N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00411 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLYH

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Commune [Localité 1] prise en la personne de son [M] en exercice domicilié en cette qualité en sa mairie.

C/

[A] [S]

[G] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Mai 2026 :

Entre :

COMMUNE DE [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Raphaël SOLTNER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [A] [S]

né le 31 Octobre 1973 à [Localité 2] (92)

demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [S]

née le 15 Mai 1978 à [Localité 3] (75)

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Sophie MENU, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, l’affaire a été renvoyée aux 10 Décembre 2025 et 01 Avril 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2008, à effet au 1er septembre 2008, pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, la Commune de [Localité 4] a donné en location à M. et Mme [S] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 437,42 €.

Par actes de Commissaire de justice délivrés à étude le 16 mai 2025, la Commune de Peyrat-le-Château a fait assigner M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

— DECLARER recevable et bien fondée l’action introduite par la commune de [Localité 5] ;

— CONSTATER que la clause résolutoire du contrat de bail du 15.07.2008 est acquise depuis le 01.09.2024 ;

— CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [G] [S] à verser à la commune de [Localité 4] la somme de 1.567,21€ au titre des impayés de loyers depuis le mois d’août 2023 ;

— DIRE que Monsieur [A] [S] et Madame [G] [S] sont des occupants sans droit ni titre de l’immeuble depuis le 01.09.2024 ;

— FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 656,13 €/mois ;

— ORDONNER, en application de l’article L.411-1 du code de procédure civile d’exécution, l’expulsion de Monsieur [A] [S] et de Madame [G] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef de l’immeuble situé [Adresse 4], sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ACCORDER le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— JUGER que le sort des meubles sera régi suivant les dispositions prévues par l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [G] [S] à verser à la commune de [Localité 4] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens dans lesquels seront compris les éventuels frais d’exécution du jugement à intervenir.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 5 août 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 septembre 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience susdite, la Commune de [Localité 4], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formulées dans ses dernières écritures, conformes à ses prétentions initiales mais en actualisant sa demande en paiement à la somme de 517,33 €.

M. et Mme [S], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles ils sollicitent de :

— débouter la commune de [Localité 4] de sa demande d’expulsion ;

— fixer à la somme de 322,39 € le montant total de la dette restant dû ;

— en tout état de cause, accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois et à défaut de 24 mois, à hauteur de 150 € par mois en sus du loyer courant ;

— constater que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours du délai accordé aux fins de régularisation de la dette locative ;

— débouter la commune de [Localité 4] de sa demande d’astreinte ;

— débouter la commune de [Localité 4] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Commune de [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et les demandes subséquentes :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un simple avertissement de payer resté sans effet pendant un mois, le bail sera résilié de plein droit.

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, une clause résolutoire ne peut être mise en œuvre qu’après la délivrance d’un commandement de payer, de sorte que la résiliation du bail ne peut être sollicité pour le 1er septembre 2024 comme sollicité par le bailleur.

La commune de [Localité 4] a d’ailleurs pris le soin de faire délivrer un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, pour un montant de 2 565,85 €.

Toutefois, les deux décomptes versés par le bailleur en date du 12 novembre 2025 et du 27 mars 2026, qui ne reprennent pas les mêmes montants, ne permettent ni de confirmer les sommes visées dans le commandement de payer, ni de vérifier que celles-ci n’ont pas été réglées dans le délai imparti au terme dudit commandement.

Le juge des référés étant le juge de l’évidence, la commune de [Localité 4] sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers.

La demanderesse sera dès lors déboutée de ses demandes d’expulsion sous astreinte et de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. En application de ce texte, le bailleur doit justifier de l’existence de sa créance et de son montant.

Le bailleur sollicite la somme de 517,33 € selon décompte arrêté au 27 mars 2026.

En l’espèce, il résulte tant des conclusions des parties que des pièces versées aux débats que M. et Mme [S] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Si les défendeurs ne contestent pas rester redevables de sommes auprès de la commune de [Localité 4], ils contestent en revanche le montant sollicité, ne reconnaissant devoir que la somme de 322,39 €.

Compte tenu des ventilations divergentes apparaissant sur les deux bordereaux de situation versés par le bailleur, ce dernier n’établit pas avec l’évidence requise devant le juge des référés, la certitude du montant de sa créance sollicitée à titre provisionnel.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée pour le montant de 322,39 €, il convient de condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement à titre provisionnel de cette somme.

Sur les délais de paiement :

En l’absence de condamnation à expulsion, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions prévues par l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 dont les défendeurs sollicitent le bénéfice à titre principal.

Par ailleurs, au vu du montant de la dette locative et de la situation financière des défendeurs, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai de paiement fondée sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil formée à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [S], qui succombent, supporteront les dépens, lesquels ne peuvent inclure des frais d’exécution à venir puisque par nature non encore exigibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 4] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Compte tenu du montant de la condamnation principale, M. et Mme [S] seront condamnés à lui verser une somme qu’il convient de fixer à 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la Commune de [Localité 4] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETONS la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

REJETONS la demande d’expulsion sous astreinte ;

REJETONS la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement M. [A] [S] et Mme [G] [S] à payer à titre provisionnel la Commune de [Localité 4] la somme de 322,39 € (trois cent vingt-deux euros et trente-neuf centimes), arrêtée au 27 mars 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à délai de paiement et REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS M. [A] [S] et Mme [G] [S] à payer à la Commune de [Localité 4] la somme de 200 € (Deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNONS M. [A] [S] et Mme [G] [S] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON