite, et le précontrat signé le 29 janvier 2022 par la société I-ESTATE et la société BLUE LIT INVEST non légalement formé, et en tout état de cause, caduque ;

CONDAMNER la société I-ESTATE à verser à la société BLUE LIT INVEST la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure manifestement abusive et injustifiée ;

CONDAMNER la société I-ESTATE à verser à la société BLUE LIT INVEST la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société I-ESTATE aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente procédure à la date du 23 août 2021 et a renvoyé les parties à l’audience de plaidoirie du 23 septembre 2021.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2021 prorogé au 20 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1104 : " Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

La société I-ESTATE soutient que le contrat de vente formé ensuite de l’acceptation de la lettre d’intention d’achat du 29 janvier 2022 par la société BLUE LIT INVEST S.A. ne comporte aucune condition et doit par conséquent être pleinement exécuté.

Elle considère à titre subsidiaire que le contrat de vente comporte une condition réalisée à titre de sanction du fait du comportement fautif de la société BLUE LIT INVEST S.A, le contrat devant par conséquent être pleinement exécuté.

La société BLUE LIT INVEST SA fait valoir que la condition d’ouverture d’un compte bancaire à son nom dans un établissement bancaire en France ou à [Localité 15] est essentielle et déterminante et que cette condition n’est pas remplie, au vu des nombreux refus des banques qui lui ont été opposés.

Elle soutient qu’en conséquence la vente n’est pas parfaite, et le précontrat signé le 29 janvier 2022 non légalement formé, et en tout état de cause, caduque ;

Sur ce :

La société BLUE LIT INVEST SA a fait figurer sur la lettre d’intention du 29 janvier 2022 la condition l’ouverture d’un compte bancaire corolaire de la per-ception du prix.

La lettre d’intention d’achat du 29 janvier 2022, signée par les deux parties, men-tionne du côté VENDEUR que « la signature devant le notaire n’aura lieu qu’à la condition qui s’ouvre un compte bancaire au nom de la société BLU LIT INVEST ».

L’ouverture d’un compte en banque est une condition expresse du consentement de la Société BLUE LIT INVEST SA à la vente.

La demanderesse ne peut valablement soutenir que la validité de la vente n’est pas corrélative à la réception du prix de la vente.

Concernant la non réalisation de la condition, la société BLUE LIT INVEST SA justifie des nombreux refus , une vingtaine, qui lui ont été opposés, tant dans le courant de l’année 2022 qu’après réception de la mise en demeure du 26 octobre 2022, par les banques contactées aux fins d’ouverture d’une compte de la société et pas seulement en France ou à [Localité 15] mais également en Hongrie, en Espagne et en Italie et même au Luxembourg au motif que les banques en Luxembourg n’ouvrent plus de comptes pour des sociétés dont la majorité des administrateurs ne sont pas luxembourgeois.

En conséquence il n’est pas établi par la demanderesse que la société BLUE LT INVEST SA ait par son comportement fautif empêché la réalisation de la condi-tion.

Il convient de dire que la vente n’est pas parfaite et de débouter la société I-ESTATE de sa demande de réalisation de la vente.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

La société I-ESTATE ayant été déboutée de sa demande de voir déclarer la vente parfaite, elle sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la privation de jouissance du bien immobilier.

La société BLUE LIT INVEST SA ne justifie pas du caractère abusif de la procédure initiée par la société I-ESTATE à son égard, ni de la réalité du préjudice qu’elle aurait subi, qu’elle s’abstient au demeurant de décrire.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BLUE LIT INVEST SA les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer, la société civile de droit monégasque I-ESTATE sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile de droit monégasque I-ESTATE sera déboutée quant à elle de sa demande de ce chef.

La Société civile de droit monégasque I-ESTATE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’exécution provisoire dont est assortie de droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société civile de droit monégasque I-ESTATE de sa demande de voir déclarer parfaite la vente du bien sis sur la commune de [Adresse 10] ;

Déboute la société civile de droit monégasque I-ESTATE de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute la société BLUE INVEST SA, société anonyme de droit luxembourgeois, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la société civile de droit monégasque I-ESTATE à payer à la société BLUE INVEST SA, société anonyme de droit luxembourgeois, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la société civile de droit monégasque I-ESTATE de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile de droit monégasque I-ESTATE aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT