N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00778 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQIW

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC

C/

[A] [P]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 24 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 24 Avril 2026 :

Entre :

Société ODHAC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [A] [P]

née le 11 Juin 1990 à [Localité 1] (45)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 24 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 octobre 2022 à effet au 15 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a donné en location à Mme [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 525,10 €.

Par contrat du 7 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a donné en location à Mme [P] un garage situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 30,5 €.

Le 10 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a fait délivrer à Mme [P] un commandement de payer la somme de 1 266,94 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a assigné Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de Mme [P] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 936,15 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 mars 2026, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, représenté par son conseil, précise que la somme actualisée au mois de mars 2026 inclus est de 1 088,20 €, la locataire ayant réglé la somme de 1 200 € avant l’audience. Il informe le tribunal qu’il s’agit d’une seconde procédure d’expulsion, et qu’il maintient donc ses demandes, s’opposant ainsi à l’éventuel octroi de délais de paiement. Il souhaite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 641,09 € correspondant au montant du loyer et des charges, garage inclus. Il a conclu en précisant que le loyer du mois de février n’a pas été versé.

Mme [P], comparante en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux par l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois. Elle explique ses impayés par un arrêt de travail pendant un an, précisant qu’elle avait tout de même réglé quelques loyers avec un supplément. Elle indique avoir deux enfants à charge. Concernant sa situation professionnelle, elle a affirmé avoir un nouvel emploi et réaliser des missions temporaires, elle cite l’exemple d’une mission qu’elle a réalisée du 23 février 2026 jusqu’à fin mars 2026, durant 22 heures par semaines, rémunérée en tant que catégorie B.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 10 juillet 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que Mme [P], ainsi que le révèlent les décomptes produits par l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 et non contestés par elle, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement de la locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail portant sur la location du logement est acquis au bailleur depuis le 11 septembre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, Mme [P] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [P], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de Mme [P] s’élève désormais à la somme de 887,52 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de février 2026 incluse.

En effet, il convient de déduire du décompte locatif les frais de procédure d’un montant de 200,68 € (70,35+130,33).

Ainsi, il y a lieu de condamner Mme [P] au paiement de la somme de 887,52 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, contrairement aux allégations du bailleur, la dernière échéance de loyer du mois de février 2026, pourtant largement majorée, a été intégralement payée le 5 mars 2026 par un virement d’un montant de 1.200 € couvrant également le montant du loyer du mois de janvier 2026. Compte tenu des versements réguliers de la locataire, de sa reprise d’une activité professionnelle de natue à lui permettre d’apurer la dette, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder à la locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que Mme [P] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de Mme [P] selon les modalités précitées, cette dernière devant payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et Mme [P] sera donc condamnée à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, de la clause résolutoire insérée au bail en date du 13 octobre 2022 portant sur le logement situé [Adresse 3] à compter du 11 septembre 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, Mme [A] [P] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS Mme [A] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 :

la somme provisionnelle de 887,52 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de février 2026 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 641,09 € révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de mars 2026 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

AUTORISONS Mme [A] [P] à régler la somme de 887,52 € sous la forme de 17 versements de 50 € chacun et d’un 18e versement correspondant au solde de la dette ;

DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 10e jour des 16 mois suivants ;

DISONS que ces paiements devront intervenir en plus du paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et des charges courantes et que, à compter de la signification de la présente décision, faute de paiement de l’un d’entre eux dans le délai fixé et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, le solde de l’intégralité de la dette de Mme [P] deviendra immédiatement exigible ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

DISONS que si Mme [A] [P] respecte ses engagements et se libère de sa dette dans le délai fixé et selon les modalités indiquées, la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours :

• l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible ;

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet et les baux seront immédiatement résiliés sans autre décision judiciaire ;

ORDONNONS, dans cette dernière hypothèse et faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [A] [P] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [A] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [A] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE