JUGEMENT DU

30 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° RG 25/00479 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DPAW

Minute n°

AFFAIRE :

[K] [F] [Z]

C/

[N] [E]

copie exécutoire délivrée le

à M^e DOLEAC

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e DOLEAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Réputée contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Procédure sans audience 11 Septembre 2025,

SAISINE : Assignation en date du 19 Mars 2025

DEMANDEUR :

M. [K] [F] [Z]

né le 29 Juillet 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe DOLEAC, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 11

DEFENDEUR :

M. [N] [E]

né le 04 Février 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 septembre 2020 contenant bail de stationnement, Monsieur [K] [Z] a loué au profit de Monsieur [N] [E] un box couvert portant le numéro 5 situé [Adresse 7] (Gironde) moyennant un loyer mensuel initial de 65 €, révisable annuellement.

Souhaitant mettre fin au bail, Monsieur [Z] a adressé le 29 juillet 2024 à Monsieur [E] un courrier de résiliation lui rappelant le préavis contractuellement prévu au bail d’un mois et la fin du bail prévue pour le 8 septembre 2024. Le pli lui est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Monsieur [Z] a alors adressé un courriel au locataire le 8 août 2024 mais Monsieur [E] n’a pas donné suite.

Reprochant à son locataire de ne plus payer les loyers depuis le mois d’août 2024 et d’être resté dans les lieux, Monsieur [Z] lui a fait délivrer le 30 octobre 2024 une sommation de quitter les lieux et de payer les loyers par un commissaire de justice.

N’obtenant aucun règlement amiable, Monsieur [Z] a assigné, par acte du 19 mars 2025, Monsieur [E] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2025, Monsieur [Z] demande au Tribunal, de :

À TITRE PRINCIPAL :

Vu les articles 1709, 1210, 1211 du Code civil ;

Vu le bail de stationnement conclu le 7 septembre 2020 ;

CONSTATER la résiliation du contrat de louage du box couvert n°5 sis [Adresse 7] en date du 8 septembre 2024 ; En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [E] à libérer intégralement les lieux loués, si besoin, avec le concours de la force publique, ainsi qu’à restituer les clefs à Monsieur [Z] sous astreinte de 80 € par jour à compter d’un délai de sept jours après la signification de la décision à venir ; CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur [Z] la somme de 329,21 € au titre des arriérés de loyers, charges, frais générés par les impayés et indemnité de clause pénale insérée au contrat ; CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur [Z] la somme de 102,33 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 9 septembre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux de toute occupation ; PRENDRE ACTE que l’indemnité d’occupation devra être actualisée au jour de la décision à intervenir ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

Vu l’article 1225, 1231-1, 1231-5, 1240 et 1241 du Code civil ;

Vu le bail de stationnement conclu le 7 septembre 2020 ;

CONSTATER que la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été mise en jeu à la suite de l’absence de paiement des loyers par Monsieur [E] à compter de l’échéance du mois d’août 2024 et malgré sommation d’avoir à payer le loyer signifié le 30 octobre 2024 ; CONSTATER la résolution du bail de stationnement à compter du 30 novembre 2024, un mois après la signification de la sommation d’avoir à quitter les lieux et à payer les loyers ;En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [E] à libérer intégralement les lieux loués, si besoin, avec le concours de la force publique, ainsi qu’à restituer les clefs à Monsieur [Z] sous astreinte de 80 € par jour à compter d’un délai de sept jours après la signification de la décision à venir ;CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur [Z] la somme de 742,11 € au titre de la dette locative et des indemnités dues en vertu de la clause pénale insérée au contrat ; CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur [Z] la somme de 102,34 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 compte tenu de l’occupation sans droit ni titre du garage initialement loué jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs ;À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Vu l’article 1709, 1217, 1224, 1227, 1228, 1229, 1231-1 et 1231-5 du Code civil ;

Vu le bail de stationnement conclu le 7 septembre 2020 ;

CONSTATER que Monsieur [E] ne paye plus les échéances prévues au contrat depuis le mois d’août 2024 ; En conséquence :

PRONONCER la résolution judiciaire du contrat de location conclu avec Monsieur [Z] le 7 septembre 2020 compte tenu de l’inexécution par Monsieur [E] de son obligation principale consistant dans le paiement des échéances de loyer ; CONDAMNER Monsieur [E] à libérer les lieux occupés, si besoin, avec le concours de la force publique, ainsi qu’à restituer les clefs du garage à Monsieur [Z] sous astreinte de la somme de 80 € par jour de retard à compter d’un délai de 7 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur [Z] la somme de 1 350,67 € au titre des arriérés de loyers et des indemnités dues conformément à la clause pénale ; CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur [Z] la somme de 102,33 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs à Monsieur [Z] ;

DANS TOUTES LES CIRCONSTANCES :

Vu les articles 1240, 1241 et 1199 du Code civil ;

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu le bail de stationnement conclu le 7 septembre 2020

CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur la somme de 12.000 € au titre du préjudice de gain manqué compte tenu du fait que la vente du garage litigieux n’a pas pu aboutir puisque les lieux étaient occupés de manière illicite ; CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Monsieur la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; DIRE que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit.Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] expose qu’il a voulu résilier le bail afin de récupérer un bien vide de tout occupant en vue de le vendre mais que Monsieur [E] n’est pas allé retirer le courrier et n’a jamais répondu à ses sollicitations par la suite, que constatant le défaut de paiement des loyers dès août 2024, il a fait signifier un commandement de payer par voie de commissaire de justice, mais que n’obtenant aucun résultat, il n’a eu d’autre choix que de saisir la juridiction pour voir constater la résiliation du bail. En outre, il demande à ce que le locataire soit condamné à lui payer les arriérés de loyer, les indemnités d’occupation et à quitter les lieux. Il ajoute enfin qu’il a perdu la chance de vendre le bien car il avait trouvé un acquéreur mais que la vente n’a pas eu lieu en raison du maintien dans les lieux de Monsieur [E].

Bien que régulièrement assigné en étude, Monsieur [E] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience d’orientation.

L’affaire a fait l’objet d’une procédure sans audience fixée au 11 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’occurrence, la régularité et la recevabilité ne posent pas de difficulté, il sera statué malgré son absence.

1°) SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

L’article 1210 du Code civil prévoit que les engagements perpétuels sont prohibés. Chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée. L’article 1211 du même Code indique que lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.

En l’espèce, l’article 3 du contrat de bail, intitulé « résiliation » prévoit que : « Le préavis peut être donné par l’une ou l’autre des parties, au moins un mois à l’avance. La résiliation doit être notifiée au bailleur soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit signifiée par acte extra judiciaire »

Monsieur [Z] a respecté les prescriptions contractuelles en informant par courrier recommandé avec accusé de réception Monsieur [E] de sa volonté de résilier unilatéralement le contrat précédemment conclu à compter du 8 septembre 2024. Mais Monsieur [E] n’est pas allé retirer ce courrier. Le Tribunal considère que Monsieur [Z] a donc correctement procédé à la résiliation du bail de location du box objet du contrat litigieux. La résiliation dudit bail sera donc constatée à compter du 8 septembre 2024.

Monsieur [Z] a ensuite pris le soin d’adresser deux courriers électroniques, à l’adresse mail indiquée au sein du bail conclu ([Courriel 5]), les 8 et 9 août 2024 et de solliciter la signification par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024 d’une sommation de quitter les lieux, en sus du paiement des arriérés de loyers.

Monsieur [E] doit être considéré comme un occupant sans droit ni titre. Il est ainsi tenu de libérer les lieux avec une astreinte qui sera ordonnée pour garantir la bonne exécution de cette obligation. Faute de libération spontanée, il pourra être procédé à son expulsion si besoin avec l’assistance d’un serrurier, d’un ferrailleur et de la force publique.

2°) SUR LES DEMANDES FINANCIERES

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [Z] produit un relevé de compte établi par l’agence CITYA IMMOBILIER démontrant que Monsieur [E] reste devoir la somme de 563,93 € € à la date du 24 décembre 2024.

Il convient d’examiner attentivement les sommes réclamées :

Le loyer initialement fixé à 65 € par mois a été révisé annuellement, de sorte qu’en août 2024 il s’élève à 78,72 €.

L’article 12 du bail prévoit en outre une majoration forfaitaire de 30% de la somme due en cas d’absence de paiement des loyers selon les conditions prévues dans la convention.

En revanche, Monsieur [Z] ne justifie ni la somme demandée au titre des « frais d’impayé » ni le calcul du « prévisionnel sur solde des charges », aussi ces deux demandes seront rejetées.

Monsieur [E] sera donc condamné à payer à Monsieur [Z] ce qui suit :

Au titre du loyer d’aout 2024 : 78,72 €Au titre du loyer de septembre 2024 (78,72 x 8 jours/30) : 20,99 €Total loyers impayés : 99,71 €

Somme majorée de 30% au titre de la clause pénale : 129,62 € SOIT LA SOMME TOTALE DUE DE 129,62 €.

En outre, Monsieur [E] sera condamné à payer à Monsieur [Z] une indemnité d’occupation depuis le 09 septembre 2024. L’indemnité d’occupation au titre du mois de septembre 2024 sera égale à 78,72 x 22 /30 = 57,73 € majorée de 30% soit 75,05 €.

Elle sera fixée à 102,33 € par mois à compter d’octobre 2024 correspondant au loyer convenu (78,72 € augmentée de 30%) et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux et restitution des clefs.

Enfin Monsieur [Z] livre aux débats l’offre d’achat faite par Monsieur [T] [M] le 1er août 2024 portant sur le box objet du bail litigieux pour le prix de 20 000 € sous réserve que le bien soit libre de tout titre locatif et de toute occupation ainsi qu’un courriel rédigé par le CABINET [Y] le 1er juillet 2025 confirmant que la vente n’a pu être réalisée compte tenu de l’absence de réponse du locataire.

Monsieur [Z] ne saurait toutefois recevoir une indemnité de 20 000 € qui correspondrait au manque à gagner par rapport à ce qu’il a espéré obtenir en procédant à la vente de son box. Monsieur [E] a seulement perdu la chance de finaliser la vente du garage au prix de 20.000 € car il n’est pas certain que la vente soit allée jusqu’au bout dans les délais espérés, il est également possible que l’acquéreur potentiel patiente jusqu’à la libération effective des lieux. Le préjudice subi par Monsieur [Z] et imputable à Monsieur [E] sera en conséquence arrêté à hauteur de 5 000 € mais pas davantage.

3°) SUR LES DEMANDES ANNEXES

Partie perdante, Monsieur [E] supportera les dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent également de condamner Monsieur [E] à payer à Monsieur [Z] une indemnité de 1 000 € au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Enfin il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que la résolution du bail de stationnement entre Monsieur [K] [Z] et Monsieur [N] [E] est intervenue le 8 septembre 2024,

DIT que Monsieur [N] [E] est occupant sans droit ni titre du box couvert portant le numéro 5 situé [Adresse 6] [Localité 3] (Gironde),

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à libérer intégralement les lieux loués et à remettre les clés à Monsieur [K] [Z],

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement :

— Monsieur [N] [E] sera condamné à payer à Monsieur [K] [Z] une astreinte provisoire de 50 € pendant quatre mois à faire liquider par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE ;

— Monsieur [K] [Z] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [E] ainsi que de celle de tout occupant et tout bien de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier, d’un ferrailleur et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à payer à Monsieur [K] [Z] les sommes suivantes :

129,62 € au titre des loyers restant dus pour le bail de stationnement jusqu’au 8 septembre 2024,102,33 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,5 000 € au titre de la perte de chance d’avoir pu vendre le bien,CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à payer à Monsieur [K] [Z] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 30 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI