N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00684 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPFD

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[U] [K]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [U] [K]

née le 20 Janvier 1990 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2023, à effet du même jour, pour une durée indéterminée, l’OPH ODHAC 87 a donné à bail à Mme [U] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 352,20 € outre une provision sur charges d’un montant de 26,86 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 352 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 5 septembre 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme 1 538,40 € arrêtée au 11 août 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87 représenté par son avocat, a donné son accord pour des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois afin d’apurer la dette locative qu’il actualise à la somme de 842,63 €, exposant que la locataire a repris le paiement du loyer courant.

Mme [K], comparante en personne, a sollicité des délais à hauteur de 100 € pour régler le solde la dette locative, qu’elle ne conteste pas, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique percevoir le RSA et qu’elle commencera un chantier d’insertion à compter du 16 février 2026. A l’appui de ses demandes, elle expose avoir perdu son emploi suite au décès de sa mère, et avoir ainsi été sans revenus pendant plusieurs mois. Elle précise avoir un enfant à charge.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Vienne, par voie électronique le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 27 mai 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 29 janvier 2026, que Mme [K] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

Le bailleur sollicite le paiement à titre provisionnel de la somme de 842,63 €.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 248,53 € (130,32 € +118,21 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Mme [K] au paiement à titre provisionnel de la somme de 594,10 € (842,63 € – 248,53 €) arrêtée au 29 janvier 2026 et ce avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 14 avril 2025.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [K] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle a apuré en grande partie la dette locative.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l’audience que Mme [K] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en plus du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l’audience, des règlements d’ores et déjà effectués et de l’accord du bailleur à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Mme [K] à se libérer de sa dette locative en 6 mois par 5 mensualités de 100 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 6ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [K] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Mme [K] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 431,70 € (selon dernier avis d’échéance du mois de décembre 2025).

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [K] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’OPH ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 27 mai 2025 ;

CONDAMNONS Mme [U] [K] à payer à titre provisionnel l’OPH ODHAC 87 la somme de 594,10 € (Cinq cent quatre-vingt-quatorze euros et dix centimes), arrêtée au 29 janvier 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 14 avril 2025 ;

AUTORISONS Mme [U] [K] à régler les sommes dues sur 6 mois à l’aide de 5 mensualités de 100 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 6ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [U] [K] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [U] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [U] [K] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 431,70 € ;

CONDAMNONS Mme [U] [K] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 200 € (Deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON