Du 26 février 2024

5AC

SCI/SMH

PPP Contentieux général

N° RG 23/04120 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSLA

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[L] [P]

— Expéditions délivrées à

Mr [L] [P]

— FE délivrée à

M^e Léandra PUGET

Le 26/02/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

JUGEMENT EN DATE DU 26 FEVRIER 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [P]

né le 13 Avril 1970 à

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 janvier 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort

1

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé, à effet au 5 novembre 2004, la Société MAISON GIRONDINE, devenue la SA MESOLIA HABITAT, a donné en location à Monsieur [L] [P], un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel principal et révisable de 315 €.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 7 décembre 2023, la SA MESOLIA HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être déclarée recevable et bien fondée en ses demandes,

— prononcer la résiliation du bail au jour de la décision à intervenir aux torts exclusifs de Monsieur [L] [P] en raison des manquements graves et répétés constitués par les troubles de voisinage qu’il cause,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale prévue par l’article L. 412-6 du même code,

— dire que le sort des meubles en cas d’expulsion sera régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnités à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la vidange effective des lieux,

— condamner Monsieur [L] [P] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 16 janvier 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA MESOLIA HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

A l’appui de ses demandes, elle explique que Monsieur [L] [P] manque gravement à ses obligations locatives depuis l’année 2020 et occasionne des troubles importants et anormaux de voisinage au sein de l’immeuble (tapage nocturne, dégradation des portes d’entrées des appartements de la résidence, violences, menaces de mort et faits d’agression sexulles commis à l’égard d’autres locataires). Elle affirme que ces nuisances ont des conséquences sur la santé et la sécurité de certains locataires. Elle souligne qu’il a, d’ailleurs, été condamné et écroué pour des faits d’agression sexuelle commis sur une locataire de l’immeuble. Elle soutient lui avoir adressé, depuis l’année 2020, plusieurs mises en demeure de cesser sa consommation de stupéfiants au sein de la résidence et son comportement injurieux et violent. Elle met en avant les signalements qu’elle a adressés aux services de police, à la mairie, au CMP et aux services du Procureur de la République. Elle ajoute que Monsieur [L] [P] se sent agressé par les plaintes déposées à son encontre par les locataires. Elle assure que la situation s’est aggravée depuis sa condamnation pénale et qu’il poursuit ses agissements, une nouvelle plainte ayant, d’ailleurs, été déposée pour de nouveaux faits de dégradation commis au mois de janvier 2024.

En défense, Monsieur [L] [P], comparant, ne conteste pas les faits qui lui sont reprochés mais assure qu’il ne cause plus de troubles de voisinage. Il justifie son comportement par sa pathologie mentale, puisqu’il est schizophrène, et l’arrêt de son traitement. Il assure l’avoir repris depuis 2 mois et bénéficié depuis d’un suivi psychiatrique. S’il ne conteste pas son expulsion, il souhaite demeurer dans les lieux jusqu’à la fin du printemps. Il signale être aidé par une assistante sociale ce qui lui permettra de retrouver un logement rapidement. Il conteste avoir commis les nouvelles dégradations qui lui sont reprochées, sa porte d’entrée ayant été, également, dégradée. Il estime vouloir se battre pour changer et avoir payé sa dette à la société.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS :

I – Sur la demande en résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans ses dispositions applicables en l’espèce, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort des dispositions de l’article 1741 du même code que “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1728 du même code énonce que “le teneur est tenu de deux obligations principales :

1° – d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° – de payer le prix du bail aux termes convenus”.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre d’une part, la SA MESOLIA HABITAT, et d’autre part, Monsieur [L] [P], et dûment signé par les parties, a été régulièrement versé aux débats.

Les conditions générales de location annexées au contrat de bail reprennent les dispositions pré-citées du code civil.

Les attestations établies au cours des mois de juillet et d’août 2023 par Mesdames [S] [G], [J] [T], [X] [M], [O] [C], [A] [D], [V] [B], [E] [N] et par Monsieur [Z] [H], locataires de la résidence occupée par Monsieur [L] [P], et les plaintes déposées, en 2021 et le 11 août 2023, par Madame [U] [K], locataire, et par Monsieur [F] [G], fils d’une des locataires de l’immeuble, permettent de démontrer la réalité des agissements reprochés à Monsieur [L] [P] (tapages nocturnes, violences, dégradations, agressions sexuelles et menaces de mort). Ces derniers ont notamment été commis sous l’emprise de l’alcool.

Ces agissements qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage dans un immeuble locatif se sont, en outre, poursuivis, en dépit des différents courriers de rappel à l’ordre qui ont été adressés à Monsieur [L] [P], entre le 10 mars 2020 et le 3 août 2023, par son bailleur.

Monsieur [L] [P] reconnaît, d’ailleurs au cours des débats, l’ensemble de ses agissements.

Il apparaît ainsi qu’il trouble, depuis plusieurs années, la quiétude des autres résidents de l’immeuble et ce, de façon récurrente, notamment, en dépit d’une condamnation pénale prononcée le 19 mai 2023 pour des faits d’agression sexuelle commis sur une locataire de l’immeuble. La SA MESOLIA HABITAT n’a pas hésité à rappeler à l’ordre Monsieur [L] [P] et a tenté, en vain, de rechercher avec lui des solutions pacifiées, par courriers et rendez-vous, à compter du 10 mars 2020 afin d’éviter un processus d’expulsion.

Toutefois, il est important de rappeler que l’appréciation de la cause de la résiliation du bail se fait au jour de la décision.

Monsieur [L] [P] affirme avoir cessé toutes nuisances depuis sa sortie de détention au cours du mois de décembre 2023 et être dans une dynamique de soins. Les attestations qu’il verse aux débats démontre, en effet, qu’il est pris en charge médicalement.

Si une nouvelle plainte pour des faits de dégradation commis entre le 1er janvier et le 5 janvier 2024 a été déposée contre lui le 5 janvier 2024, aucun élément ne permet, cependant, d’établir qu’il a commis ces faits qu’il conteste, par ailleurs.

Pour autant, les seules déclarations de Monsieur [L] [P] ne sauraient suffire à exclure de nouvelles nuisances et à assurer la tranquillité et la sécurité des locataires de la résidence qu’il occupe. Il échet, en effet, de constater que sa démarche de soins est récente puisqu’il reconnaît avoir débuté ses soins depuis deux mois seulement et que les attestations qu’il verse aux débats date le début de sa prise en charge, notamment en addictologie, au 17 octobre 2023.

Aussi, il y a lieu de constater que les agissements de Monsieur [L] [P] et leur réitération caractérisent des manquements à l’obligation de jouissance paisible et présentent un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs et son expulsion.

Dans ces conditions, il doit donc être condamné à quitter les lieux.

Par ailleurs, compte tenu des attestations versées aux débats et des différentes plaintes déposées par certains locataires de l’immeuble, il existe un risque de voir la situation dégénérée avec les occupants de l’immeuble. Aussi, en application de L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de réduire à 15 jours le délai courant à compter du commandement de quitter les lieux pour poursuivre l’expulsion.

S’agissant du bénéfice de la trève hivernale, il convient de rappeler que l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, pris dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juilet 2023, énonce que “nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille”.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le relogement de Monsieur [L] [P] est assuré dans des conditions suffisantes respectant ses besoins. Dans ces conditions et en l’absence de dispositions légales le permettant, la SA MESOLIA HABITAT sera déboutée de sa demande de suppression du bénéfice de la trève hivernale prévue par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

II – Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due par l’occupant à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé en cas de non résiliation du bail. Monsieur [L] [P] sera condamné à en payer le montant.

III- Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [L] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Succombant, il sera condamné à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SA MESOLIA HABITAT et Monsieur [L] [P] aux torts exclusifs du locataire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 1] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et REDUIT à 15 jours le délai courant à compter du commandement de quitter les lieux prévu par les dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour poursuivre l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le bénéfice de la trève hivernale prévue à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de ce jour jusqu’à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et CONDAMNE Monsieur [L] [P] à son paiement ;

DEBOUTE la SA MESOLIA HABITAT et Monsieur [L] [P] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE