TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° RG 24/03592 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHXO

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “Résidence LE PARC – Rue de la Roseraie -Avenue du Maréchal LECLERC – Allée de la Forêt – Rue Saint-Exupéry 92360 MEUDON pris en la personne de son syndic :

C/

[D] [J], [H] [I] [J]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “Résidence LE PARC – Rue de la Roseraie -Avenue du Maréchal LECLERC – Allée de la Forêt – Rue Saint-Exupéry 92360 MEUDON pris en la personne de son syndic :

Cabinet FONCIA IMMOBILIAS

11-15 avenue Lebrun

92160 ANTONY

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0004

DEFENDEURS

Monsieur [D] [J]

8 avenue du Général de Gaulle

92360 MEUDON-LA-FORET

défaillant

Madame [H] [I] [J]

8 avenue du Général de Gaulle

92360 MEUDON-LA-FORET

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 20 mai 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Carole GAYET, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « Résidence le Parc » sis rue de la Roseraie – avenue du Maréchal Leclerc – allée de la Forêt – rue Saint-Exupéry – à MEUDON-LA -FORET (92360) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [D] [J] et Mme [H] [J] dans le règlement des charges dont ils sont redevables alors qu’ils ont déjà été précédemment condamnés par jugement en date du 12 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIAS, les ont fait assigner devant ce tribunal par exploits du 29 février 2024 pour M. [J] et 23 avril 2024 pour Mme [J], aux fins de :

CONDAMNER solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [D] [J] et Madame [H] [I] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis RESIDENCE LE PARC – RUE DE LA ROSERAIE – AVENUE DU MARECHAL LECLERC – ALLEE DE LA FORET – RUE SAINT EXUPERY – 92360 MEUDON LA FORET, représenté par son syndic FONCIA IMMOBILIAS, ayant pour enseigne commerciale FONCIA COLBERT :

— la somme de 9 430,85 € sur la période du 2ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2024 inclus pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,

— la somme de 950,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

M. [D] [J] et Mme [H] [J] (ci-après les époux [J]), assignés respectivement par acte remis à personne et selon procès-verbal délivré au visa de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.430,85 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter d’une date indéterminée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte des époux [J] pour la période du 18 mars 2019 au 8 janvier 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 26 mars 2018, 18 mars 2019, 16 novembre 2020, 4 octobre 2021, 23 mai 2022, 22 mai 2023, 26 juin 2023 et 25 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que les époux [J] sont propriétaires des lots n°4326 et 4242 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 26 mars 2018, 18 mars 2019, 16 novembre 2020, 4 octobre 2021, 23 mai 2022, 22 mai 2023, 26 juin 2023 et 25 mars 2024, qui ont approuvé les comptes des exercices 2018 à 2024.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 9.430,85 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 18 mars 2019 au 8 janvier 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter d’une date indéterminée, correspondant à l’envoi d’une mise en demeure ou d’un commandement de payer sans préciser lequel des deux documents doit être retenu.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires ne précise pas la date à laquelle il souhaite que les intérêts courent, il indique seulement que ces derniers doivent courir à compter d’une mise en demeure ou d’un commandement de payer sans déterminer lequel de ces documents doit être privilégié. Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, les époux [J] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.430,85 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 18 mars 2019 au 8 janvier 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 29 février 2024 pour M. [J] et 23 avril 2024 pour Mme [J].

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 950,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte des époux [J] pour la période du 18 mars 2019 au 8 janvier 2024,

— deux lettres de mise en demeure adressées par le syndic en date du 7 octobre 2021 pour obtenir paiement de la somme de 7.402,88 euros (avis de réception non produit), du 17 mars 2023 pour obtenir paiement de la somme de 8.633,40 euros (avis de réception non produit),

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (450,00 + 180,00 = 630,00 euros), ainsi que de suivi d’impayé (240,00 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais des lettres de mise en demeure en date des 7 octobre 2021 et 17 mars 2023 (80,00 euros) dès lors que les avis de réception justifiant de la réalité de leurs envois aux défendeurs ne sont pas produits, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 950,00 euros, débitée sans fondement sur le compte des époux [J].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante des époux [J] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi des défendeurs est d’autant plus caractérisée qu’ils ont déjà été condamnés par le tribunal d’instance de Vanves en date du 12 septembre 2019 (au titre des charges arrêtées au 7 janvier 2019, 1er trimestre 2019 inclus).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 900,00 euros à titre de dommages-intérêts, que les époux [J] seront condamnés à lui verser.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges, les frais et les dommages et intérêts soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges, les frais et les dommages et intérêts seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les époux [J] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article 10 stipule une solidarité entre les propriétaires d’un même lot concernant le paiement des « charges » :

« En cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les co-propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot. »

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs s’agissant des seules charges, les époux [J] seront condamnés in solidum, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Les époux [J], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les époux [J] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [D] [J] et Mme [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence le Parc » sis rue de la Roseraie – avenue du Maréchal-Leclerc – allée de la Forêt – rue Saint-Exupéry – à MEUDON-LA -FORET (92360) représenté par son syndic la somme de 9.430,85 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 18 mars 2019 au 8 janvier 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation des 29 février 2024 et 23 avril 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence le Parc » sis rue de la Roseraie – avenue du Maréchal Leclerc – allée de la Forêt – rue Saint-Exupéry – à MEUDON-LA -FORET (92360) représenté par son syndic les sommes de :

900,00 euros à titre de dommages et intérêts,1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges, les frais et les dommages et intérêts lorsqu’ils seront échus pour une année ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (950,00 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [D] [J] et Mme [H] [J] ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [H] [J] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT